不動産を購入したときに消費税がかかれていない場合がある。
消費税がかかれていない場合には、不動産業者からまちがって請求されてしまうこともある。
この記事では、消費税が書かれてない場合の仲介手数料の計算方法と自動で計算できるように入力フォームを設置してますので確認のために使ってください。
仲介手数料とは
仲介手数料とは、取引に仲介してもらう不動産業者に対して支払う報酬です。
不動産業界では一般的に賃貸の場合には、貸主側は契約書と重要事項説明書などの作成を担当し、借主側は内見や保証会社や火災保険の加入手続きを担当します。
売買も売主側が契約書と重要事項説明書などの作成を担当し、借主側は内見やローン手続きを担当します。
特に決まりはないのですが、慣習的にはそうなっております。
仲介手数料の計算
不動産を業者に依頼して取引すると、仲介手数料が必要になります。
賃貸の仲介手数料
賃貸の仲介手数料は、賃料の1ヵ月分が上限です。もし貸主から仲介手数料を1ヶ月支払っていた場合には、借主からは仲介手数料を受け取ることができません。
また居住用の仲介手数料に関しては、賃料の1ヶ月分の半分が上限になります。
仲介手数料は半月分のような看板を見ることがありますが、それが基本的には正しいのです。
例外として承諾を得た場合には、貸主もしくは借主からの半分以上の仲介手数料をもらうことは可能ですが、貸主借主の双方で賃料の1ヵ月分を超えてはいけません。
ただ現状は賃貸の場合は業者は貸主に対しては広告料という名目で請求し、借主からは仲介手数料として1ヶ月を請求しているケースが多いです。
売買の仲介手数料
売買の仲介手数料は、取引価格が200万円以下の部分に関しては5％で200万円超から400万円以下の部分は4％でそれ以上の400万円超の部分は3％になります。
仲介手数料の計算には売買金額の何％とありますが、その売買金額は税抜きの売買金額のことです。
税込金額ではないので注意してください。不動産は大きな金額の取引なので間違えていたら結構な金額の誤差がでますのでご注意ください。
片手取引
片手取引とは、売主もしくは買主どちらか一方の仲介取引をすることです。
なので売買の場合には買主には買主の仲介業者、売主には売主の仲介業者と2社になることです。
両手取引
両手取引とは、売主と買主の両方の仲介取引をすることです。
売買の場合には、業者は売主と買主双方から上限規定の範囲内で仲介手数料を受領できます。
なので売主の仲介業者は、他の業者から買いたい人が紹介されても案内しないケースがあります。
囲い込みと呼ばれるもので、禁止されていますが把握しきれない部分もあります。
仲介手数料が不要なケース
仲介手数料が不要なケースとしては、不動産業者から直接購入する場合には仲介手数料は不要になります。
新築戸建などで業者から直接購入する場合には仲介手数料はかかりません。
仲介手数料 評価按分の計算方法
収益物件を購入する時に、必要な諸経費のひとつ不動産業者への仲介手数料です。仲介手数料には消費税もかかります。下記が仲介手数料の早見表です。
| 売買代金 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下の場合 | （売買金額の５％）＋消費税 |
| 200万円を超、400万円以下の場合 | （売買金額の４％＋2万円）＋消費税 |
| 400万円超の場合 | （売買金額の3%＋6万円）＋消費税 |
400万円の仲介手数料は、400万円×4％＋2万円＝18万円＋消費税になる。※3%＋6万円でも同じ計算になります。
上記の仲介手数料の計算は上限規定で、それ以上の仲介手数料を業者は受け取ってはならない。
上限規定より安い場合にはとくに問題ありません。
不動産における消費税
不動産の土地取引には消費税が課税されません。土地そのものは消費されるものではないという考えです。
建物取引には消費税がかかりますが、個人や免税事業者が販売する建物の金額には消費税が含まれません。
ただ仲介手数料には、土地で取引であっても消費税はかかります。
税金のことは、税理士さんにすべて任せればいいかなでは駄目です。
税理士さんも不動産をよく知ってる人ならいいですが、知らない人なら損する可能性もあります。
ただそこまで難しいことではないので、少しづつでもいいので覚えていきましょう。
売買代金に消費税が書かれている場合
下記のように、契約書に消費税が分かれている場合には簡単な計算で仲介手数料が求めることができます。
| 売買金額 | 4,100万円 |
