皆さんこんにちは！
なかなか寒い日が続きますね！
私は昨日から、滋賀県は甲賀市に来ております！
目的はずばり、ドローンのスキルを磨く合宿です
昨年ドローンの免許を取得したのですが、ドローンの資格も色々とありまして、まずは街中で飛ばせるよという資格を去年取ったので街中でも飛ばす事ができます！
ちなみに、ドローンの資格を簡単に説明しておきますと、ドローンの資格を持っていなくとも街中以外（山の中とか海とか）で『目に見える範囲』であれば誰でも飛ばせます！
しかし、人口密集地（要は街中）で飛ばす場合は、小型無線機操縦士（いわゆるドローン操縦）の資格を取り、なおかつ申請しなければいけません！
ただそれでも飛ばす事ができるのは、あくまでも『目に見える範囲内』、つまり目視内です！
当然私が仕事で使う場合（建物の点検）や、ドローンを飛ばして空撮をする場合、目に見えない範囲も飛ばす事になります！
これを目視外飛行といい、さらに資格が必要になります！
昨日今日の合宿で、その目視外飛行の免許を取りに来ております！
絶対いるからね
ついでにドローン操縦のスキルをピカピカに磨いて帰ろうと思っています！
ちなみに、私は現在のドローンの主な用途は、新築建物を建てた場合の2階や3階からの眺望や、窓の当たり具合などを建築前に事前に調べる事に利用しています！
本当にこれができるようになった事は、画期的な進歩です
いやほんとドローン最高！
前置きが長くなりましたが、、、
前回の土地探しのチェックポイント編は、なかなかご好評でした！
ありがとうございます😊
個人的にはいつか書きたかった『同和地区』について、ようやく書けたという感じでした！
やはり皆さん営業現場の『生の雰囲気』はご興味があるようですので（一応私も現役バリバリの営業担当者なので 笑）、今回も土地探しチェックポイントシリーズとして、道路編を書いていきたいと思います！
さて、道路です、、、
最初にはっきり言いましょう、かなり複雑です。
道路のお話は
一つのブログでまとめる事はできませんし、それこそ本気になれば数冊の本になってしまいます！
建築基準法 道路とググると、こんな感じで出てきます！
うーん、ややこしいのー！
ややこしや
ちなみに、私も顧問弁護士との年間相談時間の内、半分近くの時間は私道についての相談や議論をしているのではないかと思うくらい、道路の話しは色々な事例、見方、議論があります
ただそこを私の20年の不動産住宅業界の知見と経験で、なるべくサラッとまとめていきたいと思います
まず道路は大きく二つに分かれます！
公道と私道です！
ここで、まず前提をおさえておきたいのですが、『私道はややこしいからダメ』と一刀両断にされる方がいらっしゃいますが、それは間違いです！
それは例えば悪いかもしれませんが、一部の、本当にごく一部のイスラム原理主義者のテロリストを見て、『あー、やっぱりイスラム教は恐いなあ』と言っているのと同じです
確かに、ややこしい避けるべき私道は存在します。
そして、この私道のトラブルが多い事も事実です。
ただそれは数多くの私道の物件の中でも本当にごく一部であり、多くの私道物件は問題ありません。
と、いうよりも、日本全国で見ると、公道に面してる物件より私道に面してる物件の方が多いと思いますからね💦
もう一点重要な事をおさえておきましょう！
それは、その道路を誰が持っているのか（底地所有者）と、その道路は建築基準法上どのような扱いかという事です。
ここはちょっとややこしく、一般の方はおろか不動産会社の若手営業マンもよく混同している場合があります
この二点は非常に重要です！
つまりこの二点の組み合わせパターンで、その道路がどのような道路の扱いであるかがまず分かります。
その上で、今までの利用のされ方などを調べていくと、その道路がいわゆる『ややこしい』道路なのかどうかが分かってきます
まず一番分かりやすいのは公道です！
底地を市町村が持っていて、管理も市町村が管理している道路です！ ※ちなみにこの道路は道路交通法適用の道路でもあります。
この道路は、建築基準法上は42条1項1号に規定される事から、1項1号道路とか、4211（よんにいいちいち）とか、11（いちいち）という感じで不動産業者の営業マンは会話します！笑
ただお客様は営業マンに11（いちいち）とかは言わない方がいいです
どんな業界もそうですが、一般の方がその業界の人に業界用語で話す事は、あまり好まれません 笑
※特に寿司屋とか 笑
この道路は、いわば『全く問題ない』道路で、将来的にも問題が起こり得ない道路と言えます。
市町村が持っていて、管理も市町村が行う道路です。
ちなみに、たまに聞かれるのですが、『この公道が将来私道になることがありますか？』と！
その場合の適切な答えは、『基本的にはありえないと思いますが、仮にそれがあったとしてもあなたに不利益がある形でそうなる事はありません』です。
例えば誰も使っていない水路や里道を、誰にも迷惑がかからないという形で、隣地の方などへ払い下げをするという事はありますが、公道を払い下げすることによって、トラブルが起こるような事は行政としては絶対にやりません
では次に私道を見ていきましょう！
まず建築基準法のその私道がどのように規定されるいるかどうかが重要です。
