平均的な戸建投資家はどのように行動しているのか

最近のリフォーム状況について。

基本的に休みの日や仕事終わりは物件に入ってリフォームを続けている。

丸一日休みの日は朝７時ころには到着し作業を始め、昼飯を適当に済ませ日没くらいまで作業をして帰る。

時間、気力、体力的に余力を残して終わらせる。リフォーム始めてそろそろ３年経つが、毎回限界まで追い込んで作業を続けることはできないとどこかの時点で悟った。

多分毎回そんな調子でやってたらこんなに続けられていなかっただろう。

一度やった作業内容であれば次回からの効率は上がる。というか初めての作業はどんなに予習をしていても死ぬほど効率が悪い。壁紙貼りやクッションフロア貼りも初回の非効率さは尋常じゃなかった。

今回の５軒目にもなればもっとスピーディに作業が進行しても良さそうなものだ。俺も当初はそれを見込んだ計画を立てていたのだが、やはり８０万の物件。買ってみて出てくる不具合が山のようにあった。

初めての作業もいくつもあり、それらに大きく時間を取られた結果として現在の遅延に至っている。まぁ今までも立てたリフォーム計画がそのとおり進んだことなどない。この点も見込んでおくべきだったのだろう。

で、散々ＤＩＹの愚痴めいたことを書いておいて思うのだが、こんな生活は普通の人間、少なくとも家庭を持った人間ではできないだろう。

結婚して子供もいれば自分に使える時間は限られる。俺のように仕事以外のほとんどを物件で過ごすようなことをしていれば、まず家庭が崩壊する。これはどんなにパートナーが不動産に理解があってもやむを得ないと思う。

そんな中でも自分の睡眠時間を削ってリフォームしてる人を知ってはいるが、相当ハードなはずだ。そして結構不動産を今から始めよう、としている人は所帯持ちが多いことも事実だ。３０代で結婚をし、子供もいるが将来の不安などから不動産に行き着き、初手で築古戸建を買った、というようなパターン。身近にも何人かいるしツイッター上でも多い印象だ。

おそらく最初に買うのはそこそこ状態がよく、表層リフォームだけで貸せる物件が多いだろう。それでもその作業をＤＩＹで行えば相当な時間がかかる。半年くらいかかるのは普通だろうし、一年かかっても不思議ではない。そうして得られる家賃は一ヶ月５万くらいだろうか。

初期投資としては物件＋リフォーム費用＋工具などで３００～５００万円くらいが多いだろうか。最初にこれを投下しても回収には数年かかる。２軒目を買える資金があれば良いが、よほど事前に貯蓄をしていないとこの時点で自己資金は乏しくなっているだろう。拡大させるには待つか融資しかない。

なんとなく想像でよくありそうなパターンを書いてみたけど、戸建投資ってなかなか厳しいな。どこかで他人と違った形で抜け出ないと拡大もおぼつかない。

安く状態の悪い物件に手を出せば貸し出すまでの労力が尋常ではなくなる。こうなると下手すれば自分の健康か家庭環境を損なう。中々難しい選択だ。

とはいえこの想定は、今の俺の作業効率で考えた場合でひょっとすると他の人はもっと効率よく進められるのかもしれない。俺が無駄に手間をかけ、無駄な苦労をしているのではないか、それも考慮するべき問題だ。

どこまでリフォームするべきか。これは今まさに直面している問題で思うところがあるので次はそれを考えよう。