東備大家の不動産活動日記

2025-03-28

暇なのでポイ活してますｗ

ポイ活

こんばんは、東備大家です。

仕事から帰ったら

7号の水道と電気の請求が来てまして。

あ～、払わんといけんな～。

空室は悪だわ。

嘆いていても仕方がないので、

払いに行くんですけど

まずは、ここでポイ活。

ファミリーマートで

ファミペイを使って支払うと

請求書1枚辺り10P付くんよね。

ついでに、来月の納税用に

楽天POSAカードをチャージして購入。

これで今月は2回目の購入なので、

もう1日どこかでチャージして買っておけば

今月分コンプリート！

これだけで6020P

今、PAYPAYを使った際のスクラッチがあって

ファミペイにチャージも対応してるんよね。

これが20回引いて6回当たり。

300PをGET！

現在6320P獲得。

更に暇なので、

空室の電気を新しい電力会社で

モッピー経由して申込。

これで11000Pくれるらしい・・・

基本料0円でポイントくれるなら

良い暇つぶしになりますなｗ

早速申込しようとしたら、

しまった！！

供給地点番号が載ってる請求書を

先に払ったものだから分からない💦

何か良い方法無いかな？と考えてたら

何か関西電力から紙が届いてたな・・・

はぴeみる電っていう、

ネットで請求書等を見れるサービスがあって

そこに入って、

探してもなかなか見つからん💦

そうだ、適格請求書なら

載ってるんじゃない？と

サイトからそこを出してみたら大当たり！

これで乗換も出来るっと(￣ー￣)ﾆﾔﾘ

実働2時間で17320Ｐ稼げたので

良い時給だったな～ｗｗｗ

おわり

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2025-03-27

指値甘かったかな～？

仲介業者さん不動産

こんばんは、東備大家です。

先日の内見で買付発射した物件。

仲介さんから連絡が来て、

売主さん前向きに検討中だってさ。

前の買主さんの指値が

○○○万円で通ってたのを聞いてたので

更に指してますけど、

仏の指値だな～(￣ー￣)ﾆﾔﾘ

多分、私が買わなかったら数年放置して

もっと安く買える気はするけどね・・・

買ったらやる事が結構あって、

物件までの道交渉
駐車場の造成
残置物撤去
床フワリフォーム

は確定で

風呂1つ潰してランドリールーム化？は

募集しながら検討。

後は掃除ぐらい？

広い家なので、ある程度やったら

とりあえず市場に出しつつ

入居希望者さんに合わせて

対応って感じが良いかな？

これ買ったら、今年は充分遊べそうなので

しばらくは大人しくなる事でしょうｗｗ

まだ買付も通って無いのに、

色々練っている今日この頃でしたとさｗ

ワクワクしてきたぞ～！

おわり

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2025-03-26

アパートと7号草刈り

7号戸建管理会社さん打合せ

こんばんは、東備大家です。

昨日の続き。

内見とメインバンクさんの

訪問を終え一路赤穂へ。

そろそろ草が伸びる季節だし、

事前に刈っておこうかな？と

赤穂に行くついでに寄ってみました。

まずは、ぐりアパ。

防草シートが効いてるのか？

入居者さんが綺麗に使ってるのか？

草がほとんど伸びてない。

あっという間に草刈り終了。

ありがたい事です。

続いて、土地3号。

駐車場にようやく管理看板が

設置されていました。

こっちは、のんびり

お客さんの反応を待ちましょうかね。

10号の入居者さんの

移動だけ動いてもらって

停まってたら使う人出てくるでしょ。

次は7号へ。

なかなか入居が決まらんのよね～💦

理由は後で聞きに行くとして、

とりあえず、庭の草が伸び放題だったので

土嚢袋3袋分ぐらい回収。

ようやく仕事らしい事したわｗ

その流れで、管理会社さんに訪問。

なんと！頼れるエース担当さんが昇進して

異動したそうな。

こりゃ～困ったな～・・・

残った担当さんに

頑張ってもらうしかないですな。

という事で、担当さん2人と雑談。

駐車場の件と、

