所用で早稲田界隈まで行くことがありましたので、東京都豊島区高田一丁目他で建設中のBrillia City 西早稲田の建築現場を見てまいりました。

Brillia City 西早稲田

Brillia City 西早稲田 概要

　まずはBrillia City 西早稲田の物件概要を見てみましょう。

物件概要

所在地	東京都豊島区高田一丁目176番2、12（地番） 他
敷地面積	12,348.42 ㎡
建築面積	5,886.14 ㎡
土地権利	定期賃借権
借地権期間	一般定期借地権（2020年7月１日～2092年5月31日）
用途地域	準工業地域
総戸数	454戸
構造・階数	鉄筋コンクリート造地上15階建て一部鉄骨造
建築確認番号	第UHEC建確310728号 （2020年2月28日付）
建蔽率	60%
容積率	300%
建物竣工時期	2022年3月下旬（予定）
入居開始時期	2022年5月下旬（予定）
売主	東京建物株式会社
設計・施工	株式会社長谷工コーポレーション

物件写真

物件所見

現地を見ての感想

　総戸数454戸ですか、なかなかの規模感だなと思っておりましたが実際に行ってみると思った以上に壮大なマンションでした。このスケールの物件が出来て実際に住むとなれば非常にワクワクしますね。大規模物件ならではの非常に大きなエントランス、魅力ったっぷりの緑地などこのマンションに住むことへの歓びを十分に感じることができるのはないでしょうか。
　一方、南側の満開の桜並木が見ものの神田川沿いは大きな魅力となるはずでしたが、本日歩いて思ったのは、神田川のにおいが思った以上にきついということです。これは非常にショックでしたし南側の売りである桜並木以上に恒常的な悪臭に悩まされる物件となってしまうのではないか、そういった懸念が持たれます。

物件情報を見ての感想

　すぐそばにある桜プレイスが同様の定借物件なので比較にはちょうどいいので持ち出しますがあっちは鹿島が総力を挙げて作った免震構造の建物ですが、こちらは長谷工の耐震構造ですので、見劣りするのは当然のことで、建物の作りについては鹿島vs.長谷工なのでどう争ってもこちらに勝ち目はないので開き直った作りになってますね。二重床を採用したことはすみふ以外の長谷工物件にしては評価できる点ではないでしょうか。
　また、間取りも拝見しましたが、非常にスパンの狭いお部屋が大半であり残念な印象です。桜プレイスとこれも比較になってしまいますが、桜プレイスのワイドスパンなお部屋は非常に魅力的でありあれが坪単価250万円前後で買えたと思うといまだにびっくりしますね。単純に値段の比較はできませんが坪単価が100万円上がってこの造りはちょっと…というのが正直なところです。

定期借地権について

　定期借地権マンションが一般的になった当時は50年というのが標準でしたが、現在は70年というのがい一般的になっています。定期借地権が20年延びたことでどういった影響があるかは別で解説しますが、このマンションにおいて定借70年で買えるかどうかを考えてみました。
　結論から言えば、住宅ローン減税などの優遇を使い切ってすぐに逃げるという戦法をお考えの方には、ありと言えばありかも知れません。とはいえこれだけのスケールです、売り物も相当程度出てくると想定すると、売りに出す時期には厳しい戦いになることは想定されます。また、定借期間が減るにつれて建物が老朽化していくという絶対的なデメリットがあり建て替えも不可となると最後はババ抜きになることは必至です。定期借地権は稀少立地かつ、ライバルが少ないことが前提として成り立つものですので、この規模・エリアであえて定借物件に手を出す意味はないでしょう。

総括

　本日、建築現場を実際に見てきてそのスケールの雄大さに圧倒され一度は入ってみたいという気持ちになったのは確かです。しかもモデルルームでは相当力を入れた営業も行っています。しかし、一度現地に行くと神田川のにおいや、高田馬場駅までの距離や坂を見るとなかなかの距離感を感じること、定借大規模案件、THE長谷工の面白みのないショートスパンのお部屋、坪単価350万以上の高額帯どれをとっても買える条件は見当たらないというのが私の結論です。先着順を捌くのに苦労している姿を見るところからもリセールは厳しいでしょう。
　マンションは金融資産であり流動化が何より大事であるという観点からすると購入は危険と判断します。本当に早稲田が好きで70年住み倒してやるという方がいれば、是非ともこの素晴らしい空間をモノにして欲しいと思いますが、それ以外の方には…といったところでしょうか。

　コロナも落ち着きを見せ（？）ているので外出の機会も増えそうですのでこういった物件のご紹介もさせていただけたらなと思ってます。今後ともよろしくお願いいたします。

　最後まで読んでいただきありがとうございました。
　ご質問やご相談があればお気軽に下のメールフォームからご連絡ください。一応、中の人ではありますが、損得勘定なしでご相談に乗れればと思っています。

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