「賃貸のお宝物件の探し方が知りたい！」
「そもそも掘り出し物のお宝物件って見つけられるの？」
こんな思い・疑問をお持ちではありませんか？
誰しも部屋探しをするときは、とっておきの賃貸物件を探し当てたいと思いますよね。
実は賃貸のお宝物件はカンタンに探せます。
今回は、元不動産会社員の私が賃貸のお宝物件を探す方法をこっそりお伝えします。
これを読めば、手間や時間をかけずに優良物件に出会えますよ！
もくじ
賃貸のお宝物件ってどんなもの？
まずは、そもそも賃貸のお宝物件がどんなものかを先におさえておきましょう。
お宝物件の種類は主に2つあります。
- ネット未公開の物件
- 賃貸情報サイトで埋もれている物件
ひとつ目は、何らかの事情があって賃貸情報サイトに載せられない物件。
ふたつ目は、賃貸情報サイトの情報が多すぎて、埋もれてしまっている物件です。
こうした物件は、実はカンタンに探せます。
そこでここから、賃貸お宝物件の探し方を3ステップでご紹介します。
3ステップで見つかる！賃貸お宝物件の探し方
賃貸お宝物件は次の3ステップでカンタンに見つかります。
- ネット未公開の物件を見られるようにする
- 複数の賃貸情報サイトの物件を一括で探す
- 不動産会社に足を運ぶ
順を追って見ていきましょう。
STEP1｜ネット未公開の物件を見られるようにする
ネット未公開の物件は、「貸主がネット掲載を許可していない」「掲載準備中」など、何らかの事情があって賃貸情報サイトに載っていません。
こうしたネット未公開の物件は、「レインズ」「ATBB」といった不動産業者専用のデータベースにだけ掲載されています。
通常は一般の方が閲覧できませんが、「イエプラ」というサービスに登録すると、誰でも「ATBB」にある物件情報が見られるようになるのです。
イエプラに登録すれば、メールで「ATBB」のID・パスワードの設定画面とログイン画面のURLが送られてきます。IDとパスワードを設定してURLにアクセスするとすぐに物件が探せます。
登録は無料。Facebook、Twitter、Google、Yahoo!などのアカウントがあれば、個人情報を入力することなくスマホから利用できます。
競争を避けてライバルのいない掘り出し物の物件をコッソリ探し当てたいなら、ぜひ登録しておいてください。
STEP2｜複数の賃貸情報サイトの物件を一括で探す
つづいて、賃貸情報サイトで埋もれてしまっているお宝物件を効率よく探す方法をお伝えしていきます。
SUUMO、アットホームなど、賃貸情報サイトは数百万の物件が登録されているため、くまなく探すことが困難です。
そこで、大手賃貸情報サイトに掲載されている物件を一括で検索できる無料のスマホアプリ「賃貸スモッカ
」を利用しましょう。
SUUMO、ホームズ、アットホーム、CHINTAI、アパマンショップなど有名どころの情報がこれひとつで見られます。
インストールすれば、埋もれがちな物件が探しやすくなるはずです。さらに、いちいち個別にサイトを訪れて検索条件を入力する手間も省けますよ。
なお、賃貸スモッカのアプリから申し込んで入居が決定すると、全員に「最大5万円」が現金キャッシュバックされるキャンペーンが実施されています。
STEP3｜不動産会社に足を運ぶ
ネット未公開の物件で、不動産業者専用のデータベースに登録する前の物件は、オンラインでは探せません。
ただ、こうした物件は、不動産会社の店舗に行くと紹介してもらえるケースがあります。なので、不動産会社の実店舗にも足を運んでいきましょう。
店舗に行くときのポイントは、「地域密着型」の不動産会社を狙うこと。
なぜかというと、「地域密着型」の不動産会社は地主さんや大家さんといった地元の貸主との信頼関係を築けているケースが多いからです。
このような「地域密着型」の不動産会社では、賃貸のお宝物件が見つかりやすいでしょう。
「地域密着型」の不動産会社を探す手順はカンタン。Googleマップで住みたい街の最寄り駅を入力して、その付近の不動産会社を見ていくだけです。
たとえば住みたい街が「横浜」だった場合は、Googleマップを開いて「横浜」を検索します。
駅周辺を表示したら、つづいて「不動産」と入力しましょう。
すると候補が出るので、上から見ていきます。
「○○不動産××店」といったものは大手なので、そうでない不動産会社をピックアップしましょう。
3つくらい選んだら、住所を控えておいて、実際にその不動産会社に足を運んでみます。
来店したら、「ネットに掲載していない物件はありますか？」と聞いてみましょう。
見つけた賃貸のお宝物件が優良かどうか見定めるチェックポイント
賃貸のお宝物件が見つかったとしても、その物件が本当に優良なのかは、一見しただけではわかりにくいものです。
そこでここからは優良な物件を見定めるためのチェックポイントをお伝えします。
物件情報の検索時に確認するポイントと、見学前に不動産会社の担当者に確認しておくポイントの2つに分けてご紹介しますので、ぜひ押さえておいてください。
物件情報の検索時に確認する4つのポイント
検索した物件情報からチェックしておくべきポイントは次の4つです。
- 1983年以降に建てられているか
- 専有面積を確認
- 水害のリスクを確認
- 近所に学校がないかを地図で確認
1983年以降に建てられているか
築年数を確認して、1983年以前に建てられた物件なら避けるのが得策です。
