僕は約10年前に相続で手にしたお金を元手に、東京近郊のワンルームマンションを購入し賃貸に出していました。
ふと最近気になって、そのワンルームマンションの価格はいくらくらいになっているのか調べてみたら、買ったときの2倍の価格になっていました。
そこで売ることにしたんですが、最初は買ったときの2倍の価格で売りに出したものの、問い合わせすら来ない状況でした。
しかし、利回り7％で売りに出したところ、すぐに売れました。
適正価格は利回り7％前後？
このワンルームマンションは、もともと約10年前に500万円で購入しました。
約10年経って、同じマンションの同じような間取りの物件が1000万円くらいで売れていたのを確認したので、管理してもらっている不動産会社に連絡し
売りたい
と伝えました。
その不動産会社と話した末、とりあえず最初は強気で1080万円で売ってみようということになりました。
しかし、売れるどころか問い合わせも1件もありませんでした。
そのことを僕が普段お世話になっている税理士に話したところ、
グループ法人で不動産を扱っている法人があるから良いアドバイスができるかもしれないですね
と言われ、その不動産法人の担当者と話す機会を設けてもらうことができました。
その日のために担当者が事前に僕の売りたい物件の周辺物件の実際に売れた金額と家賃、利回りなどを調べてきてくれました。
すると、周辺物件は少なくとも利回り7％以上で売れているということが分かりました。
この時渡されたデータによると、利回り7％でも少ない方だったんですが、僕の物件は1080万円で販売していて年間の家賃収入は約60万円なので、利回り5.5％程と周辺物件の売れていた利回りと比べて圧倒的に低い設定となっていました。
そのため、不動産法人の担当者から
少なくとも利回り7％程度、7.5％が妥当
と助言をもらいました。
そして早速価格の見直しをしたのですが、とりあえず利回り7％で出してみて何の問い合わせもなければ7.5％にしようと思い、860万円で出してみることにしました。
すると、価格を変更して2日後くらいに不動産会社から売れたと連絡がありました。
まとめ
投資用不動産の売却価格は、感覚値で決めるのではなく、家賃と物件の価格の割合を計算し、適正な利回りの価格設定にするべきです。
今回は利回り7％で売ることができましたが、よく周辺物件が利回り何％で売れているのかというデータを取り売却することをおすすめします。
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