【不動産投資】初心者必見！1棟目におすすめするアパートの紹介③

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

2020年から不動産投資を始めて、アパート4棟・戸建4戸を所有しています。（2022年5月現在）

今回は、1棟目にオススメできる中古1棟アパートを紹介します。

該当する人は続きをご覧ください。

1棟目におすすめのアパート｜８つの特徴

残念ながら、全ての条件を満たす物件は滅多にありません。

一部の条件を妥協しながら、総合的に「買う」「見送る」を判断します。

①2,000～3,000万円台の価格

2,000～3,000万円台の価格帯をオススメします。

まずは小さく始めることが投資の鉄則です。

そして、出口を考えて売りやすい価格帯をオススメします。

②立地が良い

周辺施設までの距離をチェックしましょう。

• 駅
• スーパー
• コンビニ
• ドラッグストア
• 銀行
• 市役所
• 学校
• 病院

できれば車で10分以内。便利であればあるほど客付けしやすいです。

アパートは、戸建と違い、ライバル物件と差別化できる箇所が限られます。

ライバル物件と「立地」で差をつけましょう。

立地は厳選することを強くオススメします。

③出口が考えやすい

• オーナーチェンジで売却
• 解体して土地として売却
• 解体して、新築物件として賃貸

色んなパターンを考えますが、一番現実的なのはオーナーチェンジ。

5年後や10年後にオーナーチェンジで売却しやすい物件を選ぶようにしましょう。

④ファミリー向けの間取り

1棟目はファミリー向けの間取り(1LDK・2LDK・3LDK)をオススメします。

一番の理由は、長期間の入居が期待できるためです。

単身者であれば、1～2年で退去することが想定されますが、ファミリーの場合、4～5年くらい期待できます。

単身者向けのアパートの方が高利回りというメリットがありますが、ある程度キャッシュフローが厚くなるまではファミリー向けの物件を選ぶことをオススメします。

⑤築20年前後

1棟目は、築20年前後をオススメします。

家賃の下落率が緩やかなので、長期での家賃推移が計算しやすいです。

ただし、築20年前後で木造や軽量鉄骨の場合、融資付けがしづらいので要注意。

⑥木造もしくは軽量鉄骨

1棟目は、木造もしくは軽量鉄骨をオススメします。

固定資産税や不動産取得税などのコストが安く、管理しやすいためです。

一方、重量鉄骨やRCはコストが高いです。

特にRCで雨漏りが発生した場合、原因を特定することが難しく、余計な修繕費がかかる可能性があるので、1棟目にはオススメしません。

⑦自然災害が起こりにくいエリア

できれば自然災害が起こりにくいエリアを選ぶようにしましょう。

洪水ハザードマップの浸水エリア、土砂崩れの危険エリアかどうか、必ずチェックします。

そして、そのような危険エリアであれば、近隣住民に過去は自然災害でどれほどの被害があったのか、直接聞いてみましょう。

近隣住民のお宅を訪ねて、素直に状況を説明すれば、丁寧に教えてもらえますので、試しにやってみてくださいね。

ハザードマップで洪水や土砂崩れの危険エリアを調べる

⑧積算評価は、物件価格×80％以上

理想は、積算評価＞物件価格×80％。

一般的に、積算評価が高ければ収益性が低くなる。逆に、収益性が高ければ積算評価が低くなることが多いです。

あわせて読みたい

別記事で、積算評価の計算方法を解説しています。

積算評価の計算は、必ずできるようにならければいけないことなので、自信がない方はご覧ください。

2021年1月24日【不動産投資】初心者必見！積算評価とは？収益還元法とは？一物五価をわかりやすく解説

事例紹介｜1棟目におすすめするアパート

マイソクの分析

※物件が特定されないように、実際の物件から、価格や面積など、少しだけ手を加えています。

価格

価格は3,300万円。

「価格2,000～3,000万円台」の条件クリア！

立地

地図で調べると、利便性が良いことがわかった。

駅やスーパー、病院、学校など、全て車で5分以内。

「立地が良い」の条件クリア！

出口

