不動産を所有する者にとって、土地の分筆登記は時に必要となる手続きです。分筆登記とは一つの土地を二つ以上の土地に分割し登記することです。これにより、土地の有効利用や売買・相続などが容易になります。
しかし、この手続きは一見複雑で、何をすれば良いのかわからないと感じる方も多いでしょう。
この記事では、そんな方々のために土地分筆登記申請書の作成に必要な要件を整理し、具体的な手続きをわかりやすく解説していきます。
初めての方でも安心して進められるよう、基本的な法令から申請書の記入例、添付すべき書類まで、幅広く解説します。
まずは、土地の分筆登記に関する1次情報である法令について理解します。
これには不動産登記法、不動産登記令、不動産登記規則、不動産登記事務取扱手続準則があります。
次に、具体的な分筆登記申請書の記入例を示し、申請書の各項目がどの法令に基づいているのかを解説します。さらに、地積測量図の記入方法、そして必要な添付書類についても詳しく説明します。
土地分筆登記の手続きは、一つ一つのステップを丁寧に踏むことでスムーズに進行します。
しかしながらすべてを自分でやることは困難なこともあります。
具体的には地積測量図における座標値を求めることは、高価な測量機器がないと不可能なため、土地家屋調査士に依頼することになるでしょう。
しかしこの記事を参考に、登記手続きに必要な知識と自信を得ていただければ、丸投げすることなく業務や書類の内容が容易に理解できます。
この記事が自分のことは自分でやりたいと思っている方の一助になれば幸いです。
登記に関する1次情報の確認
まずは、土地の分筆登記に関する基本的な法令を把握しましょう。
1次情報である不動産登記法などのうち、分筆登記に関する箇所をピックアップします。
なお、今回取り上げる法令は次のとおりになります。
次より土地の分筆登記に関する部分をピックアップします。
不動産登記法
登記の法的根拠となるこの法律は、不動産の所有権移転や分筆登記などの手続きを定めています。
下線を引いた箇所が分筆登記にとって重要なポイントになります。
（地図等）
第十四条 登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする。
２ 前項の地図は、一筆又は二筆以上の土地ごとに作成し、各土地の区画を明確にし、地番を表示するものとする。
（分筆又は合筆の登記）
第三十九条 分筆又は合筆の登記は、表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。
２ 登記官は、前項の申請がない場合であっても、一筆の土地の一部が別の地目となり、又は地番区域（地番区域でない字を含む。第四十一条第二号において同じ。）を異にするに至ったときは、職権で、その土地の分筆の登記をしなければならない。
３ 登記官は、第一項の申請がない場合であっても、第十四条第一項の地図を作成するため必要があると認めるときは、第一項に規定する表題部所有者又は所有権の登記名義人の異議がないときに限り、職権で、分筆又は合筆の登記をすることができる。
地図は登記所（法務局）で作成しますので、申請者が作成する必要はありませんが、申請書に添付した図面をもとに地図を作成しますので、図面の作成が重要になります。
39条の表題部所有者は最初の所有者です。その後、売買や相続などで所有権が移転すれば所有権の登記名義人は変わっていきますので、表題部所有者と所有権の登記名義人は異なります。
不動産登記令
不動産登記法を補完する形で存在するこの法令は、より具体的な手続きや要件が示されています。
（定義）
第二条
二 土地所在図 一筆の土地の所在を明らかにする図面であって、法務省令で定めるところにより作成されるものをいう。三 地積測量図 一筆の土地の地積に関する測量の結果を明らかにする図面であって、法務省令で定めるところにより作成されるものをいう。
（申請情報）
第三条 登記の申請をする場合に登記所に提供しなければならない法第十八条の申請情報の内容は、次に掲げる事項とする。
一 申請人の氏名又は名称及び住所
五 登記の目的六 登記原因及びその日付（所有権の保存の登記を申請する場合にあっては、法第七十四条第二項の規定により敷地権付き区分建物について申請するときに限る。）
