建物の所有者以外が解体する方法とは？名義人にまつわる問題も解説

土地と建物で所有者が違う場合、土地所有者は建物を解体できない

所有する土地上に他人の建物が建っていて土地と建物で所有者が異なる場合、土地所有者は建物を解体できるのでしょうか？

この場合でも、土地所有者が勝手に建物を解体するのは違法です。建物の解体は建物の所有者にしかできない行為だからです。自身の土地上に所有者不明な建物が建っていても、土地所有者が勝手に解体することは法律上認められません。

所有者不明の建物を解体する方法

所有者不明の建物が自分の土地上に建っている場合、解体しなければ土地を有効利用できません。建物の所有者が不明で連絡をとれないときは、どうすれば良いのでしょうか？

以下では「所有者を特定できるが居場所が不明なケース」と「所有者の特定すらできず完全に誰かわからないケース」に分けて対処方法をお伝えします。

• 建物所有者は特定可能で行方不明・消息不明の場合の対処方法
• 建物所有者が誰かわからず完全に不明な場合

建物所有者は特定可能で行方不明・消息不明の場合の対処方法

まずは「土地上の建物所有者が誰かわかっているけれど、行方不明、音信不通で連絡を取れない場合」の対処方法をご説明します。

民法に基づく手続き

所有者の行方や居場所が不明でも「誰かがわかっている場合」つまり特定可能な場合には、裁判所で「建物収去土地明渡し請求訴訟」を申し立てましょう。

建物所有者の住所が判明していれば、相手宛に訴訟を提起すれば問題ありません。裁判が進むと、裁判所が判決で「建物収去土地明渡し命令」を出してくれます。判決が出ると、建物所有者が自主的に建物を収去しなくても、土地所有者が強制執行として建物を収去できます。

建物所有者の住所が不明な場合、まずは住民票を取得して住所調査を行いましょう。それでも住所が不明なら「公示送達」という方法を使って訴訟提起できます。

公示送達とは、裁判所に掲示を行って被告へ訴状を送達した扱いにする制度です。公示送達を利用すると、被告の居場所が不明な場合でも裁判を進めて判決を出してもらえますし、判決に従った強制執行もできるので、合法的に建物を取り壊せます。

行政代執行手続き

建物所有者が明らかな場合、建築基準法にもとづく「行政代執行」という手続きを利用できる可能性もあります。行政代執行とは、違反建築物や危険な建物が建っている場合、行政が所有者へ改善指導したり指示命令を出したりして、所有者が従わない場合には強制的に建物を撤去できる制度です。

■建築基準法にもとづく行政代執行
建築基準法では、違法建築物や倒壊等の危険のある建物については行政が所有者へ勧告や指導、指示命令を行い、命令に従わない場合には行政が建物を解体できると定められています（建築基準法9条11項、10条4項）。

つまり土地上に建築基準法違反の建築物が建っている場合や、老朽化して倒壊などの危険がある建物があれば、行政に相談すると行政代執行により、撤去してもらえる可能性があります。

■空き家対策基本法にもとづく行政代執行
行政代執行は、空き家対策基本法にも規定されています。空き家対策基本法とは、放置された空き家問題に対応するために制定された法律です。倒壊の危険がある空き家や周囲の景観、環境を悪化させる空き家をなくすため、さまざまな措置が規定されています。

空き家対策基本法によると、行政庁は保安、衛生上の問題を抱えた空き家を「特定空き家」と指定して、所有者に対して改善指導を求めたり措置命令を出したりできます。所有者が不明な場合や所有者が命令に従わない場合、行政が代替執行として建物を取り壊す権限も認められています。

土地上の建物が老朽化した空き家であれば、空き家対策基本法にもとづく代替執行をしてもらえる可能性もあるので、建物の所在する自治体の役場で相談してみましょう。

建物所有者が誰かわからず完全に不明な場合

建物の所有者が不明な場合、公示送達の方法によっても訴訟は起こせません。ただし所有者が不明でも行政代執行は可能で、これまでに空き家対策基本法にもとづいて実際に建物が撤去された事例もあります。

土地上の建物が老朽化していたり衛生環境上の問題が発生したりしているなら、自治体の建築課へ相談してみましょう。

未登記でも勝手な解体はNG

土地上に建物が建っている場合「未登記だったら勝手に処分してもよいのではないか？」と考える方もいるでしょう。

しかし未登記であっても建物について無権限の土地所有者が勝手に解体してはなりません。建物が建っている限り、通常は誰かに所有権があるからです。誰のものでもなければ最終的に国の所有物となります。