木造築25年の物件なので、築30年や築35年の中古アパートとして、オーナーチェンジで売却することも可能。

岐阜市の中心地で利便性が高いので、建物が使えなくなるまでずっと保有し続けるという選択肢もアリ。

解体後、土地として売却することもできる物件。

「出口が考えやすい」の条件クリア！

間取り

2LDKなので、ファミリー向けの間取り。

「ファミリー向けの間取り」の条件クリア！

築年数

築25年なので、できればもう少し築年数が浅い方がいい。

融資付けに影響する可能性アリ。

キャッシュフローを考えると、できれば融資期間15年以上が望ましい。

この物件の場合、融資期間15年以上で融資が受けられるかどうか、がとても重要となる。

「築20年前後」の条件クリアならず！

構造

木造の物件。

「木造もしくは軽量鉄骨」の条件クリア！

自然災害

”0.5～3ｍの床上浸水”の可能性があるエリア。

ただ、近隣住民に聞いて調べたところ、過去30年は床上浸水の被害はない、とのこと。

「自然災害が起こりにくいエリア」の条件クリアならず！

積算評価

土地

路線価で計算する。

路線価：56,000円/㎡

56,000円/㎡×406㎡＝22,736,000円

評価額は、”路線価×1.25”で計算する。

2,273.6万円×1.25=2,842万円

土地値＝2,842万円

建物

再調達価格で計算する。

木造の単価：15万円/㎡

再調達価格＝15万円/㎡×318㎡＝4,770万円

耐用年数オーバーなので、建物価値ゼロと計算。

建物価値＝0円

積算評価

土地値＋建物価値＝2,842万円

2,842万円÷3,300万円=0.86

つまり、積算評価＝物件価格×86％

「積算評価＞物件価格×80％」の条件クリア！

シミュレーション

理想は以下のとおり。

パターン①

• オリックス銀行を想定
• 期間：15年
• 金利：2.5％
• 自己資金：20％

投資結果は以下のとおり。

条件をクリアしたのは、「キャッシュフロー率」のみ。

「返済比率」「CCR」は条件クリアならず。

自己資金25％にして、返済比率50％になるように検討しても良い。

あわせて読みたい

オリックス銀行の融資条件について詳しく解説しています。

2021年2月11日オリックス銀行のアパートローンをおすすめする５つの理由・３つのデメリット

パターン②

• A信用金庫を想定
• 期間：10年
• 金利：1.5％
• 自己資金：20％

投資結果は以下のとおり。

シミュレーションツールの紹介

上記のように、簡単にシミュレーションができるツールを作りましたので、宜しければお使いください。

＞＞シミュレーションツールを使ってみる

2022年1月28日【不動産投資｜１棟アパート用】簡易シミュレーションツールの紹介

必ず現地調査をしましょう

ネット上ではわからないことを現地に訪問して確認します。

現地調査

• 外壁｜クラックの有無
• 接道
• 日当たり
• 騒音
• 異臭
• 通路など共用部の状況

たまにノールックで買う人もいますが、必ず現地調査をして問題なければ買うようにしましょう。

あわせて読みたい

記事内で、現地調査の方法について詳しく解説しています。

2021年8月24日【不動産投資】初心者必見！1棟アパートを買う手順を３ステップで解説

想定家賃の調査

初心者は、必ず近くの不動産屋に訪問して、想定家賃を調査しましょう。

不動産屋からレントロールがもらえると思いますが、家賃相場よりも家賃設定がかなり高い場合があります。

想定家賃で利回りを計算し直すことをオススメします。

あわせて読みたい

想定家賃のヒアリングについて、詳しく解説しています。

2022年1月25日【不動産投資】初心者必見！想定家賃のヒアリングで注意する５つのこと

参考情報｜1棟目には、こんなアパートもおすすめ！

参考までに、1棟目にオススメできる、他のアパートも紹介します。

2021年3月27日【不動産投資】初心者必見！1棟目におすすめするアパートの紹介①

2021年4月3日【不動産投資】初心者必見！1棟目におすすめするアパートの紹介②

まとめ

今回の記事の要点は、以下のとおり。

今回は以上です。

最後までご覧いただき、ありがとうございました！