セブ島でコンドミニアムを買ってみた！不動産投資

きっかけは常務の些細なひと言『コンドミニアムのショールーム見てきますけど一緒に行きますか？』という有りがちな普通のお誘いでした。

そこから勢い、、いや、もしかするとちょっとノリでセブ島のコンドミニアムを３ユニット（部屋）購入してみました！

営業マンは営業マンに弱い。という言葉がありますが見事にやられました。笑

ということで、今回はあまり世の中に出回っていない情報を大公開していきます！！

フィリピン セブ島不動産投資って実際どうなの？

という前回のブログ記事を書いてから早4ヶ月が経過しています。

時間はあっという間に経過するものですね。。

前回のブログ記事ではフィリピン セブ島不動産投資の現状と展望について纏めています！

因みに

『ただフィリピンの投資用不動産売買に本腰を入れるのは、まずは自分たちで物件購入をして、しっかりと良い物であると判断出来てからかなと考えています。』

とか

『我々もチャンス物件情報が入り次第、購入を検討しています。』

と書いていましたが、意外と早くその時を迎えました。

経営はスピードが命ということで経営層のメンバーからも無事に了承を頂いております！笑

やはりビジネス展開を進める上では、生活に欠かせない『衣食住』に関するビジネスにも挑戦したいですよね！

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実際に物件購入に至った流れ

正直なところ日本の物件購入の流れとあまり変わりはありませんでした。

コンドミニアムのショールームを訪れ、物件概要の説明を受け、モデルルームを見学して、建設予定地を見て、購入可能なお部屋を選んで、物件価格や支払いフローを確認。

因みにショールーム内には結構美味しい無料の食べ物や飲み物が並んでおり、食べ放題でした！

流石にアルコール類はありませんでしたが、どこの国でも不動産業者が考えることは同じで、出来るだけ快適に長時間ショールームに滞在して貰える工夫をされていました。笑

そして気に入ったお部屋があれば、購入申し込み！

その場で頭金（Reservation fee）の支払いという流れです。

ただ日本と異なるのは頭金の支払いはクレジットカード決済OKという点です。

最近のクレジットカードの場合、円安の影響か、海外で外貨建てでクレジットカード決済を行うとボーナスポイントが付いたりと、ちょっと嬉しい要素でした。

勿論ショールーム内には実際の物件模型もあります。

特にフィリピン セブ島不動産の新築物件購入の場合は、プレビルド販売（英語では pre-selling）となり、完成前の物件を購入するケースが多くなりますので、完成イメージは把握しておきたいところです。

