マンションを選ぶときは、立地、価格、築年数などは細かくチェックすると思いますが、駐車場に関しては「できればマンションに駐車場があったほうがいいな」というように、簡単に考えている方が多いような気がします。

 

今、駐車場を使う予定はなくても、将来的にマンションの支出や価値に影響してくることもあります。

 

マンションの主な収入は「管理費等」や「駐車場使用料」ということを考えると、将来、収支のバランスがくずれるとやはり、マズイのです。

 

今回は、現在と未来の両方に視点を向けながら、マンションの『駐車場』をテーマに、解説をしていきます。

 

◆駐車場の種類と種類ごとのメリット、デメリット

（防犯面、高さ制限、メンテナンス費用など）

◆駐車場のチェックポイント５つ（知らないと損をします）

◆駐車場があっても借りられないリスク◆

◆駐車場にかかる費用と将来的なリスク◆

 

 

購入後のことまで考えておくということは、難しいことかもしれませんが、ここでご紹介しているチェックポイントを確認して、駐車場については後悔することのないように、というところまでを考えて、解説しています。

 

予想外のことに関しては仕方がないと思いますが、予想できることに関しての確認不足、調査不足、勉強不足のツケは、後で効いてきます。

 

買いたい時に買い、売りたい時に売り、不動産やマンションの売買の取引の選択肢を増やしてほしいのです。

 

 

今日は「駐車場からみるマンマンションの選び方」をまとめました。

 

「マンションの駐車場についてよく知らない」「将来的に管理費や修繕積立金が値上げされるのでは？」など、疑問や不安をもっている方へ。

 

 

※本記事は【宅地建物取引士】が執筆し、【管理業務主任者】が監修しています。

マンションについての話題や知識を紹介しています。

 

知らないだけで、損をすることが多いので、下記のブログを道具として武器として使っていただければ、嬉しいです。

 

 

下記で詳しく解説していきます。

 

＃マンション駐車場で損をしない？ポイント
 

 

 

※ノウハウをまとめていますので、ぜひチェックしてみてください。

▼▼▼

『マンションの駐車場のチェックポイント』

権利の違いによって駐車場に固定資産税がかかってきたり、駐車場使用料の金額自体が変わることもあるにゃー。

 

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築40年以上のマンションの比率が増加しているというニュースを目にしました。

マンションの寿命を伸ばせるのか、伸ばせないのかは、管理にかかっていると思います。

 

適切に管理されていないと、今後、漏水や雨漏りなどのトラブルが増えるかもしれません。

 

ちなみに、実際に雨漏りを経験すると、冷や汗ものです。

原因によって誰に責任があるのか、変わることがあるからです。

 

以前、マンションでこんな方を見かけたことがあります。

「迷惑しているんだよ、早く直せよ」大声で叫んでいたのですが、、、

どうやら雨漏りの原因は、リフォームに問題があったようでした。

 

今回は、マンションの資産価値にも、影響してくる雨漏りをテーマに、解説をしていきます。

 

・雨漏りは火災保険で対応できるの？

・雨漏りが起こったらまずは、どこに連絡すればいいの？

・契約時にはどの書類をチェックすればいいの？

・手を出してはいけない物件とは？

 

など、マンションを選ぶときの書類のチェックポイントから、選んではいけない物件、

「もし、雨漏りが起きたときにはどうすればいいのか？」ということをまとめています！

 

新築マンションは経年劣化という意味では、雨漏りの可能性は少ないとは思いますが、未知数な要素も多いかもしれません。

中古マンションは、不具合や修繕、トラブルなどの情報が多い分、情報を活用して、マンションを選んでいくことができます。

それらを踏まえて相場よりも良いマンションを選べるような目を養っておきましょう。

 

 

今日は「マンションで雨漏りした時の対処法」をまとめました。

 

「マンションで雨漏りしたときには、費用は誰が負担するの？」「もし、雨漏りしたときにはどこに連絡をすればいいのか分からない」など、疑問や不安をもっている方へ。

 

 

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下記で詳しく解説していきます。

 

＃マンションで雨漏りした時、どうする？
 

 

 

※ノウハウをまとめていますので、ぜひチェックしてみてください。

『マンションで雨漏りしたとき時の対処法』

火災保険がおりるケースとおりないケース、誰に責任があるのかを知っておくと後で困らないにゃー。

 

