マイホームを購入する・建て替えるという事は、固定資産税・都市計画税の支払いが発生します。また、一度限り、不動産取得税が発生します。
もう、時間も経ったし、今回は、それらについて実態をご説明いたします。
建築概要について
まず、今回建築の概要についてお伝えします。
『建て替え』になるため、ハウスメーカーとの工事請負契約には、解体に関わる費用が含まれるようになっています。そのため、土地を購入して建てる場合と、状況が少し異なります。
建築費として、本体工事費は、約3135万で諸費用・税込み・総資金計画は、約4450万円となります。
場所は、大阪市内です。広さ等は、以下のような感じです。
敷地面積：30坪(100㎡)程度
延べ床面積：52坪(170㎡)程度
二世帯住宅仕様でキッチンは、１か所ですがトイレ・洗面・浴室は、各2か所あります。
建築に関わる時期について 登記の時期：１２月
タイミングは、皆さんそれそれですが、税金の方は、年単位となるのでちょっと注意が必要ですね。
まず解体は、６月頃です。そして、引き渡しが１１月初め、登記したタイミングは、１２月になってからです。
重要なことは、登記のタイミングとなります。
登記すると誰でも登記した情報を調べる事が出来ます。つまり、昨年新しく不動産を登記した人をリストアップしたりできます。
大阪市から固定資産税・都市計画税の査定・評価額 １月
固定資産税は、１月1日現在で計算します。
12月に登記しましたので、翌年から固定資産税が加算されます。
１２月に登記したためか１月のはじめに大阪市よりお手紙で調査票が送られてきます。また同時に長期優良住宅に対する”減額”の申請書も入っていました。
それで【平面図と立面図と仕上げ表】が送ってほしいというものでした。
なお図面の提出が難しい場合などは、内部調査をしたいというものでした。
１月の終わりが期限とされていて急いでいる感じでした。おそらく登記が１２月にしたことで計算する時間があまりないというのが理由と思います。年明けに登記したら翌年からで１年ぐらいあるのでそんなに急がれないかもしれないですね。
図面と外観により家屋の価格・評価額を求めるという事でした。
評価の仕方というものは、決まっていることでその仕方に基づいて計算したら事前に評価額が分かるのでしょうが一般人には、無理です。納税通知書で評価額を知ることとなります。
↓我が家の場合は、浴室乾燥機が付いているぐらいです。
固定資産税・都市計画税の納税通知 ４月
毎年、４月の初めに固定資産税の納税通知書が届きます。
最初の納期は、４月末までなのでちょっと注意が必要ですね。
さて、ここで皆さん気になるのは、建物の評価額とその税金ですね
我が家の場合は、評価額が約1230万円となっていました。これに税率1.4％なので固定資産税が約17万円という事になります。ここから長期優良住宅の減税があり約６万ほど引いてくれます。つまり１１万円ぐらいになるという事です。都市計画税の方は、税率0.3％なので約37000円です。※都市計画税は、長期優良住宅の減税の対象になりません。
建物にかかる税金として、固定資産税と都市計画税で約20.7万円ほど初年度に収めることになります。長期優良住宅の減税で合計約14.7万円ほどになります。
経年劣化していくと、最終的な評価額は、２割になりますので税金も減税前の２割程度になると予想されます。4～5万ぐらいですかねぇ
別途土地に対する固定資産税と都市計画税が発生しますが、これらは、建て替えと関係ありません。ちなみに、土地の周辺実勢価格からすると約1500～1600万円程度の価値で固定資産税と都市計画税は、2.5万円程度です。小規模宅地になります。建て替え前から税額は、基本的に変わりません。
不動産取得税の通知 ７月
大阪府(都道府県)の税金として不動産取得税が発生します。
地域によってタイミングが異なるようですが、注文住宅の場合は、時間がかかるものみたいです。数か月から半年とかみたいです。
課税標準税額は、約185万円となっていました。税率が3％なので税額が約5.5万円となります。
通知に記載されていますが、納税通知書が８月４日に届き、期限が８月末ということでした。
※今回は、建て替えなので土地の取得は、有りませんでしたが、土地を取得した場合は、土地の不動産取得税が別途発生します。土地の取得・登記のタイミングと建物の登記のタイミングにある程度の時間が空きますので、それぞれ通知が来るタイミングが異なります。
不動産取得税の納税通知書 ８月
先の通知の通り、納税通知書が届きました。
最後に
役人が書く文章などは、たいへん難しく一般の人によく理解できないものです。また、建築する前から評価額がはっきりとしないのに税額がどれくらいかハウスメーカーとか不動産事業者で教えてくれる人は、少ないと思います。
建築概要の規模から実際に私が納めた税額を参考に皆さんが納めるべき税額の目安にして頂ければ幸いです。
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