7号の件は別の担当さんにお願いしてて

それぞれに進捗を聞いてます。

7号は反響内見は結構あるんだけど

決め切れない様子。

何が理由なのか？が

分からないみたいで、

もうちょっと突っ込んで聞いてもらいつつ

入居者さんの要望にお応えする形で

リフォームなり家賃なり初期費用なり

決まるベースで

何でも持って来てと

発破を掛けておきましたよ。

家賃下げても良いんだけど、

反響が落ちるまでは、

内見現場対応で良いかな？

そんなこんなで、

ちょっとずつ好転させたい

募集状況でしたとさ。

おわり

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2025-03-25

メインバンクさん訪問

融資相談打合せ

こんばんは、東備大家です。

先日のお呼び出しを受けて、

朝からメインバンクさんへ

訪問しております。

何言われるのか？戦々恐々ですね💦

応接室に案内されて、ドキドキしながら

「金利の話です？」って話を振ってみたら

正解だったみたい💦

個人で初期にお借りしてた融資が

何故か金利更新されてなかったそうで、

このたび0.5％ＵＰを提示されましたわ・・・

と言っても、個人の融資って

残債がほとんど残って無くて

月の支払い1000円も

変わらんのじゃないかな？

法人の金利が跳ねるのなら

色々と話をしないとだったけど、

こっちなら無問題。

調達金利が上がってるのに、

今まで安い金利で

耐えて下さってて感謝ですよと。

ちょうど良い機会なので、

癖強物件内見

内見仲介業者さん不動産

こんばんは、東備大家です。

先日、変わった物件を見つけまして。

エリアはそこまで良く無いんだけど、

中がそこそこ美邸で広い造り、

駐車場拡張可と。

大家族か、外国人系が狙えそうな雰囲気。

若しくは、倉庫+住居的な利用で

事業者目線もアリと言えばアリな感じ。

という見立てでお伺いしております。

だから買わない詐欺って

言われるんよねｗｗｗ

道中の転回が難しいや～つか。

15号を彷彿させられますね～💦

ここの場合は解決方法がありそうなので、

要交渉ですけど、

上手く解決したら使える事でしょう。

ダメならダメでやりようはあるしね。

中はと言いますと、

風呂が2つ、

洗面台2つ、

キッチンが1つ。

8LDKの平屋。

駐車場は上手く工事したら

並列3台イケるかな？

床フワが何か所かありますけど、

何とでもなりそうな感じ。

先に買付？が入ってたそうなので、

そんな金額では買えないけど、

こういう物件が好きなんよってのを

仲介さんに伝える意味での内見ですな。

と思ってたら、

キャンセルされたらしい・・・

そりゃ～、指値しないとだね～(￣ー￣)ﾆﾔﾘ

早速買付発射！

買えたら買えたで、

買えなかったら買えなかったで

面白い物件が見れた内見でしたとさ。

おわり

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2025-03-23

退去立会に同席する事になりました。

15号戸建確定申告相談打合せ

こんばんは、東備大家です。

ようやく勤務表が出たので

スケジュール調整を進めております。

15号の退去立会の日が丁度休みだったので

管理会社さんに連絡。

私「ちょうど休みだったので退去立会に私も行って良いですか？」

管「わかりました」

私「ダメージが少なかったら当日に美装掛けるので、そのまま募集のつもりで準備しておいて下さい」

という事で、立会する事に。

直接入居者さんと

やった事も無くは無いんだけど

利害が一致しにくいので、

間に入ってもらう形が良いかなと。

年の為、ダメージが酷かった場合に備えて

ワイルド大家さんに連絡。

私「ダメージ酷かったら写真送るんでオナシャス！」

とかいう話をしてたら、

社会保険料控除についての質問を受けたので

ここにそのまんま答え書いてたｗ
www.nta.go.jp

1年分は勿論。

2年前納でも払った年の控除にしてOK。

何なら過去の未払い分をまとめて払っても、

払った年の控除にしてOKですわ。

これを使えば上手く所得調整出来るかもね？