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・なぜ！管理規約が古いと問題なの？マンションの選び方！

 

 

 

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「マンションで突然、お湯が出なくなった」という経験はありませんか？

私は２度ほど、経験しています。いつもは普通にお湯が使えているのに突然お湯がでなくなるというのは、予想以上にストレスがかかります。

 

お湯が出なくなった時だけは、玄関にあるブレーカーが落ちていると、「良かった」とほっとします。

ブレーカーを上げるだけで解消されるので、この時ばかりは、胸をなでおろします。

 

 

そして、決まってこんなことが頭をよぎります。

• もし冬場に給湯器が故障したらどうしよう
• 給湯器の在庫が無く、すぐに交換ができなかったらどうしよう
• 慌ててしまい、見積もりの比較もできずに割高な価格で交換したくない

 

給湯器って、価格的にも安価なものではないので、損をしたくない、と思うのです。お湯がでない原因は給湯器だけというわけではないので、たとえば、マンションの設備が原因だったり、水栓の部品が劣化していたりとさまざまです。

 

 

・マンションの設備が原因：いずれ解消される。

・水栓の故障が原因：部品か水栓の交換が必要。

・給湯器の故障が原因：給湯器の修理か交換が必要。※

 

 

マンションの設備（共用）が原因ならば、管理組合（管理会社）が何らかの対応をするので、自分で業者を呼んで修理してもらったり、見積もりを取る必要もないのですが、専有部分（自分の部屋にある設備）が原因ならば、自分で動かなければなりません。

 

自分で動くには、故障の原因の予測をたててどこに相談をすればいいのか、を理解しておく必要があります。

とんちんかんなところに相談してしまうと、ますますストレスがかかります。

 

 

「お湯がでない、水がでない、電気がつかない」という生活に関わることは、実際に経験すると、あせってしまい、効率悪く無駄に動いた結果、最終的に冷静な判断ができなくなることがあります。

 

「マンションでお湯がでない原因と対処法」をまとめました。

 

「マンションでお湯がでないとき、どうしたらいいのか分からない」「どこに連絡して、何をすればいいのか分からない」など、効率よく対処したいと思っている方へ。

 

 

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＃マンションでお湯が出ない時、どうする？
 

 

 

※ノウハウをまとめていますので、ぜひチェックしてみてください。

『マンションでお湯が出ない時の対処法』

お湯が出ない時、時間がたてば解決するものは放っておいても大丈夫です。でも、すぐに動いた方がいいこともあるにゃー。

 

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「マンションで突然、電気がつかなくなった」という経験はありませんか？

しょっちゅうというわけではないのですが、私は1年に数回は経験しています。

 

マンションの設備は電力で動いていることが多いので、電子錠のマンションでは出入りができなくなったり、機会式駐車場から車を動かせなくなることもあります。

 

「マンションによって設備が全然違うのだから、対処法もいろいろあるのだろう」と一見考えそうですが実は、対処法は以外にもシンプルです。

 

 

「マンションで停電したとき、どうしたらいいのか分からない」「電話も使えないしスマホの充電も切れうだし、あわてて無駄なことをしたくない」など、効率よく対処したいと思っている方へ。

 

 

※本記事は【宅地建物取引士】が執筆し、【管理業務主任者】が監修しています。

マンションで停電した実例などもご紹介しています。

 

下記の内容を解説します。

 

目次
１.電気がつかない時のチェックポイント３つ！
２.マンションで本当に電気がつかなくなった実例！
３.マンションで電気がつかない対処法まとめ

 

 

※ノウハウをまとめていますので、ぜひチェックしてみてください。

『突然、マンションの部屋の電気がつかなくなった時の対処法』

停電の状態を４つに分類して、３ステップで考えると、最も効率よく対処できるにゃー。

 

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総会で監事に選任されたけれど何をどう監査したらいいのか分からない、管理会社から会計書類を渡されたけれど簿記の知識もなく、何をどうチェックしたらいいのか分からないと思っている方へ。

 

本記事では下記の内容を解説します。

目次
１.マンションの監事の業務と監査する時間が異常に短い件！
２.マンションの会計監査をする時のチェックポイント！
 

標準管理規約によると監事の業務は、理事会、管理組合の業務の監査&会計の監査という事になります。そして、問題があるときは臨時総会を招集できたり、理事会に意見を述べる事ができます。

 

