前回はガソリンスタンドは閉店する際に必要な手続きと流れを説明致しましたが、今回は閉店後にどんな活用事例があるのかを紹介していきます。
土地の活用は大きく分けると２つです。
自己負担をほとんど出さない土地を貸す方法と、建物を自身でお金を負担して建てかす方法です。
一般的に有名な方法が駐車場（借地）とアパート（建貸し）です。
正確に言ってしまうと、駐車場は借地ではありませんが、ざっくりと分けると借地は土地を貸すことなので、駐車場も土地貸しなので同一の部類で紹介致します。
ただ上記の駐車場とアパートは、住宅街にある土地に対して考えられる方法であり、ガソリンスタンドの様な、市街地で車で来店が予想できる場所にある場合には、別の貸し方が想定できます。
それが、商業施設です。
商業施設とは、コンビニ、ファミリーレストラン、飲食店、小売店などなど様々な店舗があります。
ガソリンスタンドはそういった商業施設が出店できるような大通り沿い、つまりロードサイドにあるのが通常です。
・ガソリンスタンドの貸し方は商業施設？
ガソリンスタンドの貸し方には商業施設がいいでしょう。
なぜアパートや駐車場ではダメなのか？と考える人もいるでしょう。
その答えは簡単です。
アパートも駐車場もあまり儲からないからです。
一番儲かるのは商業施設が儲かります。
なぜ儲かるかというと、そこで商売をするので他の貸し方よりも大きな収入をゲットできるのです。
もちろんそれ相応のリスクもあります。
アパートと違って収入は多いですが出ていった後に、次に入居するまでが長く費用もかかるリスクが高いです。
さらに駐車場よりも高い収入を得られますが、初期投資が大きくかかります。
リスクで言えば、商業施設＜アパート＜駐車場です。
収入で言っても商業施設＜アパート＜駐車場となっています。
つまり収入とリスクは比例しています。
ただし、この比例には例外があります。
それが商業施設の借地貸しです。
どんな物かと言えば、土地を貸して、その土地で出店してもらう企業に建物の費用と工事をして貰います。
概ね１５年〜２０年ほどを貸し出します。
その後は建物を解体してもらうか、解体せずに無償で建物を譲り渡してもらう方法があります。
借地は年配の人が特に好む貸し方で、リスクがほとんどなく土地を貸して収益が駐車場などよりも高いため、この様に借りて出店している店舗は非常に多いです。
では、借地と建貸しでは実際にどの様なメリット、デメリットがあるのでしょうか。
・借地と建貸しのメリット・デメリット
まずは借地のメリット・デメリットをお伝えします。
メリットは、何よりも投資するお金がほとんど必要なく、収入が上がってくることです。
どのくらいかというと、地方では１,０００円〜2、０００円/坪、都心では３,０００円〜の金額で貸すことができます。必要なお金も借地の契約書を役場まで行き、公正証書で結ぶ金額くらいですので、そんなに大きな金額が必要ではありません。
建物の固定資産税も自己の所有物でないため、出店する企業持ちになります。
さらに、建物の維持管理にかかる修繕なども上記と同じ企業持ちです。
修繕費用は１５年から20年で概ね建物の金額の１割は必要になってきます。
５,０００万円の建物でしたら５００万円が掛かるのが必要なくなってきます。
なので、メリットとしてはとにかくお金がかからず収入が上がることです。
デメリットとしては、土地が長い期間拘束されることです。
最低でも１５年間は売却以外、何もできません。
仮に売却する場合には、ほとんどの場合で更地よりも大幅に安く買い叩かれます。
理由としては、安全な貸し方をしているため、収入が比較的少なくなってしまうことと、期間が来るまで何もできないからです。
何かするためには、買った人が長い時間待たなければ、希望することができないため、その分の機会損失として値段が安くなるのです。
次いで、建貸しのメリット・デメリットです。
メリットとしては、収入が多いことです。
借地の倍以上の収入が入ることが多いです。利回りで言えば１５％〜２５％で回ることが多いです。
つまり、５,０００万円で年間７５０万円から１,２５０万円が手に入ります。
銀行から１５年間で１.５％で丸々借りても年間で３７２万円の元本と利息の返済ですみます。
借入だけの手残りで、３７８万円から８７８万円が入ってきます。
他にも、借地と違い経費として取扱できる項目が多くなります。
減価償却や交際費など借地だけでは、難しいですが、比較的に経費として使いやすくなります。
デメリットとしては、借地と逆になってきますが、建物にかかる費用負担が大きくなることです。
固定資産税、保険料、借入があれば利息、修繕費用、退去時に次のテナントが入りずらいなどなどかかってきます。
ですが、デメリットである上記内容も内容をしっかりと把握して、収支を組んでいればそこまで大きなリスクとして考える必要はないでしょう。
まとめ
利益を最大限化するためにはある程度のリスクを負担しなければいけません。
借入することやどうなるかわからない不安を感じるのがとても負担だと思うのでしたら、借地で行くべきでし、大きなリターンをもらいたいと考えているのならば建貸しをした方がいいでしょう。
それぞれの相性もありますので、自信に合う方法を選んで行きましょう。
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