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今回購入してみた物件概要を大公開！

フィリピン セブ島不動産投資はしてみたいものの、コンドミニアムについては全然分からないという方も多いかと思いますので、日本的な雰囲気で物件概要を纏めてみます！

リスク分散は投資の基本なので、３ユニットそれぞれ異なる物件から選んでいます。

①SOLINEA TOWERS

■立地：セブ ビジネスパーク内
（経済特区・東京 丸の内的なエリア）

■購入階建：35階 / 地上35階

■間取り：1BR（ワンベッドルーム・1LDK）

■主要採光面：北西

■眺望：Sea View（海の見えるお部屋）

■専有面積：49.0㎡

■竣工予定：2026年末

■頭金（Reservation fee）：50,000 php
（レート2.4換算：約120,000円）

■物件価格：11,327,142 php
（レート2.4換算：約27,185,140円）

■物件価格 + 諸費用：12,686,400 php
（レート2.4換算：約30,447,360円）

★オススメポイント：立地最高！利便性MAX！

②AVIDA TOWERS RIALA

■立地：セブ ITパーク内
（経済特区・西新宿的なエリア）

■購入階建：30階 / 地上32階

■間取り：1BR（ワンベッドルーム・1LDK）

■主要採光面：北西

■眺望：Mountain View（山の見えるお部屋）

■専有面積：41.8㎡

■竣工予定：2025年末

■頭金（Reservation fee）：10,000 php
（レート2.4換算：約24,000円）

■物件価格：9,522,240 php
（レート2.4換算：約22,853,376円）

■物件価格 + 諸費用：10,060,032 php
（レート2.4換算：約24,144,076円）

★オススメポイント：立地最高！開発中の経済特区内！

③CITY CLOU

■立地：セブ マンゴストリート付近
（池袋西口から繫華街を抜けた様なエリア）

■購入階建：30階 / 地上32階

■間取り：Studio（ワンルーム・1R）

■主要採光面：南

■眺望：Sea View（海の見えるお部屋）

■専有面積：22.82㎡

■竣工予定：2025年末

■頭金（Reservation fee）：25,000 php
（レート2.4換算：約60,000円）

■物件価格：4,269,000 php
（レート2.4換算：約10,245,600円）

■物件価格 + 諸費用：4,890,673 php
（レート2.4換算：約11,737,615円）

★オススメポイント：安い！やや郊外の再開発エリア！

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海外不動産購入で最も気にしなけばいけないポイントは！？

それは不動産デベロッパーの信頼性！です！！

日本国内の物件でも、セブ島のコンドミニアムでも、世界中の新築不動産購入をする際には最も気を付けなければならない最重要ポイントです！

実際のところ、フィリピン不動産投資でGoogle検索をすると『詐欺』や『投資 失敗』等々のネガティブワードが出てくるのも、不動産デベロッパーの影響によるものが大半かと思います。

特にフィリピン セブ島不動産の様なプレビルド販売による購入がメインとなる場合、不動産デベロッパーがどこであるかは必ず！！確認をしましょう。

何故なら、不動産デベロッパーはコンドミニアム着工前のタイミングから物件の販売を開始します。

それがプレビルド販売と呼ばれる手法です。

プレビルド販売で得た収益を、建設計画の資金として利用するというものは見たことがありません。

しかし、不動産デベロッパーのレベルや資金力にもよりますが、もしかするとプレビルド販売で得た収益を物件建設の資金に充当させる場合もあるかもしれません。

勿論その様な情報は、仮にあったとしても公にはされないでしょう。。

仮に、プレビルド販売が上手くいかなかった場合は資金的な理由で、建設計画が一時ストップしてしまうことも大いに有り得ることと思います。

最悪の最悪の場合は建設計画が全面ストップ、、不動産デベロッパーは破産。。

今まで支払い続けていた費用は返ってきません。会社が倒産してしまった訳ですからね。。

フィリピンに直近数年で進出をしてきた外資系不動産デベロッパーの物件を購入される場合は、少々リスクが伴うことを、頭に入れておくことで投資リスクを大幅に軽減することが出来ると思います。