会社でいう監査役みたいな感じですね。

 

監事になった方が会計監査をする時間が短すぎるのではないか、管理会社がわざと書類を監査させないようにしているのではないかという事を話しているのを聞いた事があります。

 

標準管理規約では、新会計年度開始後2ヶ月以内に通常総会を招集すると記載されていますが、管理規約で2ヶ月以内〜3ヶ月以内と規定されているマンションが多いのではないでしょうか。（マンションによっては決算が上期、下期とに分かれているところもあります）

 

新会計年度開始後2ヶ月以内に総会を開催するのは、期間的にはキツイかもしれません。

 

例えば、マンションの会計年度が毎年4月1日〜3月31日までの場合、2ヶ月以内に通常総会を招集をするには5月31日までに総会を招集するということになります。

 

4月末〜5月上旬はゴールデンウィークで管理会社も点検業者も休日です。3月末時点での領収書、請求書関係を整理して会計書類を揃えるには管理会社の会計担当が効率よくこなしたとしても、4月末まで（１ヶ月）に準備をするのはキツイと思います。

 

会計担当、設備担当、営業担当、修繕担当、管理員担当などに分かれているので、会計担当がその月の全ての業務を把握することは難しいからです。

（例えば、年度末の3月に点検や修繕をし、支払いが済んでいないものは未払金に計上する。4月分の駐車場使用料が3月31日に振り込まれた場合には、前受金で処理をするなど）

 

全ての管理業務の日付、金額、対応状況などの情報と書類の管理ができていないと難しいのです。（点検業者が点検をしても報告書が遅れる、請求書などが遅れるなども）

 

仮に4月末に会計資料が揃ったとしても、ゴールデンウィークに突入してしまいます。理論上は4月末に書類が揃ったら、決算理事会を５月上旬にのゴールデンウィーク中に開催し、監事は決算理事会後も会計監査をすることに。

 

そして、通常総会は会議の2週間前までに通知しなければならないとされている場合、2019年の5月のカレンダーを見てみると、皆が集まりやすい土日で総会を開催という事が多いと思いますが、5/25(土)、5/26(日)が総会会日の候補日になります。会計監査の時間は１週間あればいい方で、2、3日しかないことが予想されます。

 

・5/4(土)決算理事会を開催（管理会社は休日出勤）

・5/4(土)決算理事会で決まった内容や総会議案書の修正、理事会議事録（案）の作成をする（管理会社は休日出勤）監事さんは会計監査に入る。

・5/5(日)〜5/9(木)に修正した議案書を理事長が確認、監事は会計監査をして押印する

・5/10(金)総会案内通知をする（総会会日2週間前）

・5/25(土) 総会会日

 

3月決算で5、6月総会というマンションは多いと思います。総会会場も早めに予約しないと予約できなくなってしまいますので、スケジュールは早めに組んでおいた方がいいのです。管理会社に後回しにされないように、早めにスケジュールを組むようせかしましょう

 

【標準管理規約】(単棟型)

(会計年度)
第56条 管理組合の会計年度は、毎年○月○日から翌年○月○日までとする。

 

(会計報告)
第59条 理事長は、毎会計年度の収支決算案を監事の会計監査を経て、通常総会に報告し、その承認を得なければならない。

 

(総会)

第42条3 理事長は、通常総会を、毎年1回新会計年度開始以後2ケ月以内に招集しなければならない。

 

(招集手続)
第43条 総会を招集するには、少なくとも会議を開く日の2週間前(会議の目的が建替え決議であるときは2か月前)までに、会議の日時、場所及び目的を示して、組合員に通知を発しなければならない。

 

・マンションによっては総会開催日は、新会計年度開始後2ヶ月以内でなく、3ヶ月以内に開催というマンションもありますし、総会招集手続きが1週間前に組合員に通知というマンションもありますので、これを機に管理規約に目を通してみてください。

 

会計年度が締まりましたら、決算理事会で総会案内の草案が出されますので、監事さんは会計監査に入っていくと思います。決算理事会では管理会社より収支の報告があります。その報告を受けて、会計監査をします。

 

✔︎収入と支出のチェックをして、今期の合計金額と来期への繰越金額を確認。

✔︎貸借対照表にある資産の合計と繰越金の合計があっているのか確認。（銀行の残高証明書で預金残高を確認、現金の場合には現金出納帳などを確認、未収金、未払金、前払金、前受金なども確認）

