中古物件リノベが高額になる3つの注意点と費用を抑える対処法

中古物件をフルリノベする際に、思ったより高額になってしまうことが多々あります💦その際にお金のかけどころにメリハリをつけるのは大切です！

特に屋根・耐震性・気密性に関する部分は、手を抜けない上にお金のかかるな部分です⚠
これらは安心した生活や快適な生活を送るために必須の設備であり手を抜けません✨古民家に限らず、フルリノベーションをする前提で中古物件を購入する場合は、屋根・耐震性・気密性の確認をしっかり行いましょう！

それぞれの確認すべきポイントと費用を抑えるための対処法を解説するので必ず確認してください！

屋根はいつ改修されたか

茅葺屋根や瓦の屋根は改修が定期的に必要で、その費用も高額です💦最後に改修されたのかを確認して家庭の財布事情を確認しましょう💡

茅葺屋根の場合

茅葺屋根は昔ながらの屋根の1つで、イネ科の植物を束にすることで屋根を作っています💡特徴的な見た目も大きな魅力ですし、現在は新築の物件に茅葺屋根を設けることは禁止されています💦
性能面でも現代住宅に負けない下記の特徴があります✨

茅葺屋根を葺き替える

屋根全体の葺き替えにかかる費用は約1000~2,000万円。屋根表面だけの修繕の場合は、約500万円が相場です💦また、葺き替えの頻度は一般的に15年~20年程度が目安となっています💡

トタンやガルバリウムで覆って対応する

金属で覆うことで耐久性が上がり、メンテナンスも手軽になります！茅葺屋根の良さ(断熱性)も残すことができるのでおすすめです！
費用は面積にもよりますが150万円~で可能です✨トタンなら10~50年、ガルバリウムであれば20~35年は使用可能です！

瓦の屋根の場合

こちらも和風の外観が魅力的な屋根ですよね💡瓦には「和瓦」「洋瓦」「モニエル瓦」「セメント瓦」「スレート瓦」と種類があり、それぞれに修繕頻度や費用が異なります！
瓦の種類を素人が判断するのは困難なので不動産屋さんに確認しましょう✨修繕頻度や費用を表にまとめてみました☺

	和瓦	洋瓦	モニエル瓦	セメント瓦	スレート瓦
耐用年数	100年以上	40～50年以上	40～50年以上	30~40年	20~30年
修繕頻度	15~30年	15~20年	10~15年	10~15年	8~10年
舗装工事 (2,500～5,500円/㎡)	不要	不要	必要	必要	必要
漆喰補修 (4,000～7,000円/m)	必要	必要	必要	必要	不要
一部交換 (1～5万円/枚)	可能	可能	不可能	不可能	可能
板金のくぎ打ち (15,000～50,000円/1棟)	不要	不要	不要	不要	必要
板金の交換 (5,000～12,000円/m)	不要	不要	不要	不要	必要
棟積み直し (10,000～16,000円/m)	必要	必要	必要	必要	不要
葺き直し (10,000～18,000円/㎡)	可能	可能	不可能	不可能	可能

モニエル瓦やセメント瓦は新しく作られていないので一部交換ができません💦破損が起こると異なる種類の屋根に葺き替えになることに注意してください⚠

【屋根編】高額にならないようにするポイント

屋根の種類と最後の改修時期をしっかり把握することが大切です！茅葺であれば20年ごとの葺き換え…現実的ではないですよね…💦

瓦であってもモニエル瓦やセメント瓦は全てを葺き換えることになる可能性が高いので避けるのがベターでしょう💡

耐震性は大丈夫か

耐震性も確認しましょう💡耐震性が微妙な場合は補強が必要になり費用がかさみます💦耐震性の査定はプロにお願いするしかないのですが、木造の古民家か鉄筋かで施主側の気にするべきポイントも変わります⚠

木造の古民家の場合

木造の古民家は地面に住居が固定されておらず、地震に対しては建物全体のしなりを活かしてエネルギーを分散させることで地震に耐える作りになっています。
しなりを活かすということは、住居全体がバランスよく柔軟であることが必要です。

