ワンルーム投資がやめとけといわれる理由5選！成功するための対策を解説

ワンルーム投資は、少ない自己資金や小規模な物件から気軽に始めやすい反面、「やめとけ」という声も少なくありません。

その背景には、空室リスクや家賃下落リスク、売却時の流動性が低いといったデメリットが潜んでいるからです。

さらに、表面利回りだけを見て参入してしまうと、想定外の修繕費やローン金利上昇、資産価値の下落などによって思うような収益を得られない場合もあります。

本記事では、ワンルーム投資が「やめとけ」といわれる具体的な理由を5つ挙げつつ、失敗事例や成功するための対策を徹底解説します。

長期的に安定した収益を目指すためにも、投資前にしっかりと情報収集を行い、失敗を回避できるノウハウを身につけましょう。

ワンルーム投資とは？短期的な視点で考える方には向いていない

ワンルーム投資とは、単身者向けの小規模な住戸（一般的に面積20〜30平方メートル前後）を購入し、主に家賃収入を得ることを目的とした不動産投資です。

初期投資が比較的低額で済むうえ、物件数も豊富に存在するため、不動産投資初心者や副業として始めるサラリーマンに人気があります。

しかし、物件の選定やエリアの需要、将来的な資産価値などを見誤ると、空室の長期化や家賃の下落リスクに悩まされるケースも多いです。そのため、ワンルーム投資に対する向き・不向きがはっきりと分かれます。

ワンルーム投資を始める前に、基本知識をしっかり押さえて、自分に向いているかどうか見極めることが大事です。

ワンルーム投資は、誰にでも向いている投資方法ではありません。自分のライフスタイルや資金計画に合わない投資を行うと、精神的なストレスや経済的リスクが膨らむため、事前に自己分析を済ませておきましょう。

向いているのは長期的な視点を持って地道に経営努力ができる人

ワンルーム投資の最大の魅力は、入居者からの家賃収入を毎月得て、景気の波に左右されにくい安定的なキャッシュフローを見込める点です。

株式投資のように大きな値動きがなく、家賃相場が大きく変動しない限りは、毎月一定の収入を確保できます。

長い目で見てコツコツと安定収益を積み上げられる投資形態なので、短期的な値上がり益よりも、家賃収入をメインとする安定経営を重視する人に向いています。

たとえば、「将来的にローンを完済し、家賃収入を老後資金の一部にしたい」「毎月のキャッシュフローは少なくてもいいから、安定した収益源を増やしたい」といった考えを持つ人に最適です。

さらに、定期的なメンテナンスや入居者のニーズに合わせたリフォームなど、地道な経営努力を惜しまない姿勢があれば、空室リスクを抑えつつ資産価値を維持・向上させることが可能です。

長期的な観点と粘り強い運営への意識を持つ人は、ワンルーム投資で成功しやすい傾向にあります。

向いていないのは自己資金に余裕がなく短期間で利益を得たい人

ワンルーム投資は初期費用を抑えやすいものの、長期的な運用が前提となるため、自己資金に余裕がない人や短期間で大きなリターンを求める人には向いていません。

ワンルーム投資は購入時に銀行などの金融機関からローンを借り入れるケースが一般的であり、毎月のローン返済や管理費を差し引くと、家賃収入はそれほど大きな金額が残らないことが多いです。

そのため、短期で資産を倍増させるような投資は期待できません。入居率が下がる、家賃が想定よりも下落するなどのトラブルが起こると、ローン返済が家賃収入を上回って赤字に転落するリスクがあります。