先程添付した画像は、道路の種別をググッた画像ですが、まず大きく分けて、『建築基準法上の道路という扱いで再建築可能』の道路と、『建築基準法上は道路ではない道路』に分かれます。
建築基準法上は道路ではない道路、は後ほど解説しますが、基本的には再建築不可です。
※例外は多々あります。
そして先程ググッて添付した表というのは、この私道の中でも建築基準法上の道路を種別事に解説しています。
色々書いてましたが、現実問題として多いのは下記の3種類です。
1.昔からある4メートル以上の道路 ※1項3号道路
2.開発などで作った道路 ※1項5号道路
3.昔からある4メートル未満の道路 ※2項道路
この三つがほとんどです。
この写真を見てください。
実際の神戸市のとある地域の道路種別の表です。
このような形で、建築基準法上の道路は分かれています
ちなみに、多くの市町村ではこの表を市役所のホームページなのでネット公開しています！
この表の内、青色が1項1号道路（普通の公道）、ピンク色が二項道路、黄色が1項5号道路（いわゆる開発道路）です。
ね？
ほとんどがこの三種類でしょ？笑
ちなみに茶色い点線が『建築基準法上の道路ではない道路』となっていて、基本的に再建築はできません。
再建築不可ですが、『基本的に』です。
再建築できる場合もあります。※43条但書の規定というものを使いますので、我々営業マンはこの物件を43（よんさん）と呼びます 笑
43の建て替えについては後ほど解説しますが、ひとまず建築基準法上の道路からいきましょう。
先程多くは三つの種別ですよ、と申し上げましたが、注意が必要なのは3番です。
1と2は4メートル以上ある道路ですが、3は4メートル未満の場合がほとんどです。
その場合、その道路の中心から2メートル部分は敷地が削られて強制的に道路提供させられます。
この3の道路は、昔からある狭い道路（4メートル未満）です。
基本的に家を建てる場合、4メートル以上の道に、2メートル以上接道している必要があります。
ただ、それを厳格に適用すると、昔からある4メートル未満の道に接道する土地が再建築不可になり、二束三文の土地になってしまいます。
それを回避する為の救済措置として、道路の中心から2メートル下がった所から家を建てるのなら建てていいよ、となっています。
これをセットバックといいます。
たまにお客様から、『4メートル以上の土地に2メートル以上接していないと家は建てられないのではないか』という質問があります。
おっしゃる通りです。
でもそれは『基本的に』です。
救済措置があります！
それが先ほどのセットバックです。
狭い道路でも、皆んなが建て替えの時にセットバックしていけば、その内4メートルの道路になるでしょう、という制度趣旨です
つまり将来的にはすべての道路4メートル以上にしたいわけです。
次に底地ですが、底地を誰が持っているという事はチェックポイントとして重要です！
よくあるパターンは、いわゆる『持ち出し道路』という道路です。
自分の家の前の土地を、それぞれが道路して提供する事によって、道路を形成しているケースです！
また、一つの道路を共有持分などで持っている場合もあります。
なぜ底地を誰が持っているかが大事か、、、
それはこうゆう事です。
例えば持ち出し道路の場合、それぞれが敷地を提供して、道路を形成しています。
ある時、トンチンカンな人が、『俺の前の道路は通るんじゃねえぞ』と言い出したとしましょう。
そうなると、他の人はどう抗弁するか。
もちろん、『分かったよ、じゃああんたもうちの道路通らないでよ』となります。
そうなるとお互い困るわけです。
従って、そのような事は起こらないと考える事が自然です。※もちろん例外もあります。
道路に提供している底地を共有で持っている場合も同じです。
自分の持分だけを主張して、その道路に物を置いたり、通せんぼしたりする事ももちろんできません。
私の経験上、大きな私道を一人で持っている事は少ないです。※たまにその地域の大地主みたいな人が持っていたりしますが。
一番気をつけたいのは、大きな私道を一人で持っていて、どこの誰が持っているか分からない私道、というのは注意が必要だと思います。そのような道路はまずはどこの誰が持っていて、将来的な利用をどのように考えているかは確認する必要はあります。
あー、やっぱり道路の事は書き出すと長くなるなー笑
今日はこの辺にして、次回は①私道の通行の事
②私道の掘削同意の事 ③セットバック後の道路の事 ④再建築不可の土地の再建築方法 ⑤道路の電柱移動について
この5点を解説していきたいと思います！
⑤の電柱移動については、道路と話とは直接関係ないかもしれませんが、私がお客様と話をしていて、電柱移動は絶対できないと思っている方が圧倒的に多いと思いますので、この点についてはぜひ解説をしておきたいと思っています！
しかし早くオミクロンが収まってほしいですね！
このオミクロンが収まったら、いよいよ2年以上のコロナ禍も終わるのではないかと思っています。
期待も込めてですけどね
早くコロナ禍も収まって、色々なところに旅行したいですねー！
ではまた！
☆★━━━━━━━━━━━★☆
～注文住宅のTeamNext～
☆★━━━━━━━━━━━★☆