そもそも登記されているかどうかと、土地所有者が勝手に処分してもよいかどうかは別問題です。登記されていなくても建物は存在するので、「ないのと同じだから勝手に処分してもよい」ことにはなりません。未登記の建物であっても、上記で紹介した段取りに従って適法な手順で解体撤去を進めましょう。

土地所有者が異なる名義人の建物を解体するためにすべきこと

土地の所有名義人と建物の所有名義人が異なるとき、「建物が実は土地所有者のもの」であれば土地の名義人が建物を解体できます。たとえば建物所有者から建物を買い取ったけれども自分名義に変更していない場合であれば、解体しても問題ありません。

一方、土地所有者と建物所有者が異なるなら、土地の名義人は建物を解体できません。所有地上に親族や他人名義の建物が建っていて実際に第三者の所有物であれば、建物所有者である親族や他人が建物を解体する必要があります。

以下、土地の所有者が異なる名義人の建物を解体するためにできる対処方法となります。

• 建物所有者に土地の利用権限があるかどうかを確認
• 建物所有者へ解体請求する
• 建物収去土地明渡訴訟を起こす
• 建物の名義人と建物の所有者が異なる場合の対処方法
• 建物所有者が亡くなって名義変更されていない場合の対処方法

建物所有者に土地の利用権限があるかどうかを確認

土地と建物の名義人が異なる場合、まずは建物の名義人（通常は所有者と一致）に正当な土地利用権限があるかどうかを確認しましょう。

建物所有者に土地利用権限が認められるのは、土地所有者との間に借地契約が成立している場合や使用貸借契約が継続している場合です。もともと借地契約を設定していても、解除されたり契約が更新されずに終了したりすると、契約の効果がなくなって土地利用権限が失われます。

一方、借地契約や使用貸借契約が存続している状態では、土地所有者は建物所有者へ収去を求められません。まずは契約を解除、解約したり有効に更新拒絶したりして、建物所有者から土地の利用権限を取り戻す必要があります。

建物所有者へ解体請求する

建物所有者が利用権限なしに土地を利用しているなら、直接連絡して建物の解体を求めましょう。相手が自主的に建物を取り壊して収去すれば土地所有者に負担はかからずスムーズに土地を取り戻せます。

建物収去土地明渡訴訟を起こす

建物所有者が解体に応じない場合には、建物収去土地明渡訴訟を提起しましょう。判決で建物収去土地明渡し命令が出たら、通常は相手が判決に従って建物の解体を行います。

相手が判決に従わない場合、土地所有者が強制執行によって建物を取り壊して収去できます。取り壊しにかかった費用はいったん土地所有者が立て替えて、後に建物所有者へ請求することになります。

建物の名義人と建物の所有者が異なる場合の対処方法

建物が名義変更されておらず名義人と真実の所有者が異なる場合、建物の真実の所有者へ解体請求しなければなりません。ただし名義人と所有者が異なる状態で所有者が建物を解体すると、後に名義人が「自分が真実の所有者だったのに勝手に解体された」と苦情を申し立てる可能性もあります。

名義人と真実の所有者が異なる場合には、いったん正しく名義変更をした上で解体作業を行うべきでしょう。工事を発注する際にも、名義人と異なる人からでは工事を受け付けてもらえない可能性があります。

土地所有者が建物解体を請求したり訴訟を起こしたりするなら、名義人と真実の所有者の両方を相手方としましょう。そうすれば、いずれが真実の所有者であっても建物の解体を進めやすくなります。

建物所有者が亡くなって名義変更されていない場合の対処方法

建物所有者の死亡がきっかけで土地上の建物が放置されてしまうケースもよくあります。それまで所有者が住んでいたケースでも死亡によって空き家になってしまいますし、相続人がきちんと建物を管理しないと建物の状態が悪化します。相続人が複数いる場合には遺産分割協議が難航して建物の新しい所有者が決まらず、地代が払われなくなるケースも少なくありません。

建物の所有者と連絡がとれなくなったり地代の支払いが止まったりしたら、所有者が死亡していないか確認しましょう。死亡していたら、法定相続人に連絡をとってみてください。法定相続人とは、民法によって相続権が認められる一定範囲の親族です。建物の所有権は多くの場合、法定相続人に引き継がれます。