外資系企業の場合、フィリピンからの撤退は容易です。

日本に入ってきている外資系企業もサクッと参入してきたり、気付いたら撤退していたりと、よくある話ですよね。笑

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財閥企業アヤラ・コーポレーションとは？

今後、フィリピン セブ島不動産の販売に力を入れていくに当たり、当社はアヤラランド（Ayala Land, Inc.）と事業提携を致しました！

1834年創業の財閥企業アヤラ・コーポレーション（Ayala Corporation）のグループ企業で、フィリピン最大の不動産開発会社です！

セブ島留学や旅行で皆さんが高い確率で立ち寄るであろう、あの『Ayala Mall』のアヤラです。

フィリピン最大手の不動産デベロッパーであり、バックには財閥が控えています。

これらの安心材料で、海外不動産投資を行う上でのデベロッパーリスクは限りになく０に近付けられるはずです。

日本で言うところの三菱地所がイメージに近しい会社さんかと思います。

私も起業前は不動産業界に長く従事していたので、不動産会社の倒産情報もよく耳にしています。

大きなお金を動かす業種なので勢いよく拡大！風の様に撤退。。結構あるあるです。笑

大手不動産デベロッパーの三大安心ポイント！

大手不動産デベロッパー安心ポイントその１

不動産開発だけではなく、都市開発も行っている！

例えば、アヤラランドであればセブ ビジネスパークというエリア一帯を丸っと開発しています。

その為、今後どの様にセブ ビジネスパークを拡大発展させていくか等々、都市計画に基づいてコンドミニアムの建設計画も考えられています。

その為、この物件の眺望は変わらない、ここにはこんな施設が出来る等々、ある程度の未来予測が立ち易いという大きなメリットがあります。

不動産投資をする上で、5年後、10年後、20年後、購入した物件の周辺がどの様に開発され、どのくらい利便性が高まり、どのくらい人口が増え、地価や不動産価格が上昇していくのか、最も気になるポイントですよね！

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大手不動産デベロッパー安心ポイントその２

不動産開発だけではなく、不動産管理も行っている！

先に不動産デベロッパーの倒産リスクについては記述をしましたが、同レベルで恐ろしいのが、不動産管理会社の倒産です。

急にコンドミニアム一棟を管理していた不動産管理会社が倒産した場合、誰がどの様に次の不動産管理会社を見つけてくるのか、、

今までの修繕費や管理費、積立金等々の責任は、、、

考えただけで恐ろしいですよね。。

しかし、これは過去にも大いに起こっているトラブルであり、元々は不動産の販売代理を行っていた不動産会社が資金力を付けて、不動産デベロッパーへと成り上がる。

不動産管理は外注だー！とりあえず作って売るぞー！

という形で、不動産デベロッパーと不動産管理会社が完全に異なるケースです。

これが大手不動産デベロッパーの場合は、ノウハウが蓄積された不動産管理会社をグループで運営していることが多く、大きな安心に繋がります。

セブ島のコンドミニアム探し 不動産投資のFor rent

大手不動産デベロッパー安心ポイントその３

金融機関も安心！銀行ローンが組み易い！

不動産はやはり人生の中でもトップクラスに大きなお買い物です。

全額キャッシュで！と言いたいところですが、中々難しかったりもしますよね。

その際に選択肢として出てくるのが、やはり銀行ローンを組むという方法。

金融機関がローン審査を行うに当たって見ているのは、個人の信用情報です。

しかしフィリピン国内に日本在住の日本人のクレジットヒストリー（クレジットカードやローンの利用履歴）が残っているはずがありません。

そこで金融機関が次にローン審査の判断基準とするのは物件の価値となります。

銀行ローンを借りた個人の債務者が仮に破産してしまった場合や飛んでしまった場合、金融機関は抵当権を打っている不動産を没収します。

没収された物件は競売に掛けられる、不動産デベロッパーに買い取って貰う、不動産デベロッパーに協力を仰ぎ再販を進める、いずれかの形になります。

アヤラランドの場合はグループで銀行経営も行っている為、グループが開発した物件であれば安心安全という感覚で融資実行が出来ます。

アヤラランドの営業担当曰く『ローン付けは任せろ！！』とのことでした。笑

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気になる支払い方法や流れは？

日本の新築物件を購入した場合は、

売買契約 ～ ローン（融資）契約 ～ 融資実行
　～ 竣工（物件完成）～ ローン返済開始

という流れが基本となります。

しかしこのプレビルドの場合は、

売買契約 ～ 分割払い開始 ～ 竣工
　～ 残金一括払い or ローン契約

という流れとなり、少々異なる支払いフローとなります。

▲『AVIDA TOWERS RIALA RIALA』の支払い参考データです！▲

因みにこちらの支払いパターン①は
『物件価格 + 諸費用の20%』を48カ月払いし、
残りの80%を49カ月目に一括で支払う or ローンを組んで支払うパターンです。

物件により異なりますが、

もう一つの支払いパターン②として
『物件価格 + 諸費用の10%』を一時金として支払い、
『物件価格 + 諸費用の10%』を48カ月払いし、
残りの80%を49カ月目に一括で支払う or ローンを組んで支払うパターンがあります。