七 土地の表示に関する登記又は土地についての権利に関する登記を申請するときは、次に掲げる事項
イ 土地の所在する市、区、郡、町、村及び字
ロ 地番（土地の表題登記を申請する場合、法第七十四条第一項第二号又は第三号に掲げる者が表題登記がない土地について所有権の保存の登記を申請する場合及び表題登記がない土地について所有権の処分の制限の登記を嘱託する場合を除く。）
ハ 地目
ニ 地積
（添付情報）
第七条 登記の申請をする場合には、次に掲げる情報をその申請情報と併せて登記所に提供しなければならない。
二 代理人によって登記を申請するとき（法務省令で定める場合を除く。）は、当該代理人の権限を証する情報
六 前各号に掲げるもののほか、別表の登記欄に掲げる登記を申請するときは、同表の添付情報欄に掲げる情報
別表（第三条、第七条関係）
土地の表示に関する登記
項 登記 申請情報 添付書類 八 分筆の登記 イ 分筆後の土地の所在する市、区、郡、町、村及び字並びに当該土地の地目及び地積
ロ 地役権の登記がある承役地の分筆の登記を申請する場合において、地役権設定の範囲が分筆後の土地の一部であるときは、当該地役権設定の範囲イ 分筆後の土地の地積測量図
ロ 地役権の登記がある承役地の分筆の登記を申請する場合において、地役権設定の範囲が分筆後の土地の一部であるときは、当該地役権設定の範囲を証する地役権者が作成した情報又は当該地役権者に対抗することができる裁判があったことを証する情報及び地役権図面
3条の申請情報は申請書の様式に項目がありますから、それを埋めていけばいいです。
添付書類として地積測量図が必要であることは覚えておきましょう。
なお、第2条の法務省令とは、この後説明する不動産登記規則のことです。
不動産登記規則
こちらも不動産登記法の具体的な手続きを明確にするための法令です。詳細な手続きや書式の例などを規定しています。
（地図）
第十条 地図は、地番区域又はその適宜の一部ごとに、正確な測量及び調査の成果に基づき作成するものとする。ただし、地番区域の全部又は一部とこれに接続する区域を一体として地図を作成することを相当とする特段の事由がある場合には、当該接続する区域を含めて地図を作成することができる。
２ 地図の縮尺は、次の各号に掲げる地域にあっては、当該各号に定める縮尺によるものとする。ただし、土地の状況その他の事情により、当該縮尺によることが適当でない場合は、この限りでない。
一 市街地地域（主に宅地が占める地域及びその周辺の地域をいう。以下同じ。） 二百五十分の一又は五百分の一
二 村落・農耕地域（主に田、畑又は塩田が占める地域及びその周辺の地域をいう。以下同じ。） 五百分の一又は千分の一
三 山林・原野地域（主に山林、牧場又は原野が占める地域及びその周辺の地域をいう。以下同じ。） 千分の一又は二千五百分の一
３ 地図を作成するための測量は、測量法（昭和二十四年法律第百八十八号）第二章の規定による基本測量の成果である三角点及び電子基準点、国土調査法（昭和二十六年法律第百八十号）第十九条第二項の規定により認証され、若しくは同条第五項の規定により指定された基準点又はこれらと同等以上の精度を有すると認められる基準点（以下「基本三角点等」と総称する。）を基礎として行うものとする。
４ 地図を作成するための一筆地測量及び地積測定における誤差の限度は、次によるものとする。
一 市街地地域については、国土調査法施行令（昭和二十七年政令第五十九号）別表第四に掲げる精度区分（以下「精度区分」という。）甲二まで
二 村落・農耕地域については、精度区分乙一まで
三 山林・原野地域については、精度区分乙三まで
５ 国土調査法第二十条第一項の規定により登記所に送付された地籍図の写しは、同条第二項又は第三項の規定による登記が完了した後に、地図として備え付けるものとする。ただし、地図として備え付けることを不適当とする特別の事情がある場合は、この限りでない。
(申請情報）
第三十四条 登記の申請においては、次に掲げる事項を申請情報の内容とするものとする。
一 申請人又は代理人の電話番号その他の連絡先
二 分筆の登記の申請においては、第七十八条の符号
（土地所在図、地積測量図、建物図面及び各階平面図の作成方式）
