――――――――――――――――――――――― ■サラリーマン大家の戸建て投資はまず５戸を ☆２０２３年３月２７日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 家庭に必要なお金と 不動産賃貸業との兼ね合いで 考えに考えたあげく 以下を作成しました。 「法人を設立するタイミング」 規模拡大ができるリタイヤの目安は？ https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t5451 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t5451 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 今回は 「サラリーマン大家の戸建て投資はまず５戸を」 と題して、私の考えを書いてみたいと思います。 【実例１】 ある女性大家さんは 看護師さんとして仕事をしており 戸建てを３戸持っています。 だからこの方は 「サラリーマン大家」の駆け出しと言えます。 ところがこの方は物件取得が止まっていて ２０２２年は１つも物件を買えなかったというのです。 これは非常にもったいない事をしていると思いました。 というのは 不動産賃貸業において５棟１０室になると 「事業的規模」と見なされて 確定申告の際の青色申告特別控除が １０万円から５５万円か６５万円に増えるので 「お金が出ていかない節税」ができるのです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t5451 そして現在、戸建てが３戸ならば あと２戸買えば５棟となって ５棟１０室の「事業的規模」と見なされるのです。 戸建ては５戸という小規模であっても 早い時期に「事業的規模」と見なされて 青色申告特別控除が増えて 大きな節税ができるのが 戸建て投資の長所です。 まだ１戸しか持っていない方であれば ５戸まで増やすのは遠い道のりかもしれません。 しかし現在、３戸持っているという事なら 知識も経験もそれなりにあるはずですので 「２０２２年は１つも物件を買えなかった。」 のように立ち止まるのではなく 何が何でもあと２戸購入して ５棟１０室の「事業的規模」になり 確定申告の際の青色申告特別控除を １０万円から５５万円か６５万円にするべきです。 【実例２】 ある男性大家さんは サラリーマンとして仕事をしており 戸建てを４戸持っていました。 ところが何を勘違いしたのか この方はこのタイミングで法人を作り ５戸目を法人で買ったのです。 「そんな事が・・・」と思いました。 ５戸目を個人で買っておけば この方は「事業的規模」になり 確定申告の際の青色申告特別控除が １０万円から５５万円か６５万円に増えます。 ５戸目の家賃が５万円ならば ５万円×１２か月＝６０万円です。 固定資産税と火災保険（火災共済）が５万円なら この方は５戸目を買った事により 所得が６０万－５万＝５５万円増えます。 しかし５戸目を買う事によって 不動産の規模が「事業的規模」になり 青色申告特別控除が １０万→６５万円となって５５万円増えれば この方の５戸目は完全に無税になるのです。 それなのに４戸目を買った時点で法人を作り 法人で５戸目を買うというのは 何という事なのだろうと思ったのでした。 ちなみに法人では 「青色申告特別控除」という制度がないので ５棟１０室に達してもこのような特典はなく 個人で物件を買った場合にのみ この大サービスを享受できます。 今回の題名は 「サラリーマン大家の戸建て投資はまず５戸を」 としました。 「個人」で５棟１０室の「事業的規模」になれば 確定申告の「青色申告特別控除」が １０万円から５５万円か６５万円になる事は どうして知られていないのでしょうか。 これは一部の税理士に責任があると思います。 「ゆめたか大家が税理士を斬る！」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t5451 の後の方で書きましたが 個人の青色申告特別控除を考慮しないで 個人では税金が高くなると煽って 法人化をすすめる税理士もいます。 法人化させると確定申告が複雑になるので 税理士にお願いすることになり すると税理士は儲かるのです。 「法人を設立するタイミング」 規模拡大ができるリタイヤの目安は？ https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t5451 でも書きましたが 法人を設立するタイミングとしては 家族の生活をまかなうのに十分な状態になった時。 というのが基本線です。 法人と個人について もっと詳しく勉強したい方は 以下の２冊をおすすめします。 「東大卒税理士が教える 会社を育てる節税の新常識」 （アマゾン） https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t5451 （楽天） https://scene-ex.jp/L2485/b0/8t5451 「東大卒税理士が教える 個人事業主・フリーランスの節税の新常識」 （アマゾン） https://scene-ex.jp/L2485/b0/9t5451 （楽天） https://scene-ex.jp/L2485/b0/10t5452 今回は 「サラリーマン大家の戸建て投資はまず５戸を」 と題して 私の考えを書かせていただきました。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/11t5452