支払いパターン②の場合、不動産デベロッパーからすると早いタイミングで売上回収が出来る為、1%～10%のディスカウントを受けれる場合があります。

10%って凄いですよね、どれだけ金額乗せられているのかと。笑

『AVIDA TOWERS RIALA RIALA』の場合は、
48カ月間 42,343.25 php（レート2.4換算：約101,623円）を支払います。

銀行ローンは最大20年間まで組めるとのことなので、20年 × 12カ月 = 240カ月。

残金：8,209,904 php（レート2.4換算：約19,703,769円）÷ 240カ月
= 34,207.93 php（レート2.4換算：約82,099円）

ここで忘れてはいけないのは銀行ローンの金利です！

フィリピンは日本と異なり経済成長が続いている国なので、銀行ローンは6～7%となりますので、ざっくりローンの月々の返済額は約100,000円程度をイメージされると良いかと思います。

おおよそ2,500万円のコンドミニアムであれば、
24年間、毎月10万円を払い続けるイメージです。

因みに最初の『物件価格 + 諸費用』の48カ月払いについては金利は０です！

頭金（Reservation fee）の支払いだけではなく、48カ月の分割払いでもクレジットカード決済が可能なので、ポイントがコツコツ貯まっていくのも嬉しい要素です。

そして驚きの頭金（Reservation fee）は、
衝撃の10,000 php（レート2.4換算：約24,000円）！

ちょうどキャンペーンの時期だったみたいです！

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フィリピンの人口増加はいつまで続く！？

『フィリピンの人口は増え続けている！』ということをよく聞きますが、実際のところどのくらい増え続けているのでしょうか？

2023年時点でのフィリピンの人口分布は以下の通りです。

■総人口数：約1億1645万人（日本：1億2477万人）

■少年人口数：約3513万人（約30.1%）

■労働年齢人口数：7489万人（約64.3%）

■高齢者数：642万人（5.5%）

人口が増えているのは勿論ですが、驚くべきポイントは平均年齢24.3歳！という若さです。

因みに日本の平均年齢は48.6歳とちょうどダブルスコア。。

総人口に対する高齢者数の割合がたったの5.5%という数値からも見て取れますが、これは食生活や生活環境による平均寿命の長さも影響しています。

2015年から2020年までの5年間でフィリピンの総人口は800万人以上増えています。

フィリピンの方々と話していると、従兄弟や兄弟が何人いるんだ！という感じですよね。笑

人口増加に伴う、地球規模の様々な問題もありますが、不動産投資目線で言えば空室リスクが軽減出来る点や、今後の経済成長に対する期待感等は大いにあることと思います。

フィリピンの人口増加は2100年頃まで続くと予想されていますので、街中で建設が進む大量のコンドミニアムにも納得がいきます。

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セブ島コンドミニアム オススメポイントのまとめ！

■物件価格や頭金が安く気軽に挑戦出来る

■都内であれば１億円レベルの物件が3,000万円程度

■経済成長に伴う大きなキャピタルゲイン（売却益）が望める

■生産人口増加に伴い空室リスクが低い

■世界中の富裕層が集まるリゾートエリアである

■数年後に竣工の未完成物件を安価に購入することが出来る

■クレジットカードでの決済が出来る

■日本に住みながらオンライン完結で物件購入が出来る

■物件視察と称した海外出張の理由が作れる

■ジムやプールが標準施設として完備されている

■会議室、ビリヤード場、ベビールーム、シアタールーム等も完備されている場合が多い

因みに私は高層階が好きなので、30階以上のユニットを選んだだけで、純粋な投資目線で言えば、もしかすると低層階の方が投資効果は高いかもしれません。

今回の物件購入は単なる不動産投資だけではなく、社員寮として利用する、もしかすると自分で住むかもしれない、

『そして自身で購入をしていない物をオススメして売ることは有り得ない！』という感覚もあり、様々な可能性を込めて選びました。

海の見える部屋が良い！というのも私のただの好みです。笑

皆様のフィリピン セブ島不動産投資の参考となれば幸いです！

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