さらに、金利が上昇した際は返済額が増えるため、十分なキャッシュフローとリスクヘッジを考慮した計画が必要です。

もし短期的な利益を重視するなら、株式投資やFXなど流動性の高い投資手法を検討するほうが合理的でしょう。

ワンルーム投資は「時間をかけて資産を育てる」スタンスが求められる点をよく理解しておく必要があります。

ワンルーム投資が「やめとけ」といわれる5つの理由

ワンルーム投資は手軽に始められるイメージが強い一方で、「やめとけ」という否定的な声も少なくありません。

これは、単身者向け物件ならではのリスクや経営上の問題点が表面化しやすいからです。

ここでは、ワンルーム投資が敬遠される具体的な理由を5つ取り上げ、それぞれのリスクがどのように収益や経営に影響を及ぼすのかを解説します。

失敗を回避するためにも、これらのデメリットを正しく理解し、自分の投資計画に合わせた対策を検討しましょう。

空室リスクが大きい

ワンルーム投資における最大のリスクは空室です。

ファミリー向け物件よりも単身者向けのワンルームは入居・退去のサイクルが早く、定期的な入れ替えが繰り返されるため、空室が発生しやすい特徴があります。

短期間の空室ならまだしも、競合物件が増えたり、エリアの需要が下がったりすると、長期にわたる空室リスクが高まります。

空室期間が続くと当然ながら家賃収入がなくなるため、ローン返済や固定資産税、管理費といった支出だけが増え、赤字経営に陥りやすいのです。

空室リスクを抑えるには、駅近や利便性の高い立地を選ぶほか、魅力的な内装や設備を整え、家賃に見合った付加価値を提供するなどの工夫が求められます。

家賃が下落するリスクがある

家賃相場の下落や売却時の流動性不足なども、思わぬ損失をもたらす要因となります。ワンルームの家賃は、周辺エリアの需要や競合物件の増加などによって下落するリスクがあります。

入居者を確保するために家賃を下げざるを得なくなれば、想定していた利回りが下がり、収益性が大きく損なわれてしまうでしょう。

特に新築時に高い家賃設定で入居者を集めていた場合、2年目以降の更新時に家賃を下げることで収益が急激に落ち込むケースも少なくありません。

また、建物の経年劣化や設備の老朽化によって相場を維持できなくなるリスクも考慮する必要があります。

家賃下落リスクに備えるには、長期的に需要が見込める立地選定とともに、定期的なリフォームやリノベーションで物件の魅力を保つ戦略が有効です。

利回りと収益性が低い

ワンルーム投資の表面利回りは一見高く見えても、実際には管理費や修繕費、広告費などの経費を差し引いた実質利回りは思ったほど高くない場合もあります。

利回りが高い物件は立地が不便なエリアにあるなど、何らかの理由でリスクが伴うことが多いため、安易に数字だけを追いかけるのは危険です。

また、ローン返済や金利負担を考慮すると、月々のキャッシュフローがほとんど残らないという事態にもなりかねません。

特に、都市部の好立地な物件ほど購入価格が高騰しやすく、実際の利回りが低下する傾向にあります。収益性を向上させるには、購入前の徹底した相場調査や実際の運用シミュレーションが必要です。

投資から撤退する際に売却するのが難しい

ワンルーム物件の売却は、ファミリー向けのマンションや一戸建てと比べると買い手が限られる場合が多く、思うようにスムーズに売れない可能性があります。

特に築年数が古くなるほど資産価値が落ちやすく、売却価格も下がりがちです。単身者向け物件は投資家同士の売買が主流のため、市場全体の需給バランスや金融情勢に大きく左右されます。

もし運用途中で資金需要が生じて売却しようとしても、希望価格で買い手がつかず、想定外の損失を抱えることになりかねません。

投資からの撤退を視野に入れておく場合は、需要が安定している立地や築年数、将来的な再開発の見込みなど、流動性を重視した物件選びが重要になります。

節税効果が低い

ワンルーム投資では、建物の減価償却やローン借入による利息を経費として計上できるため、一定の節税効果を得られます。

しかし、物件価格が比較的低いワンルームマンションは減価償却額も少なく、所得税や住民税を大幅に削減できるほどの効果を期待しにくい場合が多いです。

また、高年収のサラリーマンなどが他の所得と損益通算を狙う場合でも、空室リスクや経費増により赤字が膨らむと、実質的な利益が得られない上に想定した節税メリットも限られてしまいます。

節税はあくまで副次的なメリットであり、そもそものキャッシュフローがプラスになるかどうかを優先して判断する姿勢が大切です。

ワンルーム投資でよくある失敗事例

ワンルーム投資に失敗する原因の多くは、需要の見誤りや物件調査の不足、経営方針の甘さなどにあります。

とくに、営業トークを鵜呑みにして無理なローンを組んだり、高い利回りだけに惑わされて物件選定を急いだりすると、後々の運営が立ち行かなくなるケースが多いです。

ここでは、ワンルーム投資で頻繁に見られる典型的な失敗例を3つ紹介します。

同じ過ちを繰り返さないためにも、事前にどのようなトラブルが起こり得るのかを理解し、対策を講じましょう。

新築物件の家賃が下落して赤字経営に転落した

新築マンションは最新設備や高い家賃設定が魅力ですが、竣工後から数年経つと、物件の価値や家賃が相場並みに落ち着いてしまうリスクがあります。

購入当初は高額な家賃収入が見込めるためローン返済に余裕があっても、物件の築年数が重なるにつれ家賃相場が下落して、月々のキャッシュフローがマイナスに転じるケースが少なくありません。

