アゲヤク！！ 
不動産投資をやってみたいと考えたことありますか？
薬局で働いていると、不動産投資の営業電話が頻繁にかかってきます。管理薬剤師の多くは即座に断っていますが、実はちょっと興味ありますよね？
なぜならこの記事に興味を持って開いてくれたのだから！
そんなあなたのために、この記事では僕がアパートを購入したときの実際の流れを紹介します。
- 収益物件の探しかた
- 買付から売買成立までの流れ
- 売買価格以外に発生する費用
別記事では、これから不動産投資を始める方向けの勉強方法も紹介します↓
【3ステップ】不動産投資の勉強方法はこの順番でやれば間違いなし！
不動産投資は数百万円単位の大きな金額が動く投資。いざ始めてみようと思っていても、不安や悩みが多くてなかなか一歩目が踏み出せないですよね。
この記事を読んで少しでも悩みが解消して、一歩前に進むきっかけになれば嬉しいです(^^♪
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【全11ステップ】収益アパート購入までの具体的な流れ
実際に購入した物件はこちらです。
入居者情報が分かるレントロールはこちら↓
今回の物件は5月に見つけ、実際に自分の所有物になったのは8月です。物件を見つけて売買が成立するまでに2-3ヶ月かかりました。流れを一覧にすると以下のようになります。
- 収益物件を探す
- 物件を見に行く
- 買付証明書を提出
- 金融機関へ融資相談
- 重要事項説明書などの事前読み合わせ
- 売買契約を結ぶ
- 融資実行手続き
- 連帯保証人による公正証書の作成
- 火災保険加入などの加入手続き
- 物件引き渡し完了
- 購入後の物件管理と不動産取得税の支払い
熟練の大家さんならいくつか省略できますが、基本的にはこの流れです。何度も物件を直接確認したり、平日に金融機関や役所に行ったりと休みのやりくりは少し大変でした。
1.不動産の収益物件を探す
収益物件の探し方は大きく分けて「ネットで探す」と「不動産屋に飛び込みで探す」の2つの方法があります。
1つ目のネットで探すときは、収益不動産ポータルサイトである「楽待」や「健美家」が使いやすいです。戸建て物件を探す場合はこの2つに加えて「アットホーム」なども活用します。
知人の戸建て投資家はアットホームで見つけることが多いそうです。
2つ目の方法は地場の不動産屋に飛び込みで相談する方法です。
ネットに出回る前の物件や、価格が安くて業者がやる気のないお宝物件が見つかる場合があります。
業者の利益は売買代金の3％。同じ労力なら高い物件を優先しますよね。
また、不動産業者は独自のメーリングリストを持っていることがあり、リストに登録してもらえれば一足早く物件情報を手に入れることが出来ます。
僕はこのメーリングリストで紹介された物件を購入しました！
2.物件を実際に見に行く
物件の詳細な住所は非公開なパターンが多いです。興味のある物件は業者に連絡して一緒もしくは単独で先行して訪問します。
物件見学のときには主に以下のポイントをチェックしています。
- 目の前の道幅や周りの住環境
- クラックやチョーキングなどの建物状況
- 車や洗濯物から入居者の属性推測
- 賃貸需要のある地域か
- 家賃は相場と乖離していないか
100%条件を満たす物件はなかなか無いので、いくつも物件を見て自分なりのルールを作りましょう。
僕は賃貸需要や建物状況を重視して、追加費用の少ない物件を探しました。
3.買付証明書を提出する
物件を精査した結果、「この物件は買いだ！」と思ったら買付証明書を提出します。
買付証明書のフォーマットに決まりはないので、ネット上のテンプレを使用すれば良いです。ただ、基本的に不動産業者はテンプレを持っているので、お願いして貰っても良いと思います。
ちなみにネットに落ちているのはこんな感じです⇩
買付証明書を提出した順番で購入権利が与えられるので、物件を見つけてから買付証明書を出すまでのスピードはとても重要です！
昼ごろ公表された物件が夕方には買主が決まっている。お宝物件はこのくらいスピードが早いです。