|---|---|
| 土地価格 | 3,000万円 |
| 建物価格 | 1,100万円 |
| （内消費税） | 100万円 |
上記の場合には、土地価格3,000万円＋建物価格1,100万円－消費税100万円に仲介手数料の規定の3%＋6万円＝126万円＋消費税になる。
売買代金4,100万円×3％＋6万＝129万円＋消費税ではないので注意しましょう。
売買代金に消費税が書かれてない場合
契約書に下記のような売買金額のみで消費税が書かれてない場合もある。
売主が個人や免税事業者であれば非課税取引なので特に問題はないのではあるが、課税事業者からの購入となれば消費税記載がないと土地と建物の金額がわからない。
そんな場合は一般的には評価証明按分で土地価格と建物価格を計算されることが多いです。
| 売買価格 | 4,100万円 |
|---|---|
| 土地価格 | ─ |
| 建物価格 | ─ |
| （内消費税） | ─ |
評価証明按分で建物消費税を計算して、土地建物の税抜き価格を知る必要があります。
評価証明按分計算には、固定資産税課税明細に記載されている価格（評価額）を使って計算しましょう。
固定資産税課税明細に土地がいくつもある場合には合算してから按分が必要になります。
下記に評価按分してからの仲介手数料の計算式がありますので、総額での仲介手数料で請求されている場合には、不動産業者に聞くようにしましょう。
大手仲介業者はしっかり計算してくれてると思いますが、まだまだ街の不動産業者の中には課税取引にも関わらず、物件価格の税込総額からの仲介手数料を計算している場合もあります。
もし不動産業者から建物消費税を引かずに仲介手数料が請求されている場合には、評価証明按分で計算での仲介手数料にしてもらえないか聞いてみるといいでしょう。
もしあなたが太っ腹で別にそれぐらいはいいかと、これからの業者とのお付き合いもあるしと思う場合にでもあくまでも仲介手数料は評価証明按分からの計算にしましょう。
差額がでた分に関しては御礼させてもらうとお伝えしましょう。
そうする事でよく知ってるなとイメージがつけれます。
ただ業者も差額分は御礼してもらえるなら、特に報酬が減るわけではないので不満に思う事はないかと思います。
よく不動産の事を勉強していると思えば、今後もしっかりして取引しないといけないと思います。不動産は知識があれば損しにくいのです、
不動産の事よく知ってるなと思ってもらうことは大事なポイントになります。
あと業者間では、仲介手数料以上に支払うことはあります。なぜならいい物件を仕入れできるからです。
業者の立場から考えれば簡単なことです。営業マンが相場より安い物件を仕入れてきたとします。高く買ってもらえるところに情報提供するのではなくまずは多く報酬をもらえるところに情報を提供してます。
営業マンは報酬が多いところから、良い情報を提供していきます。もちろん購入後の入居者募集も同じで報酬が少ないところは後回しになります。
もし収益物件を継続的に購入していきたいのであれば仲介手数料は正規に支払うことでいいオーナーさんだと思ってもらうことは重要なポイントです。
土地は消費税がない、建物には消費税が有る。
仲介手数料には消費税が必要であるが、税抜での取引額からの計算が正しい 業者と未来にわたって継続的に取引する場合には、業者への仲介手数料は考えながら支払いましょう。
気をつけておきたい点
収益物件の購入の時に気をつけておきたい点は、土地と建物の価格です。別々に書かれているから評価按分しなくて大丈夫と思って安心してはいけません。
評価按分するより、土地が高くなっているケースもあります。
土地が高いということは、建物が安くなっています。建物が安くなっているデメリットとしては2点あります。
一点目は、建物が安いということは消費税まで下がっていますので仲介手数料が高くなっています。
二点目のほうが重要で建物が安いということは将来、減価償却する金額が少なくなっているという点です。減価償却できない分税金が高くなってしまいます。
総額でない場合にも自動計算で評価証明按分より土地が高くなっていないか確認しましょう。
最後に
不動産取引は知らない人だと思われては損してしまうこともあり得ます。
仲介手数料の上限規定を超えて請求された場合にはしっかりと間違えてることを伝えましょう。
なにもこの人は不動産のこと知らなさそうだと思われたらカモにされるケースもあるので、不動産のことは詳しそうな人だと思ってもらうことが取引において大事なポイントになります。