新築物件は販促費や広告費が上乗せされていることも多く、購入価格自体も割高になりがちです。

購入を決める前に、数年後の家賃相場を保守的に見積もり、下落リスクを織り込んだ収支シミュレーションを行うのが失敗回避の鍵となります。

入退去が頻繁に発生して入居率が低下した

単身世帯はライフスタイルや就職・転勤の事情で転居が頻繁に起こるため、ファミリー層より入退去の回転が早い傾向にあります。

入居者の確保が難しくなると、空室期間が増えて家賃収入が不安定になり、次第に経営を圧迫していくことになります。

また、新たな入居者を募集する際には広告費や仲介手数料がかかり、退去後の清掃や修繕費も必要です。入退去が重なる時期が多いと、出費ばかりかさんで赤字経営に陥るリスクが高まります。

入居率の低下を避けるには、魅力的な物件設備や周辺環境を整え、入居者満足度を高める施策を打つとともに、こまめな巡回やメンテナンスを行って管理品質を維持する工夫が必要です。

築年数の古い物件で設備系統のトラブルが発生した

購入価格が安い築古ワンルーム物件は高利回りに見える一方、設備の老朽化や建物の修繕費が思わぬ出費となり、実質的な利回りを押し下げる典型的なパターンが存在します。

たとえば、水回りやエアコンなどの設備故障が発生すると、入居者離れやクレーム対応が必要となり、結果的に空室リスクや追加コストが増大します。

また、築年数が古い物件ほど入居者が敬遠する可能性が高いため、家賃設定を下げざるを得ないケースもあるでしょう。

築古投資で成功するためには、構造上の耐久性や設備交換の履歴、将来の大規模修繕計画などを事前にしっかり確認し、修繕費用の積立を行うなどリスク管理を徹底が必要です。

ワンルーム投資の失敗を招く3つの致命的ミス

ワンルーム投資には多くのリスク要因が存在しますが、中でも投資家が陥りやすい「致命的なミス」があります。

致命的なミスを回避できるかどうかで、投資の成否が大きく分かれると言っても過言ではありません。

ここでは、ワンルーム投資で成功したいのであれば絶対に避けるべき3つのミスを解説します。

上記のポイントをしっかり把握し、事前に対策を講じることで、失敗リスクを最小限に抑えられるでしょう。

不動産投資に関する知識が不足している

ワンルーム投資は小規模で始めやすい印象がありますが、投資を成功させるには不動産市況や賃貸需要、ローンの仕組み、税制など幅広い知識が必要です。

初心者が営業担当者の言葉を鵜呑みにして高額な融資を組んだり、「絶対に空室にならない」といった過度に楽観的な情報を信用したりすると、現実とのギャップに苦しむでしょう。

