JR横須賀線新南口周辺（エリア３）
武蔵小杉が大きく人気化したきっかけは
JR横須賀線と湘南新宿ラインの
武蔵小杉駅の開業だ（2010年3月）。
そのJR横須賀線の新南口改札前に
存在するのが、
『レジデンス ザ武蔵小杉（2007年9月築）』。
マンション玄関口より撮影（玄関を出ればそこは駅）。
24階(地下1階)、394戸。
分譲はコスモスイニシア＆
明豊エンタープライズ。
施工は、大豊建設。
東急武蔵小杉駅前やグランツリー周辺の
タワマンに比べると地味な存在だが、
JRの改札口前で、１階もスーパーなので
利便性は文句なし（商業地域です）。
問題は、JR横須賀線の武蔵小杉駅は
多摩川の旧河道の上に
建てられており、駅に接する
この物件も、旧河道の上に
立地していることだろう。
2019年の台風被害で浸水した改札
中古販売履歴は
6,380万円(16F、64.66㎡、’2103)
7,580万円(18F、78.58㎡、’2012)
8,180万円(14F、84.74㎡、’2102)
8,500万円(14F、90.81㎡、’2009)
8,580万円(13F、90.81㎡、’2009)
9,480万円(20F、92.03㎡、’2104)
新築時から４割ほど値上がりして
しまっているので、
決して割安感はない。
株でいえば、
JRの主要路線開業という材料が出て、
既に値上がりしてしまった状態—－。
2019年の台風に伴う水害で
その立地リスクが
認知されてしまったこともあり
価格上昇は一旦ストップしている。
それをチャンスととらえ
仮にまた水害があったとしても、
マンションの上層階まで
水没することはないだろうと
購入するか否かは、
通勤通学の利便性の享受量と
武蔵小杉への思い入れ次第だろう。
JR横須賀線の新南口改札から
南西方向に歩くと現れるのが
『リエトコート武蔵小杉イーストタワー
（2008年2月築）』。
改札から徒歩2分。
45階(地下2階)、542戸。
分譲は住友不動産で、施工は鹿島建設。
（元々は、鹿島建設がダヴィンチ・アドバイザーズに売却し
同社が賃貸していたものを住友不動産が購入）
地盤は、旧河道ではないが
旧河道に沿った後背湿地。
決して良好なわけではない。
何より大きな問題は、地域の括り。
東急の駅周辺、グランツリー周辺が
商業地域や第２種住居地域なのに対して、
工業地域であることだろう。
ガイドマップ川崎より（水色部分が工業地域。青丸が物件）
昔は、バリバリの工場エリア（不二サッシ）。
線路向こうにあるNECの工場敷地と
一括りのエリアだ。
地理院地図（電子国土Web)1974～1978年より
従って、過去は問わないとしても、
現在も学区は、
他エリアのタワーマンションと違って、
多摩川にほど近い小・中学校となる。
子供たちは、JR南武線・向河原駅横の踏切を超え・・・
河原手前にある下沼部小学校（右側）に通う。
その先は、もう多摩川だ。
上空写真（赤枠が下沼部小学校）
同じようなタワマンに住んでいても、
行く学校が、
片や、上丸子小学校 中原中学校で
片や、下沼部小学校 玉川中学校。
学力差や柄の良し悪しは知らないが、
名前の聞こえが悪いし、多摩川の真ん前に
毎日子供を通わせるのは不安に違いない
（台風、地震、途中の踏切・・・）。
学区の違いが、そのまま
タワマンの格差に繋がりかねず、
気になる人は少なくないだろう。
もっとも、駅には近いし、
綱島街道を渡れば、グランツリー。
フロント部分や中庭の芝生も感じが良い。
意外に静かなのもポジティブだろう。
子供がいる世帯ばかりではないし、
私立小・中に行かせるので
実生活としては、学区自体関係ないという
住民もいるだろう。
中古販売履歴は
5,600万円(9F、56.41㎡、’2012)
6,380万円(7F、73.72㎡、’2103)
6,480万円(11F、75.63㎡、’2102)
6,480万円(17F、75.87㎡、’2011)
6,480万円(36F、73.72㎡、’2010)
7,180万円(18F、75.63㎡、’2101)
7,400万円(5F、82.44㎡、’2012)
7,400万円(27F、76.11㎡、’2012)
7,500万円(36F、86.44㎡、’2009)
7,980万円(17F、88.20㎡、’2011)
8,180万円(30F、85.56㎡、’2102)