第七十三条 電子申請において送信する土地所在図、地積測量図、建物図面及び各階平面図は、法務大臣の定める方式に従い、作成しなければならない。書面申請においてこれらの図面を電磁的記録に記録して提出する場合についても、同様とする。
２ 前項の土地所在図、地積測量図、建物図面及び各階平面図には、作成の年月日並びに申請人及び作成者の氏名又は名称を記録しなければならない。
第七十四条 土地所在図、地積測量図、建物図面及び各階平面図（これらのものが書面である場合に限る。）は、〇・二ミリメートル以下の細線により、図形を鮮明に表示しなければならない。
２ 前項の土地所在図、地積測量図、建物図面及び各階平面図には、作成の年月日を記録し、申請人が記名するとともに、その作成者が署名し、又は記名押印しなければならない。
３ 第一項の土地所在図、地積測量図、建物図面及び各階平面図は、別記第一号及び第二号の様式により、日本産業規格Ｂ列四番の丈夫な用紙を用いて作成しなければならない。
（土地所在図及び地積測量図の作成単位）
第七十五条 土地所在図及び地積測量図は、一筆の土地ごとに作成しなければならない。
２ 分筆の登記を申請する場合において提供する分筆後の土地の地積測量図は、分筆前の土地ごとに作成するものとする。
（土地所在図の内容）
第七十六条 土地所在図には、方位、縮尺、土地の形状及び隣地の地番を記録しなければならない。
２ 土地所在図は、近傍類似の土地についての法第十四条第一項の地図と同一の縮尺により作成するものとする。
３ 第十条第四項の規定は、土地所在図について準用する。
（地積測量図の内容）
第七十七条 地積測量図には、次に掲げる事項を記録しなければならない。
一 地番区域の名称
二 方位
三 縮尺
四 地番（隣接地の地番を含む。）
五 地積及びその求積方法
六 筆界点間の距離
七 国土調査法施行令第二条第一項第一号に規定する平面直角座標系の番号又は記号
八 基本三角点等に基づく測量の成果による筆界点の座標値
九 境界標（筆界点にある永続性のある石杭又は金属標その他これに類する標識をいう。以下同じ。）があるときは、当該境界標の表示
十 測量の年月日
２ 近傍に基本三角点等が存しない場合その他の基本三角点等に基づく測量ができない特別の事情がある場合には、前項第七号及び第八号に掲げる事項に代えて、近傍の恒久的な地物に基づく測量の成果による筆界点の座標値を記録しなければならない。
３ 第一項第九号の境界標の表示を記録するには、境界標の存する筆界点に符号を付し、適宜の箇所にその符号及び境界標の種類を記録する方法その他これに準ずる方法によってするものとする。
４ 地積測量図は、二百五十分の一の縮尺により作成するものとする。ただし、土地の状況その他の事情により当該縮尺によることが適当でないときは、この限りでない。
５ 第十条第四項の規定は、地積測量図について準用する。
第七十八条 分筆の登記を申請する場合において提供する分筆後の土地の地積測量図には、分筆前の土地を図示し、分筆線を明らかにして分筆後の各土地を表示し、これに符号を付さなければならない。
（分筆の登記の場合の地積測量図）
第七十八条 分筆の登記を申請する場合において提供する分筆後の土地の地積測量図には、分筆前の土地を図示し、分筆線を明らかにして分筆後の各土地を表示し、これに符号を付さなければならない。
（地番区域）
第九十七条 地番区域は、市、区、町、村、字又はこれに準ずる地域をもって定めるものとする。
（地番）
第九十八条 地番は、地番区域ごとに起番して定めるものとする。
２ 地番は、土地の位置が分かりやすいものとなるように定めるものとする。
（地目）
第九十九条 地目は、土地の主な用途により、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園及び雑種地に区分して定めるものとする。
（地積）
第百条 地積は、水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一（宅地及び鉱泉地以外の土地で十平方メートルを超えるものについては、一平方メートル）未満の端数は、切り捨てる。
測量誤差の関係は国土調査施行令にあります。
