最近のワンルーム投資、はたして大丈夫なのか？

ご所有のマンションを売りませんか？という営業電話やダイレクトメールが、最近、やたらに来る。

昨今のワンルームマンション投資の過熱ぶりには、少々、異様なものを感じる。

はたして投資して大丈夫なものなのか？と、つらつらと考えてみる。

買ったら勝ち確定みたいな雰囲気がある

最近、新築＆中古ワンルーム投資が異様に盛り上がっているように感じる。

とにかく物件を買ったら勝ち確定みたいな雰囲気である。バブル期と同じ雰囲気だと思うのだが、本当に大丈夫なんですか？と心配になる。

とはいえ、私が最初に投資した物件は、中古のワンルーム区分であった。

バブル期の新築分譲時は2950万円したものを、私が購入した時は築14年720万円であった。

バブル期は、今と同様に、物件を買えば勝ち確定のような雰囲気であったらしい。

前オーナーはそのような雰囲気の中で購入したようだが、その後、バブルが弾けて、大損切りとなった。

そういう大損の例を目の当たりにしているだけに、現在のワンルーム投資は本当に大丈夫？と思ってしまうのである。

現在のワンルーム物件の収支はどうなのか？

コロナ禍になる少し前、新築ワンルーム投資でどのように儲けるのか気になり、新築ワンルームを販売している会社の無料セミナーに参加したことがある。

私が参加した新築ワンルーム投資のセミナーで紹介された物件の概要は、

東京23区　新築　1K　26平米　物件価格約3000万円　表面利回り4.0%

頭金10万円で、35年ローン　変動金利1.65%を組めば、毎月の収支はマイナス6,500円くらいとのことだった。

毎月の収支には固定資産税は入っていないので、固定資産税の分、収支はさらにマイナスになる。

なんかあんまり儲かる気がしないと思っていると、毎年100万円繰上返済すれば、15年で借金を完済して家賃が丸々収入になるとか、ローン返済の元本分は純資産の積み増しなどというセールストークが出てきた。

・毎年100万円を15年繰上返済するなら、合計1500万円の支払い

・毎月6,500円のマイナスなら、15年間180ヶ月で、合計117万円の支払い

・固定資産税が年7万円なら、15年間で合計105万円の支払い

これだけでも、15年間でローンを完済するまでに1722万円の支払いである。

15年後、この物件の中古市場価格が1722万円以下なら、15年間で1722万円貯金したほうが純資産は多い。

物件が欲しいならその時に、築15年の中古物件を貯金から買ったほうが、新築から買って維持しているよりトータルの支払いは少ない。つまり、儲かっていないことになる。

もう少し現実的に見積もり直すと…

上記の見積もりは、最初の入居者が15年間退去せずに新築プレミアムの家賃を払い続けた超ラッキーケースなので、現実的な見積もりではない。

物件自体もワンルームなので、入居者は単身者であり、15年続けて入居する例も無くは無いが、それはラッキーケースで、細かく退去すると考えるのが現実的である。

例として入居者が4年ごと、つまり、最初の2年は更新するが、次の2年で更新せずに退去するとする。その場合、15年間で退去は、４年、８年、12年の3回発生することになる。

その場合の追加の支出増の項目として、

・退去時に、空室期間の家賃収入減を20万円、次の入居者を見つけるのに必要な広告費を10万円とすると、90万円のさらなる支出増

・最初の退去後、次の募集からは新築プレミアムが無くなる分、家賃が1万円減少するとなると、11年間で132万円の支出増

・退去時は入居者負担のハウスクリーニングだけで15年間済ませるということは不可能なので、８年目の退去時に内装工事10万円掛かるとする

・15年の間にエアコンと浴室乾燥機が壊れるとして、その交換で合わせて20万円の支出増

・新築時に設定された修繕積立金の金額が少ないので、大規模修繕に向けて11年目から月5千円増額するとして、最後5年間で30万円の支出増

上記の追加支出の合計は282万円。

現実的、かつ、ややざっくり＆やや甘めに見積もりするだけで、トータル2010万円。

この金額までくると、15年貯金して15年後に築15年の中古を買ったほうが、トータルの支出は少ないような気がしてくる。

もし、この投資で儲けるとすると…

この投資で儲ける方法としては、

・相場が爆上がりして、15年後、築15年の中古物件が新築時の価格をほぼキープする

・他人に紹介して、紹介料で稼ぐ

くらいしか思いつかない。

そのころ参加した別の新築ワンルーム販売会社のセミナーでは、参加者が少人数だったこともあり、セミナー後、講師と懇親会が開かれた。懇親会といってもお菓子を食べながら雑談するだけである。

その中の参加者の1人が妙に熱心に「今は求職中ですが、前職のときに１つ買えてよかったです！再就職したらまた買いたいです！」と言っていた。

その参加者は友人を２人を連れてきていて、その２人はあまり興味が無いようであったが、あまりに熱心に語るので、なんとか２人に買わせて紹介料でも貰う魂胆なのだろうか？と訝ってしまった。

私はワンルームを直販する会社から物件を購入したことがないので、よく知らないのだが、噂によると紹介料は、紹介された人が同じ会社から２室目、３室目と買うと、そのたびに紹介者に紹介料が入るらしい。

それが本当なら、もうほとんど「ねずみ講」の世界だよねと思うのは私だけだろうか。

子会員（紹介された人）が、頑張って、さらに子会員を増やすと（物件を増やすと）、親会員（紹介者）に報酬が支払われる。

なんか似ている気がするのだが…

投資して大丈夫なのか？

今後のワンルームマンション相場がどうなるかも予想出来ないし、紹介料でどれだけ稼げるのかもよく知らない。

例では新築ワンルームを挙げたが、現在、中古ワンルームも、新築価格に引きずられて、かなり割高に見える。

そのため、最近のワンルーム投資は、本当に儲かるのかよく分からないし、最初に書いた新築時の1/4の価格で築14年のワンルームを購入したことのある私から見ると、たいへん危うい気がする。

現在、「物件を買えれば勝ち確定」という雰囲気でワンルームマンション投資が盛り上がっているのは、この投資がかなりの確率で儲かると。多数の人から信じられているからだろう。

相場は崩れない、さらに騰がっていくと考えられているのかもしれない。バブル期のようである。

また、そういう考えの人が多ければ、紹介料を稼ぐことも容易なのかもしれない。

それでも、私自身は、一度、相場の崩壊を目の当たりにしているので、本当に大丈夫なのか？と、危うさしか感じられないのである。

また、上記では現在の新築ワンルーム投資を例に挙げたが、現在の中古ワンルーム投資に関して、中古ワンルーム投資でFIREする方法 という記事を書いたので、良かったらそちらも参照してほしい。

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