お散歩大家の所有するアパートは築31年。表面利回り10.2％。
金利は固定で年利2％。日本政策金融公庫から借りているので安い。
この条件で満室経営なら利益が出そう…と思いきや、
年間キャッシュフローは過去最高で10万円程度。
なんでこんなにしょぼいのかというと、返済期間が20年と短いから。
いや、木造の耐用年数である22年を過ぎているのに融資してくれたので
貸してくれたこと自体感謝ですが。
政策金融公庫で20年融資というのも、購入時（2015年）だったからなしえた技で、いまは最長10年らしい。
話がそれましたが、返済比率は約54％とやや危険水準。
返済比率を下げるには、
1.融資が長く引けるRC一棟を買う
2.区分を買う
3.三井住友LFのように金利が高いノンバンクから借りる
4.究極手段の「X」
を行使することとなる。
不動産投資の書籍とか読むと時折「返済比率40％以下！」といった記述を見かけますが、
今の時代、1.は難しいでしょう。2014年あたりであれば可能だったかもしれませんが、地方でこの手法を行使した投資家は苦戦しているとも聞きます。
2.はまあまあ固いと思いますが、区分は大量のサンプルがあり定量化されつつあることから、わずかな利益しか見込めないと思います。土地の持ち分がほとんどないので、耐用年数である49年が近づくとババ抜きになる可能性がある。
上手く売り抜けできるスキル、お散歩大家にはございません。
3.はまあまあ現実的。問題はイールドギャップが確保できるかどうか、ですね。また、築30年超の木造で20年ローンとか、たとえ組めたとしても完済より物件の寿命が先に訪れる可能性が高い。もっともこのような投資にチャレンジするような上級者は完済まで所有するわけではないのでしょうけど。
さて、4はいったい何なのか？
答えは簡単、「現金買い」です。
一番確実に返済比率を下げることができる。すべての物件を現金買いすれば返済比率は0％ですからね。
そこでふと考えたのですが、返済比率30％台って、現金買いの物件を含めての比率でしょう。
そういうことは、しっかり書籍にも書いてほしいですね。
当時の私のように「無知な不動産初心者」が「すげー！」って簡単に儲かる幻想を抱いちゃいますよ。
まあ、それでもよほどの致命的ミスをしない限りは不動産賃貸業は、低金利が続く限りは有利な投資だとは思いますが。