8,200万円(8F、92.12㎡、’2103)
8,300万円(33F、88.39㎡、’2102)
8,300万円(39F、88.39㎡、’2101)
8,780万円(2F、101.50㎡、’2012)
8,800万円(39F、92.12㎡、’2101)
9,500万円(25F、76.11㎡、’2010)
売り物は、パークシティなどに比べると
２倍以上で多いなあという印象。
ただ、割安感が出るには、
もう一歩といったところか。
同様のことは、隣接する
『リエトコート武蔵小杉ザクラッシィタワー
（2008年2月築）』にも言えるだろう。
45階(地下2階)、544戸。
分譲は住友商事＆
三井不動産レジデンシャル。
施工は鹿島建設。
4,390万円(17F、45.61㎡、’2012)
4,450万円(16F、45.61㎡、’2009)
4,780万円(32F、51.55㎡、’2011)
4,900万円(34F、51.55㎡、’2103)
4,980万円(29F、51.88㎡、’2102)
4,980万円(33F、51.88㎡、’2104)
5,480万円(35F、56.54㎡、’2102)
6,480万円(25F、76.11㎡、’2009)
6,780万円(24F、71.65㎡、’2011)
7,180万円(12F、78.24㎡、’2101)
7,280万円(14F、88.20㎡、’2011)
7,300万円(24F、88.20㎡、’2009)
7,450万円(25F、75.87㎡、’2112)
7,850万円(3F、84.50㎡、’2103)
7,880万円(25F、75.87㎡、’2009)
8,480万円(31F、88.20㎡、’2103)
8,490万円(10F、92.12㎡、’2105）
9,350万円(45F、103.59㎡、’2010)
築年数が10年以上経っている
ことを考えても、やはり、もう少し安くなって
欲しいところだが、価格は
需給で決定されるのは言うまでもない。
リエトコート２棟の南側には
やはり武蔵小杉タワマン化の先駆けとなった
『ザ・コスギタワー（2008年8月築）』が
建っている。
49階(地下2階)、689戸。
分譲は東京建物、伊藤忠都市開発、
ジョイント・コーポレーション（現：長谷工不動産）
施工は大成建設。
駅からは徒歩7分。
用途地域と学区は、リエトコートと同様だ。
中古販売履歴は
5,680万円(9F、68.84㎡、’2010)
6,780万円(24F、76.81㎡、’2010)
6,780万円(24F、79.15㎡、’2010)
6,950万円(10F、74.29㎡、’2102)
6,980万円(28F、75.42㎡、’2103)
6,980万円(42F、78.10㎡、’2112)
7,280万円(44F、80.81㎡、’2011)
7,380万円(42F、83.66㎡、’2010)
7,480万円(24F、87.67㎡、’2103)
7,580万円(19F、90.98㎡、’2010)
7,680万円(10F、90.92㎡、’2011)
7,900万円(15F、90.33㎡、’2103)
8,380万円(33F、88.63㎡、’2101)
8,480万円(44F、90.03㎡、’2103)
8,680万円(46F、90.46㎡、’2112)
9,480万円(31F、88.63㎡、’2104）
駅から少し離れるためか
若干安い気はする。
コスギタワーの西隣に建っているのは
12階建ての賃貸物件
『アールスタイルズ武蔵小杉（2006年9月）』。
賃料は12.2万円（2F、38㎡）～24.3万円（12F、75㎡）
これだけの金額を出すのなら、
物件を購入するか、都内で物件を借りる方が
いいような気がするが、
賃貸で、借金や負動産を背負うことはなく
比較的気軽にいつでも引っ越せる。
何処を賃借するかは、嗜好性の問題で
他人がとやかく言うことでもないだろう。
さて、多摩川の近くであることを
水害などの悪要因として取り上げてきたし
マスコミなどの論調も、悪い要素を
強調しがちではあるが、
普段の多摩川は、のんびりとした
良い雰囲気である。
多摩川が近いのは、
決して悪いことばかりではないだろう。
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