ただし不動産業者によっては買付証明書の提出順ではなく、資金の用意が出来た順で購入できるパターンや買付の条件で順番が前後するパターンもあります。（本当は良くないことなんですが）
どちらにせよ、良い物件を見つけたらすぐに行動することが重要です！
僕はメールを受け取った当日に即業者へ連絡。夜のうちにシミュレーションや路線価など調査を済ませて、翌日の朝には見学。その場で買付証明書を提出しました。
そのあとすぐに2人ほど買付証明書を提出していたそうで、タッチの差での購入です！
それまでは、一歩遅くて買えないパターンが何度もありました。
4.金融機関へ融資相談する
現金で一括購入できる富豪以外は、銀行からお金を借りる、つまり融資を受ける必要があります。資金繰りのメドが立たないと、購入できないと判断されて次の希望者に順番が回ってしまうので大事なポイントです。
自宅もしくは物件の最寄りの地方銀行・信金やスルガ銀行・オリックス銀行など全国的に不動産融資を行っている金融機関にアポをとり、融資の相談をします。
このとき、金融機関は物件とあなた自身の属性を見て融資出来るか判断します。
融資相談に行くときは以下の情報を持っていくとスムーズです。
- 物件情報（土地や建物に価値はあるのか）
- 購入後のシミュレーションシート（どのくらい利益を出せるか）
- 勤め先や家族構成が分かるもの（勤め先は安定しているか）
- 源泉徴収票又は確定申告書（どのくらい収入があるのか）
- 負債及び資産が分かるもの（どのくらい貯蓄があるのか）
この人にはお金を貸しても大丈夫！と思って貰えるように準備しましょう。
ちなみに、住宅ローンやカーローンなどは隠しても意味がありません。金融機関は信用情報を調べることが可能なので、過去のローン遅延なども分かります。
スマホ料金の分割払いも立派なローン。注意してくださいね。
5.重要事項説明書などの事前読み合わせ
無事融資を受けられそうになったら、いよいよ契約の段階に進みます。
契約のときは宅地建物取引士（宅建士）同席のもと重要事項説明書の読み合わせや物件情報等報告書、不動産売買契約書書の内容確認を行います。
以下の画像は実際の書類ですが、初見では難しい内容がたくさんです⇩
僕は事前に資料を送付してもらい、分からないところは先に確認させてもらいました。
悪徳業者の場合、買主に不利な条項をしれっと載せる場合もあるそうです。
大金が動く重要な契約書。事前に資料をもらい、分からない所や気になる所はしっかりと確認しましょう。
6.売買契約を結ぶ
やっと全行程の半分です(-_-;)
重要事項説明書などの疑問点を解決したら、いよいよ売買契約を結びます。
僕はこの段階ではじめて売主である前オーナーと会いました。少し談笑したあと、宅建士による重要事項説明書の読み合わせなど行い、売主・買主共に異論がなければ契約書に印鑑を押します。
売買契約までに手付金を相手に渡す必要があるので、事前に用意しておくか、銀行振込できる準備をしておきましょう。
手付金は物件価格の1割が相場ですが特に決まりはないです。僕は100万円を手付金として入れました。
この段階ではじめて現金が動き、帰り道はドキドキソワソワしていたのを覚えています。
7.融資実行手続きをする
売買契約が完了すると、金融機関での融資実行手続きが進みます。新しく通帳作ったり、融資の書類に印鑑を押したりと人生で1番実印を使いました。
金融機関はまだまだ印鑑が必要な業界です(^_^;)
このときに、過去3年分の源泉徴収票(もしくは確定申告書類)や税務署にいって納税証明書を発行してもらう必要があります。納税証明書はネットでも請求出来ますが、書類がそろわないと融資が進まないので、僕は有給を使って税務署へ向かいました。
役所は平日しかやってないからツライ(;^_^A
税務署でもらえる納税証明書はこんな感じのやつです⇩
8.連帯保証人に公正証書を作成してもらう
個人が融資を受けるためには連帯保証人が必要です。僕は奥さんにお願いしました。
連帯保証人は公証役場という所へ行き「公正証書」という書類を作成してもらいます。
奥さんも会社員。有給を使ってもらいました(^^;;
公証役場では融資の理由や、連帯保証人になるのは自分の意志かどうか聞かれたそうです。「なんとなく」とか「主人に言われたから」などと答えてしまうと却下される場合もあるらしいです。