法定相続人になる人

配偶者は常に法定相続人になります。建物所有者に配偶者がいたら、すぐに連絡をとって建物の収去を求めましょう。

配偶者以外の法定相続人には以下の順序があります。

• 子どもや孫などの直系卑属が第1順位
• 親や祖父母などの直系尊属が第2順位
• 兄弟姉妹と甥姪が第3順位

建物所有者が死亡して解体を求めるとき、名義変更されていなければ誰が相続人か調査しなければなりません。自分で調べるのには限界があるので、困ったときには弁護士へ相談してみてください。

遺言によって遺贈される可能性がある

建物の所有者が死亡した場合、法定相続人以外の人へ建物が遺贈される可能性があります。遺贈とは、遺言によって遺産を任意の人へ受け継がせることです。法定相続人以外の人へも遺贈できます。たとえば内縁の配偶者や孫、いとこや長男の嫁、お世話になった人などに遺贈するケースがよくあります。

遺贈されたら受贈者が所有者となるので、その人へ建物の収去を求めましょう。

建物によって被害が発生したときの土地所有者の責任

所有する土地上に老朽化した建物が建っていると、壁や屋根が崩落したり、落下物が発生して通行人にけがをさせたりして事故の原因になるリスクもあります。自分のものではない建物によって他人に損害が発生したら、土地所有者に責任が及ぶ可能性はあるのでしょうか？

実は土地所有者には「工作物責任」が及ぶ可能性があります。工作物責任とは、土地上の工作物の設置方法や保存方法に問題があって他人に損害を発生させた場合の不法行為責任です。

基本的には工作物の占有者が賠償責任を負います。建物の場合、居住者や建物所有者が一次的な責任を負うと言えるでしょう。しかし占有者が「損害発生防止のため必要な注意をした」と証明した場合には、土地の所有者が損害賠償しなければなりません。土地所有者の責任は無過失責任なので、「きちんと管理していた」としても賠償義務が及びます。

自分の土地上に老朽化した建物が建っていて他人に迷惑をかけると損害賠償義務が発生する可能性があるので、建物の状態にはくれぐれも注意すべきです。

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相続登記前の建物は所有者以外でも解体できる？

所有者が死亡して建物の相続人になった場合、相続手続きによる名義変更が完了していなくても所有者として解体ができます。名義人でなくても真実の所有権があれば解体する権利が認められるからです。

ただし相続人が複数いる場合、全員が合意して解体を進めなければなりません。複数の相続人がいる場合には、全員に建物に対する権利が認められるからです。1人の相続人が勝手に建物を解体すると、他の相続人から損害賠償請求される可能性があります。1人で建物を解体したければ、遺産分割協議を行って自分が単独で建物を相続する合意をしましょう。

住宅ローンが残っているケース

建物の住宅ローンが残っていて金融機関による抵当権が設定されている場合、たとえ所有者であっても勝手に解体してはなりません。抵当権者による「事前の承諾」が必要です。ただし一般的に、ローンを完済するまで金融機関は解体に同意しません。解体にはローン完済が前提となります。

一方、実際にはローンを返し終わっているけれど「抵当権抹消登記」をしていないので抵当権登記だけが残っている場合、金融機関からの同意を取り付けるのは簡単です。書面で同意書をもらうか、登記抹消書類を使って早めに抵当権抹消登記を行えば建物を解体できます。

建物滅失登記の申請について

建物を解体したら法務局で「建物滅失登記」をしなければなりません（不動産登記法57条）。

登記しないで放置する10万円以下の過料がかされる可能性があり、自治体からの固定資産税の請求も続くので、遅れないように対応しましょう。

なお名義変更していない相続人でも建物滅失登記の申請ができます。また建物滅失登記そのものには費用は不要で、登記事項証明書を取得する際の費用の600円のみです。土地家屋調査士に依頼すると3～5万円程度の費用が発生します。

相続放棄者の財産管理義務も知っておこう

老朽化した空き家の相続人となった場合、相続放棄する方もいます。しかし相続放棄しても、必ずしも建物の管理義務から解放されるとは限りません。相続人が全員相続放棄した場合、相続放棄者には遺産の管理義務が残ります。債権者や第三者に損害を発生させたら、相続放棄した人が損害賠償しなければなりません。

管理義務から逃れるには、家庭裁判所で「相続財産管理人」を選任して、遺産の清算手続きを進めてもらう必要があります。相続財産管理人の選任には相当な費用がかかるケースも多々あります。

相続放棄するときには「自分以外に共同相続人や後順位の相続人がいるか」「共同相続人や後順位の相続人は相続放棄しないで相続を受け入れる意向をもっているか」を確認しましょう。

誰かが相続するなら相続財産管理人の選任は不要で、相続放棄をすれば相続財産の管理義務から逃れられます。一方、全員が相続放棄するなら相続放棄しても建物の管理義務が残って費用がかかるので、それでも相続放棄するメリットがあるのか慎重に検討すべきです。