申告期限に彼は間に合うのだろうか・・・💦

おわり

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2025-03-22

逆転の発想

金融機関考え方

こんばんは、東備大家です。

メインバンクさんから連絡がありまして。

何の用事かは教えてくれなかったんだけど、

日程調整してお伺いする事に。

日頃からビビり症なワタクシ。

最悪な事態を想定して、

色々と考えてたりします💦

常日頃から、万が一を考えてる

石橋をビシバシと叩くスタイルなので

全額一括返済って言われたら

どうしよ？ってのを

試算してました。

あの手この手を使えば

最悪返せなくは無いんよね。

あれ？もしかして、

法人の融資を返してしまったら

ＣＦが一気に改善しない？

という着想から、

全額と言われなかったとしても

半分ぐらい返した場合で残債表を見直し。

そうか、これだけで

返済比率10％ぐらい改善するわ。

って事は、辞めて生活ギリギリに

なったら困るって思ってた

当面の生活費分ぐらいは

これで用意出来るじゃん。

何焦って物件仕込もうとしてたのやらｗｗ

だったら元々のプラン通り準備して、

しばらくはのんびり過ごしながら、

何やりたいか考える時間に

充てても良いかもね。

その頃に状況を見ながら

次の手を考えても良いし、

暇すぎて、残置物モリモリ物件を

自分で1年ぐらい遊んでも良いし。

やりたい形でやりたい物件を

仕込んでいったら良いんじゃない？

そう考えたら、めっちゃ気が楽になった

今日この頃でしたとさｗ

おわり

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2025-03-21

4号を5年運用してみた結果

4号戸建考察

こんばんは、東備大家です。

火災保険の更新のついでに、

資料を開けたので

この5年間でどれぐらい手残りしたのか？を

調べ直してみてます。

当時の取得金額+

ユニットを入れる設置工事等々を

含めて390万円ぐらい。

今だったら、

もっと上手くやってただろうけど

その分材料費も上がってるので

結局同じぐらい掛かってただろうな。

エアコンを

先に外しておかなかったのが惜しいｗ

最初の1年ちょっとは55000円で、

2か月空いて次の入居。

こっちは駐車場追加を含めて59000円。

その分外部で借りてるので、

手残りはほぼ一緒ですね。

5年間の合計家賃から

管理費と駐車場支払を引いたのが

290万円ぐらい。

5年分の火災保険と固定資産税で

40万円ぐらい。

って事は、ざっくり250万円ぐらい

回収出来たって事か。

今後も何事も無く進めば

年に50万円ぐらいは手残りする予定で

あと3年で回収完了って感じかな？

そこからは美味しいゾーンになりそうです。

当時の想定実利回りが14.34％ぐらいで

火災保険の上昇を受けて

13.49％ぐらいに下がっちゃったけど

ここはロングになりそうなので、

結構固い利回りで見ても良さそう。

買った当時は結構勇気出して

買った気がするけど、

気が付けば随分安全圏まで

来た気がしますね。

ここは売る予定がないので、

隣が買えるまで

のんびりと持ってようと思っている

今日この頃でしたとさｗ

当時頑張った自分エライ！

おわり

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2025-03-20

火災保険更新

4号戸建火災保険考察

こんばんは、東備大家です。

気が付けば買ってから5年が経つ4号。

保険屋さんから連絡が来ましたよ。

保「保険の更新手続ですが、この金額になります。凄く上がってスミマセン💦」

私「仕方ない話なので手続進めて下さいね」

そういえば、5年前はいくら払ってたんだろう？と

当時の保険証書を確認してみました。

年払い契約で、25880円。

今回届いたのが59000円ぐらい。

2倍超えてるし！

築古物件の保険料の上がり方がエゲツナイ。

仕方がないので、少しでも節約すべく

5年払いにしてもらいました。

というのも、この保険会社さんは

1年更新にしてると