最低限の知識がなければ、投資判断を誤ってしまいます。

正しい投資判断を下すには、書籍やセミナー、専門家のアドバイスなどを活用し、不動産投資全般の仕組みを学ぶことが大切です。

物件の選定を間違えている

需要が低いエリアの物件を選ぶと、いくら販売価格が安くても入居者が集まらず、長期的な空室リスクを抱えることになります。

立地が良くても建物自体に問題があると、家賃を相場より下げなければならなかったり、修繕費がかさんだりして収益性が低下する可能性が高いです。

さらに、適正価格を見極めずに割高な物件を購入してしまうと、借入金の返済負担が膨らみ、キャッシュフローが安定しない原因にもなります。

物件選定は投資の成否を左右する最重要ステップなので、立地条件、建物の品質、周辺相場などを徹底的にリサーチしたうえで検討を進めるべきです。

賃貸経営をサブリース業者に任せきりにしている

サブリース契約は「家賃保証があるから安心」と思われがちですが、実際には以下のようなリスクが存在します。

管理業務をすべて任せきりにすると、物件や入居者の詳細を把握できず、不正な費用請求やテナントトラブルを見逃してしまう恐れもあります。

サブリースで一時的な手間は減っても、最終的に想定外の赤字やトラブルに巻き込まれるリスクを高める危険があるので注意が必要です。

そのため、契約内容の詳細を理解して定期的に運営状況をチェックするなど、オーナー自身がきちんと経営をコントロールする姿勢が必要です。

プロが伝授！ワンルーム投資で成功する6つの黄金ルール

ワンルーム投資はリスクが多い反面、正しい知識と戦略をもって取り組めば、安定した家賃収入や将来的な資産形成に繋がる可能性を秘めています。

成功の鍵を握るのは、物件選定や投資スタンス、経営方針をしっかり固めておくことです。

ここでは、不動産投資の専門家や経験豊富なオーナーが実践している6つの黄金ルールを紹介します。

上記を踏まえたうえで計画を立てれば、失敗リスクを軽減しながら長期的な収益を狙えるでしょう。

複数の不動産会社に相談する

ワンルーム投資を始める際に、複数の不動産会社を比較することで、相場価格や利回り設定が適正かどうかを見極めやすくなります。

一口に不動産会社といっても、取り扱う物件や重視するポイントが異なり、提案内容も大きく変わります。そのため、最初に接した不動産会社や営業担当者の話だけを信じてしまうのは危険です。