✔︎請求書、領収書などをみて、いつ何のために支払ったのかなどを確認

✔︎通帳の記帳と預金口座名義人の確認（前理事長や管理会社に名義になっていないか確認）

✔︎現金の取り扱いがある場合には残高の確認

✔︎保険証券がある場合にはその確認（特に長期契約の場合）

✔︎収益事業があって法人税や消費税を申告している場合には、税金関係の確認や手配

✔︎す・まいる債や借り入れがある場合には、利息なども確認

✔︎前期実績と当期実績の比較（大きく増減した項目はないか？）

✔︎当期予算と当期実績の確認（大きく増減している項目は原因が妥当か確認）

 

管理委託契約の内容が変更になっている場合には確認。（例えば、定期清掃が毎月から隔月に変更になった場合や、設備点検などが定額委託業務費から管理組合直契約になった場合など）

水道光熱費や点検費などは請求日と点検日が異なっていることがありますので注意

前年度出てきて今年度出てこない勘定科目があれば記載漏れの可能性がありますので確認

管理員さんの休日出勤時の実働時間と請求金額の確認

 

管理会社に、ハンコだけ押してくださいと言われて内容をほとんど確認しないまま監査報告書に押印をしている監事さんもいると思いますが、大事な数字だけは確認したいものです。

 

 

 

マンションの収入を増やしたいので収入を増やす方法を知りたい。収益事業は税金がかかるので収益事業とまではいかなくても収入を増やす方法を知りたいと思っている方へ。

 

本記事では下記の内容を見ていきます。

目次
１.マンションの管理組合が町内会の自治会と同じ組織で委託料収入が入る市！
２.マンションの収益事業以外で何か収入はあるの？
 

 

しかし、千葉市では東日本大震災などもあり地域コミュニティーの必要性などが改めて認識されたため、平成25年4月から、一定の要件を備えることでマンションの管理組合を町内会の自治会同様の組織として位置づけられることになりました。

 

管理組合が自治会組織として位置づけられると、行政からの情報が入手しやすくなり地域コミュニティーとの連携を図ることができます。そして行政から委託料の収入などが得られることになります。

 

市からの委託料等を適切に収入・支出とするためには規約の見直しが必要になりますし、管理組合が自治会の連合組織に加入するので総会での決議も必要になります。

→千葉市自治会加入

 

→マンションにおける町内会自治会結成

 

 

マンションの管理組合では収益事業による収入があると法人税が課税されます。

 

管理組合の収益事業以外での収入としては「資源ゴミ回収（処分）奨励金」や「貸しロッカー」などがあげられます。

 

マンションで普通にゴミとして出している資源ごみが、集団回収を通して回収をすれば収入になります。古紙やビン、カンなどが多いのですが、古布（古着）類も回収をしている場合もあります。団体で登録して回収した資源を区に引き渡すことで、回収量に応じた報奨金が支給されます。

 

上記は報奨金としてお金で振り込まれるのですが、報奨金以外に加えトイレットペーパーやゴミ袋などを支給してくれる自治体もあります。

 

さらに古紙回収業者などは、新聞、雑誌、紙類等を回収して、現金以外にもポケットティッシュ、トイレットペーパーなどと交換ができたりします。管理室や共用部分などでトイレットペーパーを使用する場合などには嬉しいですね。

 

古紙を回収してくれる業者さん

 

今まで捨てるしかなかったものでも買い取ってくれる

 

不要なパソコンを着払いで回収してくれる

→パソコン回収.com

 

マンションも高齢化や賃貸化などさまざまな事があります。連絡先が不明のため総会資料などが届かないなど、マンションオーナーの連絡先が不明になってしまったらどうすればいいのか知りたいと思っている方へ。

 

本記事では下記の内容を見ていきます。

目次
１.賃貸に出しているマンションオーナーの連絡先が不明になったら？
２.2020年頃から急速に高齢化が進んでいく！
 

 

マンションが高齢化したり、賃貸化したりすると連絡がつかない所有者が増えていきます。総会などの資料を送付しても返送されてくることもあります。

 

高齢化と賃貸化の両方が進んでいくと、総会で管理規約を改定したくても重要な案件の決議が必要なときなどに特別決議（3/4以上）が可決されないということもあります。

 