毎年保険料も変わるんよね。

なので、5年間は保険料維持と

1万円ちょっと安くなるのと

カード払いにして少しでも

上がる保険料に対抗しようかなと。

買った当時は現金があんまり無かったので

年払いにしてましたけど、

当面法人物件買う予定無いし、

こっちに入れて少しでも

収支改善といきましょうか。

と思ってたら、

ドアノブ交換の請求が13500円キタ。

ちょっと節約しても

あっという間に飛んで行った

今日この頃でしたとさｗ

おわり

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2025-03-19

お金を使わないデー

節約ポイ活

こんばんは、東備大家です。

今日は不動産要素0で～すｗ

先日自動車保険の

更新手続きをしたんだけど、

ネットで更新すると

500円分のクーポンくれるんよね。

いくつか選べるんだけど、

我が家は毎回ミスドのクーポンを

貰っています。

これを使いに出かけたんだけど

ランチもついでにしましょうかね。

久し振りに洋食屋さんに行こうとしたら、

そのとなりのラーメン屋さんが

新しくなってるやんｗ

という事でこっちで食事を。

お会計はPAYPAYなんだけど、

ポイ活で溜まってるのが

そこそこあったので

ポイント払いで終了。

ついでに晩御飯の材料を買うって言うから

ちょこっと買ってそれもPAYPAY払い。

勿論ポイントで～♬

最後に元々の用事なミスドに寄って、

ドーナツ4つに500円クーポンを使うのと、

のこりはPAYPAYのポイント払い。

少しオーバーした分は、

残ってたPAYPAY残高でお支払い。

これを買ったんだけど
www.misterdonut.jp

ウマー！

お金を掛けずに

何とか生きている今日この頃でしたとさｗ

おわり

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2025-03-18

内見デー

内見

こんばんは、東備大家です。

今日も昼から内見を入れております。

金額的には

もうちょっと下がれば

検討出来るかな？ってぐらいのヤツ。

家の写真が少な目なので、

ワンチャン綺麗な部分が残ってるかも？

という期待値を持ちながら向かいます。

エリアはまぁまぁ良くて、

市街化なのは良いんだけど、

道が微妙だね～。

余程良いポイントでもないと

無理に買う理由が無さそう。

キッチンは結構キレイ。

風呂は在来・・・浴槽入れ替えかな？

トイレは簡易水洗にするとして、

部屋数が多いんだけど、

手前側が比較的綺麗なので

奥は封鎖でもするか、

倉庫扱いにしてもらって

手前の2階建て仕様な住居なら

4万台ぐらい狙える感じ。

直しもそれなりで済みそうかな。

という事を踏まえて

金額を出しておきました。

結局結構な指値になってしまったので、

通らんでしょうな。

他にこの価格帯で案件ないですか？

って聞いてみてたら

ちょうど近所の物件を預かるそうで。

場所だけ教えてもらって外観チェックを。

こっちは駐車場が取り易そうなので、

中は分からんけど見易そう。

とは言え、元々の金額が高すぎるので

ゆくゆく、売れ残って困った頃に

持って来て下さいとお話しておきました。

最近、中々高いのばかりで

萌えないなと思っている

今日この頃でしたとさｗ

おわり

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2025-03-17

お茶タイム

重要な会議仲良し大家さん

こんばんは、東備大家です。

昨日の続き。

物件見学が終わって、

良い時間なのでお茶タイム。

近くに以前大変お世話になった

先輩大家さんのお店があるので

そこにお邪魔しております。

数年前に勉強会で

来させていただいて以来なので

結構久し振り～。

珈琲とケーキセット900円。

ここでは、

今後私が何するかな？ってのを

Mさんなりに色々と考えてくれてたので

話を聞いてます。

悩ましいのは、出来る・出来ないと

やりたい・やりたくないの

感覚ですかね～。

出来る仕事をするだけなら、わざわざリスク取って