営業担当者の説明内容や提供される資料を比較することで、より信頼できる会社かどうかを見極めやすくなります。

特に初心者のうちは、できるだけ多くの情報源に触れて不動産投資の全体像を把握し、自分に合った会社や担当者を見つけることが大切です。 

信頼できる不動産会社を選ぶ

ワンルーム投資を成功させるには、信頼できる不動産会社を選ぶ必要があります。

不動産会社の中には、営業ノルマを優先して「とにかく売りやすい物件」を押し付けてくるところや、問題のある物件を高値で売りつけようとする悪質な業者も存在します。

信頼できる不動産会社を見極めるには、多角的な視点でチェックすることが重要です。

リスクやデメリットも含めて説明してくれる会社は、長期的な視野で顧客に向き合っている可能性が高いといえます。

また、契約後の管理やアフターサポート体制についてもしっかり確認し、万が一のトラブル時にも対応がスムーズに進むかを見極めましょう。

家賃が下落しにくいエリアの物件を選ぶ

ワンルーム投資で安定的な収益を得るには、空室リスクや家賃下落リスクを最小化するエリア選定が重要です。

家賃が下落しづらい物件は購入価格が高めですが、それでも需要の強いエリアを選ぶことで、長期的に見れば安定経営へと繋げられます。

将来的な再開発計画や人口動態の変化などの要因を考慮することで、長期的に安定した家賃収入を期待できる可能性が高まります。

人任せにせず自分の判断で投資する

ワンルーム投資の最終責任を負うのはオーナー自身であるため、投資判断を他人任せにするのは危険です。

不動産会社や管理会社にすべてを委ねると、確かに手間は減るものの、利益配分やリスク管理の面で不利になる可能性があります。

そのため、物件の情報や地域の相場、入居者の属性などを自分なりに調べ、仮に営業担当者と意見が異なる場合でも、疑問点をぶつけて納得がいくまで話し合うことが大切です。

プロのアドバイスは参考にしつつも、鵜呑みにせず、自ら判断する姿勢こそがワンルーム投資の成功を左右します。最終決定権は常に自分が握っておきましょう。

長期的な運用計画を立てる

ワンルーム投資で短期間で大きなリターンを得ることは困難なため、長期的な視点が求められます。

コツコツと家賃収入を積み上げながら物件のローンを返済し、最終的に資産として残すという戦略が必要です。

購入から10年、20年後にどのような家賃収入や売却価格が見込めるのか、立地の将来性や物件の維持費、修繕費などを織り込んだ計画を練りましょう。

また、ライフスタイルの変化や経済状況の変動を考慮し、万が一の空室や家賃下落にも耐えられるような資金管理やリスクヘッジを行うことが重要です。

短期的な損得よりも、長期的な資産形成を重視する姿勢が結果的に成功へとつながります。

自己資金に余裕を持たせる

ローンを活用する場合でも、頭金や不測の事態に対応できる自己資金を十分に確保しておくと、経営の安定性が大幅に向上します。

空室や突発的な修繕費、金利上昇といったリスクが現実化しても、手持ち資金の余裕があれば焦らずに対応可能です。

逆に、自己資金がギリギリの状態でスタートすると、少しでも予定外の費用が発生すれば運営が厳しくなり、精神的にも大きな負担を抱えることになります。

ワンルーム投資はローンを組みやすいからこそ危険でもあるため、短期的な資金繰りだけでなく、長期の安定運用を見据えた自己資金の確保が大切です。

ワンルーム投資で失敗したらどうする？緊急時の対策

不動産投資には常にリスクがつきものであり、ワンルーム投資も例外ではありません。

万が一、空室が長引いたり家賃が下がったりして収益が悪化した場合、どう対処すれば良いのかを事前に考えておくことは非常に重要です。

思い通りにいかなくなったからといって、すぐに投げ出すのではなく、売却やリフォーム、運営方法の見直しなど、複数の選択肢を検討することで被害を最小限に抑えられます。

ここでは、ワンルーム投資で失敗した際に取り得る緊急時の対策について解説します。

万が一のシナリオも想定しておいて、柔軟に乗り切る態勢を整えましょう。

失敗したら早めに売却する

赤字経営が続いたり、将来的なキャッシュフローの改善が見込めない場合は、損失がさらに拡大する前に売却を検討するのも一つの手です。

ワンルーム物件は、需要があるエリアなら投資家向けに売りやすい場合もありますが、築年数の経過や立地条件の悪化によっては買い手が付きにくくなる可能性もあります。

売却のタイミングを見極めるためには、周辺の売買実績や不動産市況、金利動向などを定期的にチェックし、できるだけ高値で処分できる時期を狙うと良いでしょう。

損失が出たとしても、長期的に赤字を抱え続けるよりはマイナスを小さく抑えられるケースがあります。

残債をいつでも返済できる資金計画を立てる

ローンを抱えている状態で収益がマイナスに転じると、毎月の返済負担が投資家の家計を圧迫し、最悪の場合はローンの延滞や物件の差し押さえに至るリスクがあります。

こうした事態を防ぐには、日頃から繰上返済用の資金を確保しておくなど、残債を圧縮できる仕組みを作っておくことが大切です。

例えば、ボーナスや副業収入の一部を返済に回し、借入期間を短縮することで、総支払利息を軽減し経営リスクを下げられます。

万が一投資に失敗しても、残債が少なければ売却がスムーズに進む可能性も高まるので、普段から資金管理を徹底しておきましょう。

収益物件に強い不動産会社に売却を相談する

投資に失敗した場合に備えて、収益物件に強い不動産会社を見つけておくことも大事です。

ワンルーム投資に失敗して撤退を決めた場合、一般的な不動産仲介会社に売却を任せるだけでは、投資物件としての魅力が十分にアピールされず、買い手が付きにくいことがあります。

収益物件の売買に特化した不動産会社なら、投資家のニーズや市場動向に精通しており、投資家同士のマッチングをスムーズに行ってくれる可能性が高いです。

また、売却価格の査定や収益性の分析も的確に行えるため、より良い条件で手放す道が開けるでしょう。

失敗が分かった時点でなるべく早く専門の不動産会社に相談し、損失を最小化する方策を検討することが重要です。

ワンルーム投資に関するよくある質問

最後に、ワンルーム投資に関してよくある質問と回答を紹介します。

ワンルーム投資の成功率は？

ワンルーム投資の成功率は、物件の立地条件や購入価格、資金計画、そしてオーナーの経営努力によって大きく異なります。

需要が高い都市部や駅近物件を適正価格で購入し、ローンの返済負担が無理のない範囲に収まっている場合は、比較的安定した運用が可能です。

一方で、需要が低いエリアや割高な価格での購入、家賃下落への対策不足などが重なると、すぐに赤字に転落するリスクが高まります。

統計的な数字で「成功率〇％」と断言するのは難しいですが、入念なリサーチと十分な自己資金、そして長期的な視点で経営を行う投資家ほど成功しやすいのは間違いありません。

ワンルーム投資で黒字になるまで何年かかる？

黒字化までの期間は、ローンの借入条件（頭金や金利、返済期間など）や物件の利回り、空室率、修繕費の発生状況によって大きく左右されます。

目安としては、購入時の初期費用と毎月のキャッシュフローが釣り合うまでに数年〜十数年かかるケースが一般的です。

特に新築物件の場合は、購入価格が高いため初期のローン返済負担が大きく、家賃下落も起こりやすいことから、黒字化に時間がかかる傾向にあります。

物件選定の段階で複数のシミュレーションを行い、保守的な家賃設定や空室率を織り込んだ計算をすることで、どの程度で黒字化が見込めるか概ねの予測を立てることが可能です。

ワンルーム投資で節税できる年収は？

ワンルームはそもそもの建物価格が低いため、減価償却額がさほど大きくならない場合が多く、高額所得者であっても劇的な節税メリットを享受しにくい傾向があります。

一般的には、年収が高い人ほど不動産投資による節税メリットを期待する声が多いですが、実際の効果は物件の価格や運用状況によって大きく変わります。

節税を最優先に考えるよりも、まずはキャッシュフローがプラスになるかどうかを重視したうえで投資判断を行うことが肝要です。