2019年9月のフラット35の適用金利がすごいことになっています。フラット35が過去最低金利を更新したというものです。
今回は、県民共済住宅で家を建てるに当たっての住宅ローン選びで、フラット35をお勧めしたい５つの理由を挙げてみたいと思います。
県民共済住宅標準仕様で優遇金利適用
フラット35とは、住宅金融支援機構の債権買取確約を後ろ盾に、各金融機関から提供される住宅ローンのことです。
“ずっと固定金利”のフレーズでお馴染みのフラット35は、借り入れ期間中の全期間でベースとなる金利の変動がないことが特徴です。更に、融資比率（借り入れに対する自己資金比率）や住宅性能などの諸条件によっては金利を低減させることも可能です。特に住宅性能面では、条件を満たせばフラット35Sという当初10年または5年金利が優遇を受けることもできるのです。
住宅性能基準は以下の４つの分類になります。
住宅性能基準
- 省エネルギー性
- 耐震性
- バリアフリー性
- 耐久性・可変性
県民共済住宅では、2018年1月から耐震性に関する住宅性能において、耐震等級３が標準で取れるようになりました。つまり、住宅性能を耐震性で取ることで、フラット35Sのうち金利Aプランという最も優遇された金利が適用可能となります。
変動金利並みの金利水準
日銀が2016年2月にマイナス金利政策を導入して以来、長期金利は低空飛行で推移しています。
以前記事にしましたが、長期金利はフラット35の適用金利と密接に関係する金利指標です。
長期金利の現状を踏まえて、2019年7月のフラット35適用金利は過去最低を記録しました。我が家がフラット35を申し込んだ年に団信制度変更があったため、団信有無による表記されるようになった現在と過去の金利とでは、やや比較しにくい部分はあります。それを踏まえての旧制度に照らし合わせると、１%を割り込んで0.89%になった計算になります。
一般的な変動金利を比較してもらえばわかると思いますが、フラット35Sの当初優遇金利は変動金利並み、あるいは変動金利が高めの金融機関と比較するなら逆転しているところさえあります。
ここまでくると、変動金利で考えている方も優遇がなくなる10年後に見直しを検討する前提でフラット35Sで借りるという選び方も選択肢として十分検討に値するものと思います。
金利上昇のリスクがない
先に述べたとおり、フラット35は全期間固定金利の住宅ローンです。つまり、融資実行後にどんなに金利が上昇しようと、今の低金利で固定してしまえば、金利上昇リスクに怯える日々を過ごさずに済みます。
精神衛生上よろしいと思いませんか？ もう一押ししてみます。
変動金利での借り入れを検討する場合、仕組みをきちんと理解して金利変動リスクに対処しなければなりません。
変動金利のデメリットは、見直しが入ること。一般的に金利は半年毎、返済額は5年毎の見直しとなります。つまり、元利金等の変動金利では、金利上昇した経過利息分が元金返済の割合から減ることになるわけです。これが金額見直しとなる最長5年続きます。
さらに、変動金利が高いから固定金利に切り替えようと思っても、時すでに遅しと思っておいた方がいいかもしれません。なぜなら、変動金利の指標は固定金利の指標より先に上がるから。
こうした金利の上昇下降に一喜一憂しなくて済むだけでも、固定金利であるフラット35のメリットはあると思うのです。
低金利でありながら審査が比較的緩い
フラット35は民間住宅ローンよりも比較的審査が緩めと言われる傾向にあります。 ただ、厳密には民間住宅ローンの審査が厳しいから相対的に緩く見えるという方が正しいかもしれません。
相対的な側面を交えて、フラット35の審査が緩いと言われる理由を考えてみましょう。
金融機関が負うリスクがない
フラット35の基本的な仕組みは、窓口金融機関が申込者に融資実行する事で発生した債権を住宅金融支援機構が即時買い取る、債権買取型のスキームです。
金融機関にとっては、住宅金融支援機構の本審査を通過して債権買取の承認が取れている状態なので、債権の貸し倒れリスクが全くありません。金融機関にとってはリスクを一切負わずに手数料収入を得られることになります。
逆に、民間住宅ローンとなるとどうでしょうか。資金調達のレートや貸し倒れリスクなど、採算を考慮して審査する必要が出てきます。自分に実害が及ぶ可能性があると、厳し目にチェックすることになりますよね。
申込条件が緩い
フラット35は、申込条件から見て取れるように、広く門戸を開いています。大きくは年齢と安定収入のみです。
対して、民間住宅ローンは雇用形態や年収、勤務先の規模、勤務年数などの安定的収入の細かな条件や、健康面など、様々な角度からチェックします。返済が滞ったり回収不能になることが自社のリスクに直結するからです。
建物の技術基準を評価・証明される
フラット35の審査は相対的に緩い形ですが、実は反面厳しく見られるものがあります。
それが建物の担保評価。
これは建物の値段のことではなく、構造物として技術的な裏付けがあるかを評価するのです。建築基準法に適合しているのは当然として、住宅金融支援機構独自の厳しい基準も満たしている必要があります。
県民共済住宅は当然この技術適合もあり、問題なく適合証明書の発行も受けることが出来ます。
この担保評価の面で、民間住宅ローンは承認取れたのに、フラット35では否決されることもあるそうです。
我が家は、オプション対応で省令準耐火構造にしています。こちらの記事で県民共済住宅ベストオプションNo.2に挙げています。
実は、省令準耐火構造の構造要件も、住宅金融支援機構が定めた技術基準なのです。
監督や棟梁が現場で技術仕様書と睨めっこしながら施工してもらい、保険会社向けの技術証明資料を作ってもらったりと、大変な労力を割いてもらっています。
このことからも、住宅金融支援機構の独自基準が厳しいものであることが分かっていただけるでしょうか。
おすすめの金融機関
我が家は、財形住宅金融（以下、財住金）という会社のフラット35Sで申込を行いました。県民共済住宅への分割支払に対して、つなぎ融資の面で自己資金からの一次立替や特殊なタイミングでの融資など柔軟に立ち回ってもらえたのが決め手です。
在住金はフラット35を検討されている全ての人におすすめしたい金融機関なのですが、申込資格に勤務先が財住金に出資または提携していることが条件となるのです。会社の福利厚生制度で住宅財形貯蓄があるところは利用できるかと思いますが、全ての方へ門戸が開かれているわけではないのが、唯一の欠点でしょうか。
そこで、誰でも利用できる金融機関で、実は我が家も在住金、楽天銀行と並行で有力候補として検討した金融機関が他にもあります。
それが、ARUHIという、国内最大手の住宅ローン専門金融機関です。
ARUHIは独自の商品性で攻めの住宅ローンを展開しています。
それが、保証型のフラット35。
保証型は資金調達から債権回収に至るまでの全てのサイクルをARUHIが行い、万が一債権が焦げ付いた場合に備えて、住宅金融支援機構の保証を得るというスキームです。
保証型のメリットは、商品に独自の設定が可能で、商品性を高めることが出来ます。ARUHIは、融資条件を厳しくすることで返済の確実性を高めて金利を通常よりもさらに低く設定しているのが特徴です。
また、自己資金２割以上という条件もあります。ただ、マイホームを検討する際の自己資金は２割と言われるので、一般論に当てはめると絶対不可能な条件ではありません。
我が家はこの商品の申込を検討したのですが、当時のARUHIはつなぎ融資を提携先ハウスメーカーに限定していたため、断念せざるを得ませんでした。
現在、つなぎ融資に関する制約はなくなっているので、ぜひお勧めしたい金融機関としてARUHIを推したいと思います。