国土調査法施行令
別表第四 一筆地測量及び地積測定の誤差の限度（第十五条関係）
精度区分 筆界点の位置誤差 筆界点間の図上距離又は計算距離と直接測定による距離との差異の公差 地積測定の公差 平均二乗誤差 公差 甲一 ２ｃｍ ６ｃｍ ０．０２０ｍ＋０．００３√Ｓｍ＋αｍｍ （０．０２５＋０．００３４√Ｆ）√Ｆｍ２ 甲二 ７ｃｍ ２０ｃｍ ０．０４ｍ＋０．０１√Ｓｍ＋αｍｍ （０．０５＋０．０１４√Ｆ）√Ｆｍ２ 甲三 １５ｃｍ ４５ｃｍ ０．０８ｍ＋０．０２√Ｓｍ＋αｍｍ （０．１０＋０．０２４√Ｆ）√Ｆｍ２ 乙一 ２５ｃｍ ７５ｃｍ ０．１３ｍ＋０．０４√Ｓｍ＋αｍｍ （０．１０＋０．０４４√Ｆ）√Ｆｍ２ 乙二 ５０ｃｍ １５０ｃｍ ０．２５ｍ＋０．０７√Ｓｍ＋αｍｍ （０．２５＋０．０７４√Ｆ）√Ｆｍ２ 乙三 １００ｃｍ ３００ｃｍ ０．５０ｍ＋０．１４√Ｓｍ＋αｍｍ （０．５０＋０．１４４√Ｆ）√Ｆｍ２ 備考
一 精度区分とは、誤差の限度の区分をいい、その適用の基準は、国土交通大臣が定める。
二 筆界点の位置誤差とは、当該筆界点のこれを決定した与点に対する位置誤差をいう。
三 Ｓは、筆界点間の距離をメートル単位で示した数とする。
四 αは、図解法を用いる場合において、図解作業の級が、Ａ級であるときは〇・二に、その他であるときは〇・三に当該地籍図の縮尺の分母の数を乗じて得た数とする。図解作業のＡ級とは、図解法による与点のプロツトの誤差が〇・一ミリメートル以内である級をいう。
五 Ｆは、一筆地の地積を平方メートル単位で示した数とする。
六 ｍはメートル、ｃｍはセンチメートル、ｍｍはミリメートル、ｍ２は平方メートルの略字とする。
距離の交差、地積測定の交差は次のWeb上のサービスを利用すると簡単に計算できます。
平均二乗誤差のサンプルを示しておきます。
| 観測値 | 真の値 | 誤差 | 誤差の二乗 | |
| ① | ② | ①-②=③ | Σ③/n | |
| 1回目 | 98 | 100 | -2 | 4 |
| 2回目 | 103 | 100 | 3 | 9 |
| 3回目 | 101 | 100 | 1 | 1 |
| 4回目 | 96 | 100 | -4 | 16 |
| 5回目 | 104 | 100 | 4 | 16 |
| 平均二乗誤差 | 9.2 |
実務では真の値は事前には分かりませんから、観測値の平均が用いられます。
不動産登記事務取扱手続準則
登記手続きの運用についての細かい規定が集まったもので、実際の申請書作成の際に参考になります。
（地積測量図における筆界点の記録方法）
第５０条 地積測量図に規則第７７条第１項第８号の規定により基本三角点等に基づく
測量の成果による筆界点の座標値を記録する場合には、当該基本三角点等に符号を付
した上、地積測量図の適宜の箇所にその符号、基本三角点等の名称及びその座標値も
記録するものとする。
２ 地積測量図に規則第７７条第２項の規定により近傍の恒久的な地物に基づく測量の
成果による筆界点の座標値を記録する場合には、当該地物の存する地点に符号を付し
た上で、地積測量図の適宜の箇所にその符号、地物の名称、概略図及びその座標値も
記録するものとする。
（土地所在図及び地積測量図の作成方法）
第５１条 規則第７８条の規定により地積測量図に付する分筆後の各土地の符号は、①
②③、(ｲ)(ﾛ)(ﾊ)、ＡＢＣ等適宜の符号を用いて差し支えない。
規則第７３条第１項の規定により作成された地積測量図は、土地所在図を兼ねるこ
とができる。
３ 規則第７４条第３項に規定する用紙により地積測量図を作成する場合において、当
該用紙に余白があるときは、便宜、その余白を用いて土地所在図を作成することがで
きる。この場合には、図面の標記に「土地所在図」と追記するものとする。
４ 前項の場合において、地積測量図の縮尺がその土地について作成すべき土地所在図
の縮尺と同一であって、当該地積測量図によって土地の所在を明確に表示することが
できるときは、便宜、当該地積測量図をもって土地所在図を兼ねることができるもの
とする。この場合には、当該図面の標記を「土地所在図兼地積測量図」と記載するも
のとする。
５ 一の登記の申請について、規則第７４条第３項に規定する用紙により土地所在図又