・高齢化が進んで役員のなり手がいないのに、役員の定数などの管理規約の改定ができない

（管理規約が古く管理費等の決済方法が振込となっているため引き落としができないetc)

 

・賃貸化が進んで連絡先不明の所有者が増えたために、総会の成立要件はギリギリ満たしているものの特別決議の可決は難しい。このままでいくと成立要件すら危うい

 

・所有者が老人ホームに入所したり、病院に長期入院したりしているために連絡がつかない

（数年間連絡がつかず、亡くなった後に入院していた事がわかったケースや、管理費等を滞納をして行方不明になってしまい連絡がつかなくなったケースなどもあります。）

 

管理費等の引き落としは管理会社と集金代行会社が提携（契約）をしているので（厳密には管理組合、管理会社、集金代行会社の三者契約）オーナーの連絡先や引き落とし口座などは管理会社は把握していると思います。緊急連絡先などを記載した名簿を作成しているはずですので、名簿は管理会社か管理組合で保管をしていると思います。

 

この名簿は個人情報でもあり、勤務先や家族の情報なども記載されているので管理会社にしても管理組合にしても取り扱いには注意が必要です。

 

通常は使用細則などで、所有権変更時や入居時に提出する書式などが決められていると思います。（管理規約が古い場合には書式もなく、現行の法律と合っていない事も）

 

（緊急連絡先、メールアドレス、賃貸不動産会社の連絡先なども分かると助かりますね。）

→オーナーが海外転勤や入院などで連絡がつきにくくなってもメールで連絡が取れると便利ですし、賃借人とのトラブルや漏水などが起こった時などに、賃貸不動産会社の連絡先がわかると保険関係の対処もしやすいです）

 

 

 

 

日本では東京五輪を終えた、2020年ごろから急速に高齢化が進むと言われています。団塊世代が75歳以上になって、国民の3人に1人が65歳以上、6人に1人は75歳以上になるのだそう。

 

そして、2042年ごろには団塊ジュニアが高齢者になります。

 

AIの世界でも2042年ごろにはシンギュラリティ（技術的特異点）が到来するとも言われています。これは、コンピュターが全人類の知性を超える時点のことです。人類の終わりかもしれないとも言われていますが、人間の予測のできない事が起こる可能性があるのだと思います。

 

最近では「スマートホーム」「スマートシティ」などに注目が集まっています。在宅医療、遠隔医療なども進んでいき、高齢者が暮らしやすく、それを支えていく仕組みがができていくのかもしれませんね。

 

 

固定資産税や住居費などは家計の中で大きな割合をしめていると思います。この支出をうまくコントロールしたり、うまくポイントを貯めたりするおトクな情報を知りたいと思っている方へ。

 

本記事では固定資産税や管理費等の固定費についての内容を見ていきます。

目次
１.マンションの固定資産税は安くできるのか？
２.マンションの管理費等をクレジットカードで！
 

マンションなどの建物は再建築価額で評価されます。近隣で似ている物件と比べて差がありすぎる場合には、安くなるということもあるかもしれません。（ほとんどの場合には難しいと思います）

 

評価額が記載されている「固定資産課税台帳」を自由に閲覧できる期間があり、近隣の似たような不動産の評価と自分の不動産の評価を価格等の縦覧帳簿で見比べることができます。東京都では縦覧期間は4月1日から7月1まで評価額などを見られます。

 

→東京都主税局 固定資産税の縦覧

 

固定資産税を普通にクレジットカードで支払うと決済手数料がかかってきます。現状で固定資産税をおトクに支払うには、手数料が無料でポイントバックのある一部のクレジットカードで支払うのがおすすめです。

 

・セブンイレブンのセブンカード・プラスからnanacoカードにチャージしてnanacoカードで支払うと200円で1ポイントのポイント還元

 

・リクルートカードからnanacoカードにチャージしてnanacoカードで支払うとの1.2%のポイント還元

 

リクルートカードで固定資産税の支払いについては【こちら】の記事に記載していますのでご参考にしてください。

 

 

マンションの管理費等をクレジットカードでの支払いができるのは現状では一部のマンションのみになっています。

 

例えば、三菱地所レジデンスのパークハウスなどは三菱地所グループのクレジットカードで支払うことができたり、三井不動産レジデンシャルがセゾン系列のカードと提携していますし、野村不動産のプラウドではゴールドカードのみで支払いができます。

 

