DIY大家の覚え書き@TOYAMA

富山にて不動産投資で経済的独立を目指す戦いの記録

リフォームによる入居後のリスクテイク

リフォームをどこまでやるか問題。

俺が買ってきた築古物件はほとんどがそのままでは入居者がつかない物件ばかりだ。水回りなど基本的な部分に大きな欠陥がなかったとしても、壁や床など表層的な部分の痛みはある程度あるものだ。

そんな状態で入居させようとすれば募集家賃を生活保護基準まで大幅に下げる必要はあるだろう。その場合入居者が現れてもその質は推して知るべしである。

入居者の質が下がれば家賃滞納なども起きやすくなるし、直さずに貸しているのだからクレームも頻繁に起きるだろう。物件管理を業者にお願いすることも難しく、様々な面でリスクとストレスは増える。

そのため大抵はある程度リフォームして、それなりの家賃と入居者の質を確保するものだ。

とはいえ素人のDIYによる表層的なリフォームでどこまで家賃などが変わるのか、という問題がある。

家賃がどこで決まるのか、という点については「立地、間取り、築年数、設備」などDIYで改善が難しい要素である程度決まってしまう感覚がある。築古で築浅並みの家賃を得ようと思えば、リフォームではなく抜本的なリノベーションが必要になる、という感覚。

そのような手法は素人が一人でやるには費用対効果が薄く現実的でない。

では表層リフォームも極力すべきでないのか、というと俺は違うと答えたい。全面的に表層リフォームを行えば、家賃を大幅に上げることはできなくとも、入居者の質を大きく改善できる感覚があるからだ。

というのもやはり募集段階できれいな写真を掲載できると内見の反響が違ってくる。そのためある程度入居者の選別ができるようになる。特に自分は自主管理をメインに行なっているので、たちの悪い入居者を入れてしまいクレーム対応に追われると、ガチでメンタルが削られる。

これは想像以上にキツい、現在進行系でダメージを受け続けているのでマジで下手な入居者は入れんほうがいい。ジモティーで内見時から自分で対応できてればある程度弾くことはできるだろうが、それでも入居してみて分かることはある。

ただ入居者の質もそうだけど、入ったのが普通の人であってもリフォームが不十分で実際に生活してみて不具合が出てくることも少なくない。ある程度クレーム対応してきて注意するべき点などは分かってはきたが、1軒目で分かるわけもない。

その点で考えれば初期の物件は勉強やクレームのリスクを減らす目的でもトコトン直した方が良いのかもしれない。特に水回りの設備関係だな。