建物所有者である親が生きている場合

建物所有者が認知症となって判断能力が失われてしまった場合、相続人であっても勝手に建物の解体はできません。まずは成年後見人を選任する必要がありますし、解体するかどうかは後見人の判断となります。

財産の維持管理のために解体が必要と認められれば、後見人が取り壊しを進めますが、居住用の物件を収去するときには、家庭裁判所の許可も必要です。

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所有者複数で共有建物を解体する場合の注意点

建物の所有者が複数人の「共有状態」になっている場合、1人の判断で勝手に解体できません。

建物の所有者全員の同意がなければ建物を解体できない

物を共有している場合、物の処分には「共有者全員の同意」が必要です。1人でも解体に反対する共有者がいたら、解体作業はできません。勝手に解体すると、他の共有者から損害賠償請求される可能性があります。

なお建物の滅失登記は共有者の単独でもできますが、解体と滅失登記は全く意味が違います。滅失登記は「建物を解体してこの世から失われてしまった後の事務的な作業」に過ぎませんが、解体は「建物がこの世からなくなるかどうか」という極めて重要な事項です。

「滅失登記を1人でできるから解体も共有者1人でできるはず」などと考えると大変なトラブルにつながるので、間違わないようにしましょう。

共有者の同意を得ないリスク/損害賠償責任や建造物損壊罪

共有の建物について、他の共有者の同意をとらずに勝手に建物を解体すると、以下のようなリスクが発生します。

損害賠償請求される

共有建物を勝手に解体すると、共有者の持分を侵害してしまいます。共有者からは「持分に相当する財産が失われた」として、損害賠償請求される可能性が高くなります。

建造物損壊罪が成立する

他の共有者の持分は他の共有者の財産なので、勝手に解体すると、建造物損壊罪が成立してしまう可能性もあります。建造物損壊罪の刑罰は「5年以下の懲役刑」です。他の共有者が被害届を提出すると、逮捕されて刑事事件になってしまうリスクが発生します。

共有建物を他の共有者の許可なく解体すると大きなトラブルになるので、絶対にしてはなりません。必ず事前によく話し合って全員納得したうえで解体を進めましょう。

建物を共有している場合の解体方法

建物を共有している場合の解体への手順をパターン別に示します。

共有者が明らかで連絡をとれる場合

たとえば親から相続した家を子どもたちが共有している場合など、他の共有者が明らかで連絡をとれるなら、話し合って合意をとり、解体を進めましょう。代表者を決めて、工事の発注等は代表者が行うとスムーズに進められます。

共有者のひとりが建物の取り壊しに反対している場合

共有者が1人でも解体に反対している場合、無理に解体を進められません。説得して解体に賛成してもらいましょう。ただし建物が特定空き家に指定されている場合、老朽化して危険な場合などには行政への介入を求める方法もあります。

行方不明や認知症などで連絡しづらい共有者がいる場合

行方不明の共有者がいると話し合いを進められないので、まずは居場所を明らかにする必要があります。疎遠な場合、共有者が多人数の場合などでもやはり全員と連絡をとり、合意しなければなりません。

認知症の共有者が含まれている場合には、家庭裁判所で成年後見人を選任して後見人を通じて解体を進める必要があります。

まとめ

所有者以外の人や相続人、共有者が建物を解体するときには、状況に応じた対処が必要です。「土地所有者」と「建物所有者」が異なるとき、土地所有者は勝手に建物を解体してはなりません。

共有状態であっても1人の共有者が勝手に建物を解体すると違法になり、共有者全員の合意が必要です。所有者や共有者に無許可のまま解体を進めるとトラブルにつながるのでやってはいけません。

参考リンク：相続した親の家の解体～費用相場と売却を含めた相続手続きの流れ｜遺産相続弁護士相談広場

所有者以外が建物を解体するなら弁護士・解体業者と連携しよう

所有者以外の人が建物を解体する場合、建物所有者の相続人や行方不明の所有者を探し出さねばならないケースもよくあります。戸籍や住民票の調査が必要で、素人には対応が難しくなりがちです。相続財産管理人の選任や建物収去土地明渡し請求が必要となる事例も少なくありません。

安全確実な方法で建物を解体するには、法的な知識をもった弁護士と解体業者の両方と連携しながら解体工事を進めるべきです。所有者と建物解体について悩んだら、まずは不動産に詳しい弁護士に相談して、信頼できる解体業者を探してみましょう。