このような中で、カード会社を限定せずに口座振替などができるポイントやマイルが貯まるカード払いの決済サービスなども出てきているようです。

 

「インターネットサービス」と「エネルギーサービス」という２つのサービス基盤を有している株式会社ファミリーネット・ジャパンの住宅関連サービスです。

 

→マンションのクレジットカード決済

 

キャッシュレス社会になると言われていますが、日本でもビットコインで不動産売買ができるサービスも出ています。毎月の管理費等、駐車場使用料などが誰でもクレジット決済できたり、Amazonや楽天などのポイントや仮想通貨などで支払ったりと決済方法の多様化が進んでいくのでしょうか。

 

マンションを維持していくには建物劣化診断や大規模修繕工事は避けては通れませんが、正確な劣化状況の把握をした上で工事を実施したい、出来るだけコストを抑える方法を知りたいと思っている方へ。

 

本記事では話題のAIやドローンなどについての内容を見ていきます。

目次
１.ドローンでマンションの外壁調査！足場不要でコスト削減？
２.AIやドローンで自動劣化診断！分析までしてくれる！
 

 

ＮＰＯ法人のドローンサポート東北（宮城県）は小型無人機ドローンを落下させない特許技術を活用して、マンション外壁の損傷状況を調査しました。

 

「従来の足場を組むなどの方法と比べて、低コストで他の高層建築物でも利用できる」と普及を目指しているそうです。ドローンの操縦者がドローンを移動させながら外壁を撮影して、ひび割れや融解の有無などを画像でチェックするのだそう。

 

これまでの外壁診断では目視や打診棒などでの打診調査などをしますが、大規模修繕工事中に足場をかけながら調査をしていくことが多いと思います。

 

また、建築基準法の施工規則の改正により定期調査報告における具体的な調査項目、調査方法、および判定基準が、「国土交通省告示第282号」に定められ、外壁の全面打診調査が義務付けられています。

 

ドローンの現在の技術としては、運搬できるものは限られているようなのですが、カメラやセンサーなどの情報収集をできる機材は問題なく搭載できるようですので、赤外線センサーで外壁の損傷の調査ができるようになれば普及が進んでいくかもしれませんね。

 

建物劣化診断時になどに、地震保険に加入しているマンションで明らかに地震の被害と認められるような写真や、築年数などに対してひび割れなどの被害が多すぎるため地震での被害であろうと思われる場合などには地震保険などで補修費用が賄われることもありますので上手に活用していきたいものです。（地震時に地震保険に加入していれば、現在は解約していたとしてもOK）

 

 

日立システムズは、構造物の点検作業や点検結果の判定、点検レポートの作成・管理、維持保全計画策定までを支援するドローン運用統合管理サービスを開始するそうです。

 

劣化箇所にマーキングやコメントなどを入れて、フォーマットの報告レポートに画像データとして取り込み、点検結果報告書を自動で作成するのだとか。作業効率を大幅に向上することができるようです。

 

屋上や目視では見ることのできない場所などの点検がドローンでできるようになれば、劣化状況が把握できるので修繕の計画にも役立ちます。

 

このような画像データ分析によって、大規模修繕工事時などにも状態や費用などの計画案などをAIが分析、提案してくれるようになるかもしれませんね。

 

 

長年勤めてくれた管理人さんがご高齢のため退職し、交代した管理人さんがサボっているのが目につくのですがというお話を耳にすることがあります。

 

長年勤めてくれて、マンションの事情などをよく知っている管理人さんがいなくなってしまうと辞めないでほしいという気持ちや寂しいという気持ちが出てきます。

 

管理人さんが仕事をサボっているようなのでを交代してほしい、管理人さんの業務について知りたいと思っている方へ。

 

本記事では管理人さんの業務についての内容を解説します。

目次
１.管理人さんに話を聞いて状況を把握する！
２.管理員業務のチェックポイント！
 

いろいろなタイプの管理組合があるように、いろいろな性格の管理人さんがいます。一般的にはご高齢の方が多いので頑固な方が多いように感じます。

 

管理人さんの変更について管理会社に要求するには、理事会で話し合って理事会からの要望として理事会議事録に記載し要請するのがスムーズかもしれません。変更の要請をしてさらに相性の悪い管理人が配属されるということもありますので理由などをきちんと伝えた方がいいです。

 