実際に動画を見ていただくのがわかりやすいと思うので用意しました！

めちゃくちゃ揺れていますが潰れていません。柔軟さでエネルギーを逃がしているんです💡全体のバランスが大切なんですね！

この、建築した時点のバランスが崩れている物件は要注意です⚠具体的には、増改築している物件や柱の腐食がある物件です💦

増改築されている物件は建物全体の柔軟さのバランスが崩れている可能性があるので、一見キレイにみえても要注意です！

また、白アリや雨漏りによる腐食にも注意が必要です！床下等地面に近い所であればその部位のみ補強をすれば良いですが、天井に近い部分の補強は柔軟さのバランスを崩す可能性があるため難しいです💦

そうなったときには後述の「鉄筋の物件に用いるような耐震の仕方(本来の柔軟さを活かさない耐震補強)」を目指すことになるのですが、家屋全体の大幅な補強になる為1000万円以上の費用がかかる場合があります…

耐震の面では事前にプロに相談するのが間違いないでしょう💡

伝統耐震診断を依頼することになるのですが、その費用は30万円💦必要経費と割り切るしかないでしょう…

鉄筋の物件の場合

鉄筋の物件の場合は地面に住居が固定されており、地震の衝撃を家屋全体の強さで直接受け止める作りになっています！そのため作りが強いほど単純に地震にも強くなります💡

鉄筋の物件の耐震性の補強は一般的に工事の仕方や規模によって大きく異なるため一概には言えませんが、平均120～150万円とも言われています！

【耐震性編】高額にならないようにするポイント

耐震性能に関してはプロに相談するのが一番高額にならず安全です💡特に古民家の場合は慣れた業者や全国伝統耐震診断連合会に相談しましょう✨
不慣れな業者だとガチガチに固められて費用だけがかかり耐震は逆効果になってしまうことも…⚠

気密性や室温は大丈夫か

気密性は室温に直接影響するため、快適に生活できるかに大きく関わります💡鉄筋の住居であれば断熱材も使われており、すきまがあっても埋めるだけで対応できます✨しかし、木造古民家であればすきま風も多く、断熱材も不使用のため状況が変わってきます💦

木造の古民家の場合

木造の古民家の場合、断熱材も使われておらず、埋めなければならない隙間も多くなってしまいます💦また各部屋が大きく開けているので一室だけを冷暖房を効かせるのも困難です⚠
対策としては大きく3つ！

一戸建て住宅の壁全体のまるごと断熱化は、300～500万円以上が相場になっています💦また、一戸建て全体の断熱リフォームを行う際にせっかくの古民家の良さの1つである土壁を破壊することにもなります。

どうしても寒いときに逃げ込める1室(寝室や仕切られたリビング)を完全断熱にする、窓を二重窓にするのが現実的かと思います💡
1室の断熱リフォームの相場は100万円程度ですし、他の部分の土壁も残せます✨

冬は約50%の熱が窓から逃げ、夏は70%の熱が窓から入ってくると言われており、二重窓にするのが最も断熱の効率が良いと言われています💡

二重窓へのリフォームは1ヶ所あたり約8～15万円が相場です💡

また、床暖房やエアコンは開けた間取りの古民家には不向きです⚠
部屋全体を温めようと思うと薪ストーブのような高エネルギーな暖房器具が望ましいです💡

鉄筋の物件の場合

鉄筋の物件の場合、建築年度によって断熱基準が定められています💡
現在の断熱基準とほぼ変わらないのはH15年以降に建てられた物件です✨平成15年(2003年)には換気システムが義務化され、断熱性能も今の建物とほぼ同水準となりました☺

しかし、物件によっては、断熱材の厚みが異なるので購入前に必ず断熱仕様を図面で確認しましょう⚠

【気密/断熱性編】高額にならないようにするポイント

古民家に住む場合にはある程度の寒さは受け入れる覚悟が必要かもしれません💦ポイントを抑えたリフォームと物件選びで不要な出費を減らしましょう！

中古物件リノベに興味が出てきたら

上記のポイントを押さえた物件探しを行いましょう！

物件探しのコツはこちらの記事にまとめています💡いかに未公開物件の情報をGETするかが勝負です！
良い物件情報を手に入れて、争奪戦に勝利しましょう🔥