なぜかというと、1983年以前の物件は旧建築基準法の耐震強度で建てられている可能性が高いから。
1981年6月に改正された新建築基準法で、地震への耐震性が高くなりました。
| 新建築基準法 | 旧建築基準法 |
|---|---|
| 中規模地震で損傷を受けず、大規模地震で倒壊しない | 中規模地震で倒壊しない |
着工が1981年5月31日までなら旧耐震基準で建てられていることになります。
1981年6月に建てられた物件も、新建築基準法の施行前に旧耐震基準で建築の手続きを申請している場合があります。
申請期間を考えると、1983年以降に建てられた物件を選ぶのがより安全でしょう。
専有面積を確認
専有面積の確認は大切です。
たとえば物件情報をワンルームで絞り込んで検索すると、専有面積が10m²だったり、25m²だったりします。
間取りは同じでも専有面積で大きな差が出るので、具体的な広さがどのくらいか押さえておきましょう。
水害のリスクを確認
河川や湿地のそばでないかを物件の周囲の地図で確認しておきましょう。
面積の広い緑地公園は湿地になっている可能性があるので要注意です。
ついでに地名もチェックしておきましょう。
「沢」「泥」「水」などが付いている地名は過去に水害に遭っている可能性があります。
過去に水害を経験した土地は、地名に特定の文字を含んでいる場合がある。
カワチ（川内）、ナダ（灘）、ウシ（牛）、サワ（沢）、フカ・フケ（深）、リュウ（竜）など
近所に学校がないかを地図で確認
学校が物件の近所にないかも地図で確認しておきましょう。
付近に学校がある物件は、状況により「環境的瑕疵」に当たります。
とくに小学校は校庭で児童が騒ぐとかなりガヤガヤするので、付近は避けたほうがよいでしょう。
日曜日しか昼間は自宅にいないから大丈夫だという方もいるかもしれませんが、運動会があると日曜日でもうるさいです。
また、付近に高校がある場合は、ネットで高校の評判を検索しておきましょう。
迷惑行為があるなど、評判がよろしくなければ近くに住むのは避けたほうがいいかもしれません。
ガラの悪い高校生が集まっている学校だと、近隣ですれ違ったときに絡まれるリスクがあります。
敷金0円の物件を申し込むなら、手数料の欄をよく確認しましょう。
敷金0円の物件は「退去時の鍵交換費用」や「退去時のクリーニング費用」などがとられて逆に高くなる場合もあります。
つまり「敷金」という名目で支払わないだけで、実質的には同じ目的に使われるお金がかかるのです。
ここまでに紹介した4つのポイントでふるいにかけると、申し込むかやめるかが選びやすくなるはずです。
不動産会社の担当者に確認しておく4つのポイント
不動産会社とやりとりが始まったら、質問して確認してほしいポイントをお伝えします。
これらのポイントはメモに書いて担当者に渡してもいいでしょう。
- 事故物件でないか
- トラブルを起こす住人がいないか
- 付近に問題のある施設はないか
- 地盤の危険はないか
事故物件でないか
「事故物件（心理的瑕疵物件）」でないかをまず確認しましょう。
国交省のガイドラインが2021年に改正され、「事故物件」の告知義務が次のように変更されました。
- 取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）については、原則として告げなくてもよい。
- 賃貸借取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死が発生し、事案発生から概ね３年が経過した後は、原則として告げなくてもよい。
「事故死は原則告知しなくてもよい」「事故死以外もおおむね3年経ったら原則告知しなくてもよい」となったのです。
となると、こちらから訊かない限り告知されない可能性があるので必ず確認が必要です。
トラブルを起こす住人がいないか
アパート・マンションの隣室や、付近の住人に「騒音」や「迷惑行為」などでトラブルを起こす人がいないかも確認しておきましょう。
過去に「住民トラブルの事例」があった物件は絶対に避けたいです。
付近に問題のある施設はないか
付近に以下のような問題のある施設はないかを聞いておきましょう。
付近に工場やゴミ処理場・下水処理場があると煤煙やニオイが出るリスクがあります。
部外者には管理体制の実態がわからないので、後悔しないためにも工場の周辺は避けたほうが無難です。
地盤の危険はないか
物件の所在地が「軟弱地盤」と呼ばれる土地ではないかを確認しておきましょう。
軟弱地盤だと大きな地震が起こったときに液状化や地盤沈下、変形などのリスクがあります。
身を守るため、地盤のゆるい土地に住むのは絶対に避けましょう。
賃貸お宝物件の探し方 まとめ
今回は、賃貸のお宝物件を探す方法をお伝えしました。
カンタンにおさらいしましょう。
- ネット未公開の物件
- 賃貸情報サイトで埋もれている物件
- ネット未公開の物件を見られるようにする
- 複数の賃貸情報サイトの物件を一括で探す
- 不動産会社に足を運ぶ
- 1983年以降に建てられているか
- 専有面積を確認
- 水害のリスクを確認
- 近所に学校がないかを地図で確認
- 事故物件でないか
- トラブルを起こす住人がいないか
- 付近に問題のある施設はないか
- 地盤の危険はないか
この記事を参考にお宝物件を探し出せたらとてもうれしいです。