理事会や総会で話し合って要請する前に（いつでも要請はできますので）少し考えてみてほしいことがあります。

 

■前任の管理人さんからの引き継ぎがしっかりとなされていたのか？そもそも書類や業務や鍵の取り扱いなどの引き継ぎが何もされていないのなら業務を把握していないだけかもしれません。

また、前任の管理人さんが所定の業務以上のことをしていたけれど引き継ぎをしていない場合などもあります。

 

管理員業務として決められた業務以上のことを熱心にやってくれている方もいますので、その場合には理事会の方から、新任の管理人さんや管理会社に依頼をしてみるなどの必要かもしれません。

 

■管理人業務自体が物理的にこなすのが無理な内容になっていることもあります。例えば、主な管理員業務としては日常清掃業務、受付業務、点検業務、立会業務、報告連絡業務などがありますが、契約によってはマンションの防火管理者を引き受けている場合もあります。

 

規模にもよりますがゴミ収集日に、ゴミ置き場からゴミ集積所までゴミを移動させてゴミ置場の整理整頓、清掃をするだけでかなりの時間を要すると思います。（ゴミ収集車が収集してからゴミネット（カラスよけ）やリサイクル用のBOXなどをゴミ置場に戻すまで）

 

さらに掃き掃除、拭き掃除をして立会い業務、点検業務となると管理人さんが一人で勤務している場合スケジュールがかなりキツイ場合もあります。

 

■管理人さんが健康上に問題を抱えていることもあります。話を聞くと病気のため階段の上り降りがきつくなっていたのですが、誰にも相談できずに時々休憩をとりながら頑張っていたという管理人さんもいました。

 

前任の管理人さんがしてくれていたことをまとめて、要望は明確に伝えるようにしないと、人員の入れ替えだけで終わりきちんと引き継ぎがなされないこともあります。

 

前任の管理人さんが急な病気などで辞めた場合などは、後任の管理人さんが慣れるまでは時間がかかるかもしれませんが管理人さんの指導に力を入れている管理会社ならばしっかり指導をしてくれると思います。

 

逆に、管理人さんに任せっきりで管理人さんに業務指導もしていない管理会社ならば引き継ぎもせずに人員配置のみをするかもしれません。（管理人さんが管理会社と管理組合の間に挟まれ悩んでいるケースもあります）

 

その辺も、踏まえて管理会社と管理人さんを動かしていくのが一番賢いやり方かもしれませんね。（管理人さんは、管理委託契約上、業務雇用契約上、立ち位置が難しい）

 

 

法律上や収支上で難しい問題が発生したり、管理会社が信用できないということがあれば、まずはマンション管理士会の無料相談や自治体のマンション管理士派遣制度などを使ってプロに相談をしてみるのをお勧めします。

 

まずは無料で相談をしてみて、マンションに有益な提案をしてくれると思ったら正式に依頼をするかしないかは必要に応じて検討をすればいいのです。

 

 

 

 

マンションによって多少内容は異なってきますが、一般的な管理員業務をまとめてみました。

 

外来者・居住者への対応や拾得物の取り扱いなど

（入退室管理表に必要事項を記入したり、電話の授受、拾得物の取り扱いなどをします。外来者が自動車などできていないかの確認をしたり、駐車禁止スペースの駐停車などの確認をします）

 

（管理室に鍵を保管している時にはたとえ短い時間でも、管理人室には施錠をします。鍵を貸し出す時には必ず記入をしてもらいます）

 

（入居時に居住者名簿などの、退去時には転出届などの管理）

 

（各種申し込み書類に関する対応）

 

（管内の巡回清掃、外周や花壇、屋上ではルーフドレインなどにつまりがないかなど、排水溝付近に落ち葉やゴミが落ちたり詰まったりしていないか、駐輪場や共用部分に私物が置いていないかのチェックなど）

 

（週に一度は各階、駐車場、駐輪場等点検をし、球切れやちらつきがある場合は交換します。交換後は在庫表などに必要事項を記入など、電灯盤を手動に切り替えて点検も）

 

（エレベーター点検ではエレベーターがストップしますし、消防点検では各住戸への入室などもあることも、貯水槽清掃などは断水するので、居住者の生活に影響がでるものは事前に掲示など）

 

 

今回は、清掃業務にはあまり触れませんでしたが、管理員業務をまとめていたら『管理人さん、いつもありがとう』という気持ちになってきました。