は地積測量図を作成する場合において、用紙が数枚にわたるときは、当該土地所在図
又は地積測量図の余白の適宜の箇所にその総枚数及び当該用紙が何枚目の用紙である
旨を記載するものとする。
（地積）
第７０条 土地の表示に関する登記の申請情報の内容とした地積と登記官の実地調査の
結果による地積との差が、申請情報の内容とした地積を基準にして規則第７７条第５
項の規定による地積測量図の誤差の限度内であるときは、申請情報の内容とした地積
を相当と認めて差し支えない。
分筆登記申請書を確認
地積測量図は、土地の形状や面積、境界を明確に示すための重要な書類です。ここでも記入例を示しながら、法令との対比を行います。
いきなり法律を見てもわかりにくいので、分筆登記申請書に注釈を付けましたので、不動産登記法などと突合して見ていくと理解が早まります。
【分筆登記申請書記載例】
✕✕✕68番地の宅地を68番地の1と68番地の2の2筆に分筆するための申請例になります。
分筆前の68番地の地積は登記簿から転記します。
分筆後の68番地の1と68番地の2の地積は次の地積測量図の求積表で計算したものを転記します。
添付書類の「筆界確認書」は法令に定められた添付書類ではありません。慣例として添付していたものが令和4年の「表示に関する登記における筆界確認情報の取扱いについて（通達）」によって行政指導でおこなわれるようになったものです。
地積測量図を確認
地積測量図は、土地の形状や面積、境界を明確に示すための重要な書類です。ここでも記入例を示しながら、法令との対比を行います。
座標が分かればCADを使って地積測量図を作成することができます。
下の例でいう筆界点P1〜P6が座標値になります。
中学の数学で習った1次関数にでてくるxy座標のことです。
既知点である四等三角点からGNSS測量で現場近くに基準点を設け、トータルステーションによる多角測量によって各筆界点を導き出しています。
【地積測量図記載例】
※ 地番、座標値などは実在しない架空のものです。
主な記入事項は次のとおりです。
- 分筆後の土地に符号を付ける。
例では（イ）（ロ） - 該当土地と隣接土地の地番を明示する。
- 求積表を作成して、面積を求める。
面積は別々に求める。（残面積方式にはしない。） - 境界標識を明示する。
- 基準にした座標系を明示
- 基準にした既知点の座標値を明示
次の記事で具体的な例により、Cadソフト（Jw_cad）で、座標値から作図をする方法を説明します。
添付書類について
地積測量図は不動産登記令で定められた必須の添付です。
それ以外は通達や登記官の行政指導で必要があると認められた場合、添付する必要があります。
今回の登記申請書の例では筆界確認書を添付書類としました。
該当土地に隣接する土地が自分以外の所有である筆界について隣接者が同意しているか確認するための書類です。
分筆登記後の境界トラブルを未然に防止するために隣接者がいる場合は必要になります。
サンプルを示すと次のとおりです。
【筆界確認書記載例】
筆界確認書以外にも個別ケースによって添付書類が必要になる場合があります。
地積測量図の作成を土地家屋調査士に依頼した場合は、委任状が必要になります。
また未相続によって土地の所有者と申請人が異なる場合、遺産分割協議書が必要になる場合があります。
まとめ
この記事では、土地分筆登記の手続きをスムーズに行うための要件を詳細に整理し、法令の理解から申請書の記入例、添付すべき書類の説明まで、一通りの手順をわかりやすく説明しました。
初めての方でも安心して進められるよう、まず基本的な法令を解説。
不動産登記法、不動産登記令、不動産登記規則、不動産登記事務取扱手続準則といった法令の理解は登記手続きの基礎となります。
次に、具体的な分筆登記申請書の記入例とその法令との対比を説明。さらに、地積測量図とその記入方法、そして必要な添付書類についても詳しく説明しました。
土地分筆登記の手続きは一見複雑に見えますが、一つ一つのステップを丁寧に踏むことでスムーズに進行します。この記事が皆さんの土地分筆登記申請書作成の参考になり、所有権の明確化や土地利用の有効化に繋がれば幸いです。適切な手続きを経て、より良い土地利用を目指しましょう。