ちなみに、自分が社長の法人を作れば「融資先は法人、連帯保証人を自分」という形が作れるので、保証人を立てるのが難しい場合は法人を作るのも一つの手です。
融資を受けた人がお金を返す力があっても、返済を拒否した場合、その借金を返す義務は連帯保証人であるあなたへ移ります。連帯保証人になるための書類にもそのことはしっかりと明記されています。
お金持ちの相手からや親友から頼まれても、絶対に連帯保証人にならないようにしましょう。
9.火災保険加入などの手続きを同時進行ですすめる
融資の手続きが終わるのを待っているあいだに、売買契約以外の準備を進めていきます。
主に以下の3つがありました。
- インフラである電気・ガス・水道の契約変更
- 管理会社の選定
- 火災保険の加入
インフラや管理会社は引き続き同じ所でお願いしたので楽チンでした。
火災保険では以下のポイントを考える必要があります。
- どんな特約に入る必要があるのか？
- 地震保険は入るべきか？
- 毎年更新にするか一括で支払うか？
特約には支払額が数万円単位で変わってくる内容もあります。早めの行動して分からないことはどんどん聞くことが大事だと思いました。
結局、火災保険料の支払いは10年契約（地震保険5年）で50万円近く支払いました。
10.金融機関で引き渡し完了手続きをおこなう
いよいよ引き渡し日です。金融機関の応接室で銀行員・司法書士・不動産業者・売主そして自分と集まります。
金融機関の応接室。つまり平日なのでここでも有給を使用しました。
ここで一気にお金が動きました。
- 司法書士への登記手続き費用
- 不動産業者への仲介手数料
- 物件購入費用（手付金ひいた残額）
銀行から融資でもらったお金は、一瞬で僕を通りすぎていきましたｗ
後日登記完了のお知らせが届き、この段階で晴れて名実ともに物件オーナーです！！
11.購入後の物件管理と不動産取得税の支払い
現在は週に1回くらい物件掃除に出掛けています。クラック修理など簡単な修繕も行いました。
賃貸住まいの僕にとってDIYする環境ができたのは少しうれしいです♪
オーナー変更に伴い、入居者さんは契約書を更新する必要があります。その手間を考慮してQUOカードを入居者さんにプレゼントもしました。
購入したアパートは自分の第2の家であり、稼ぐための大事な投資先です。長く入居者さんに住んでもらい、キッチリ家賃を納めてもらってこの子には稼いでもらいます♪
ちなみに、購入から半年して忘れたころに不動産取得税の支払いがきます。
物件の価格によって金額が変わりますが、僕は30万円近く払いました。
落ち着いたころにやってくるのでつらいです（−＿−；）
【まとめ】不動産投資は事業。知識と資金を身につけましょう
以上、僕が実際に体験した購入から管理までの流れです。
費用に関してはこんな感じです⇩
これプラス、火災保険料や役場での書類代など諸費用がかかり、外壁塗装などの大規模修繕や入居者募集を行う場合さらにお金がかかります。
少なくとも物件価格に加えて、物件価格の2割程度は資金に余裕を持ったほうが良いと思います。
平日に対応が必要なことも多く、物件見学や融資相談などスピードが重要な場面もあります。本気で不動産投資を考えるなら、突然でも休みがとりやすい店舗への移動や、有休がとりやすい会社に転職するのもありかなと思います。
いざというとき、いつでも動けるよう準備することはとても大切です♪
不動産投資は運や行動力はもちろんですが、即座に購入の判断ができる十分な知識が必要です。冒頭でも紹介しましたが、僕が行った勉強方法をベースにより効率的に学べる方法を記事にしてあります。
不動産投資に興味を持った方はぜひそちらの記事もチラッと見ていってください⇩(*^-^*)
【3ステップ】不動産投資の勉強方法はこの順番でやれば間違いなし！
最後まで読んでいただきありがとうございました！
不動産投資している人すべてが富豪だとは思いませんが、富豪の多くは不動産投資をしています。
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