会社を辞めてする必要が少なくて、

働き方の変更なり

調整なりした方が良いんですよね。

折角新しい事をするなら、

やりたい+出来そうぐらいの感じで

出来れば大家業とリンクしそうな

仕事が良いかなって思ってます。

このやりたいが中々難しくて

あんまり熱と言いますか欲と言いますか

コレ！ってのが無いので、

ぼや～っとしてます。

色んな会合に顔を出してみて、

色んな業種の方に

話を聞いてみたり、

創業塾みたいなのにでも

参加してみようかな？

もう1つは、旅行に行こうねって話。

これは、自由になったら

安い時期に遊びに行けるから

みんなでワイワイしに行くのは

良いですね～。

折角なら

不動産の視察を兼ねて・・・(￣ー￣)ﾆﾔﾘ

そんなこんなで1時間ちょっと、

大家な話は時間を忘れて話しちゃいますね！

今度は、以前お世話になった恩返しがてら

斫り機持って参戦しますので、

遠慮なく呼んでくださいね～！

おわり

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2025-03-16

Mさん物件見学

仲良し大家さん見学会

こんばんは、東備大家です。

今日はMさんが物件の決済という事で

決済ホヤホヤなや～つを

見せていただく事に。

諸事情で外観だけの

チェックとなりましたが、

まずは立地。

調整は調整なんだけど、

土地の真横に計画道路が

既に工事開始してる？って感じ。

ゆくゆくは調整が外れる

期待値ありますね～(￣ー￣)ﾆﾔﾘ

駐車場が外構したら4台取れそうで、

汲取りだけど、家はそこそこ長く使えそう。

狙い目としては道路が付いて

価値が上がるのを待ちつつ

そこそこ高級賃貸路線でやるそうな。

住居なら〇.5万円、

事業なら！！万円狙いたいって。

住居想定なら少し離れた場所に

新築アパートが9.1万円、

新築級戸建賃貸が8.4万円で募集してるし

築古でも6万円台か～。

そう考えたらその想定は

そんなにズレて無い気がする。

内装のスペックと

駐車場効果次第って感じですかね。

流石にその家賃帯なら

公団型キッチンは無いな～と

お伝えしましたが、案外イケるかも？ｗ

まぁ折角バチバチに直すなら、

そんなに高くないタイプを

付けたら良いんじゃないかな？

やる事は見えていて、

実際に実績を出してるだけあって

結構正確な予想かも。

ココを以前にお伝えした

あの手を使って手持ち資金を用意しておいて

それをテコに結局融資で

9割出してもらってるから

実質オーバーローンみたいなもんですな。

いや～、調整はダメとばかり

考えて見もしてなかったけど

こういう化ける要素があるヤツは

チェックしておかなきゃだね。

とは言え、

あれをその金額出して買えるか？

悩ましいな～。

家賃が伸びる物件ならモノによっては

考えてみないとだなと思った

見学でしたとさ。

おわり

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2025-03-15

看板作戦ならず・・・

18号戸建先輩大家さん

こんばんは、東備大家です。

18号に看板を付けれないかな～？

と以前から考えてまして。

とは言え、築古過ぎて重いのは良くないし

どうなんだろう？と思ってたんだけど

たまたま、先輩大家さんに話を聞いてみたら

外壁に貼るパターンの方がコストが安いから

業者さん的にやり易いそうな。

思ったほどの重さでも無いし

ほぼ直貼りみたいなもんだから

やってみたら？ってお話を聞いたので

早速紹介してもらって問い合わせを。

数日後・・・

広告業者さん「あの場所だと、厳しいですね～。電車の乗客にしては乗客数が多くないのと、道路からの視認が難しいので・・・」

なるほどね～。

これも1つの参考意見として聞いておいて、

次に何か動く時にやってみたら良いかもね。

何から手を付けて良いのか

分からなかったので

聞く事が出来て良かったとしましょう。

先輩大家さん、

いつもありがとうございます！

おわり

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