茨木市の土地売却をする前に知っておきたい相場と価格の決め方

2023 7/30

「茨木市の土地を所有しているけど、買ってくれる人っているのかな」

「茨木市の土地っていくらくらいで売れるの？」

こちらの記事ではこのような疑問をお持ちの方のために、大阪府茨木市の買取事情や買取価格の決まり方、買取の流れについて解説します。

大阪府茨木市の直近の土地買取価格の相場

こちらでは、国土交通省が公開している土地総合情報システムのデータを元に、茨木市の直近の不動産買取価格の相場を紹介します（※1）。

なお、比較対象として大阪府で最も土地買取価格が高い北区の相場を紹介しますので、参考にして下さい。

・大阪府茨木市の土地買取価格の相場（2022年第1四半期〜第3四半期）

最安買取価格	900万円（48万/坪）
最高買取価格	3億2000万円（350万/坪）
平均買取価格	4481万9672円（76万1967円/坪）

・大阪市北区の土地買取価格の相場（2022年第1四半期〜第3四半期）

最安買取価格	1800万円（150万円/坪）
最高買取価格	11億円（1200万円/坪）
平均買取価格	2億5915万7894円（400万円/坪

※宅地（土地）のみの取引情報を抽出　

大阪市北区は梅田を含む商業地域であり、また金融街としての顔もあります。

東京で言うところの銀座や東京駅のような一等地に該当するので、郊外の住居地域である茨木市と比較すればこれくらいの開きは納得と言えるでしょう。

・大阪府茨木市の各道路方位における面積ごとの坪単価（2022年第1四半期〜第3四半期）

道路方位	〜99㎡	100〜199㎡	200〜299㎡	300㎡〜
東道路	–	3866万（121万/坪）	3500万（54万/坪）	1億4580万（115.6万/坪）
西道路	1800万（80万/坪）	3237.5万（80.8万/坪）	5200万（88万/坪）	9733.3万（63.6万/坪）
南道路	1457.1万（62万/坪）	3286.6万（74.4万/坪）	4133.3万（55.3万/坪）	–
北道路	1200万（49.6万/坪）	2840万（84.4万/坪）	4500万（72万/坪）	1億1000万（86万/坪）

・大阪市北区の各道路方位における面積ごとの坪単価（2022年第1四半期〜第3四半期）

道路方位	〜99㎡	100〜199㎡	200〜299㎡	300㎡〜
東道路	6033万（303.3万/坪）	1億4000万（300万/坪）	–	4億6500万（505万/坪）
西道路	4500万（310万/坪）	1億3000万（280万/坪）	–	5億4000万（340万/坪）
南道路	–	1億8000万（502.5万/坪）	1億4000万（180万円/坪）	6億円（460万/坪）
北道路	1800万（150万/坪）	6000万（120万/坪）	–	7億1000万（765万/坪）

※宅地（土地）のみの取引情報を抽出

土地総合情報システムからは大まかな道路方位しか確認できませんが、実際に価格に影響を与える要因は、方位よりもどこの道路に面しているかが重要です。

例えば、茨木市を縦断する府道14号はJRの線路沿いに続いており、人が集まりやすいため、価格が高くなる傾向にあります。

また、茨木市のような郊外では準工業地域や工業地域が限られているため、土地の空きが出れば価格は高くなりやすいでしょう。

※1「不動産取引価格情報検索」（土地総合情報システム）

大阪府茨木市の平均土地買取価格の推移

こちらでは、同じく土地総合情報システムの情報を元に、大阪府茨木市の平均土地買取価格（1坪あたり）の推移を紹介します。

比較対象として、大阪府で最も土地買取価格が高い北区の情報も紹介しますので、参考にして下さい。

・茨木市の1坪あたりの土地買取価格の推移

2012	50万8585円
2013	51万7394円
2014	51万0856円
2015	58万1969円
2016	54万3127円
2017	56万3451円
2018	65万1073円
2019	68万130円
2020	64万9595円
2021	68万1190円

※2012年第1四半期〜2021年第4四半期の宅地（土地）のみの取引情報を抽出

・大阪市北区の1坪あたりの土地買取価格の推移

2012	132万0076円
2013	209万8648円
2014	159万3600円
2015	170万9000円
2016	193万0666円
2017	189万6666円
2018	373万4814円
2019	377万5789円
2020	182万3333円
2021	312万7027円

※2012年第1四半期〜2021年第4四半期の宅地（土地）のみの取引情報を抽出

茨木市は微増ではあるものの、10年間右肩上がりであることがわかります。一方で北区は、長期的には右肩上がりであるものの、変動幅が大きい特徴があります。

北区の2020年の買取り価格が急激に下がっているのは、恐らくコロナの影響で大きな土地の取引が減ったことが要因と言えるでしょう。

茨木市は都市として成熟していることから、10年間大きな乱高下は見られません。

大阪府茨木市の公示地価の推移

こちらでは公示地価や、その推移について茨木市と大阪市北区を比較します。

公示地価とは

公示地価とは、地下公示法に基づいて国土交通省が毎年発表している1㎡あたりの土地の価値を指します。

土地売買において適正な価格が形成されることを目的とし、土地取引をおこなう際の指標となっています。

注意したいのは、公示地価はあくまで目安であり、実際に取引する際の実勢価格とは乖離がある点です。

なお、一般的に実勢価格の目安は「公示価格×面積×1.1〜1.2倍」と言われています。

公示地価の推移

2018年から2022年までの大阪市茨木市の平均公示地価（1㎡あたり）の推移を紹介します。

比較対象として、大阪府で最も土地買取価格が高い大阪市北区の情報も紹介しますので、参考にして下さい。

年	茨木市	大阪市北区
2018	18万3507円	221万2411円
2019	18万8020円	262万3676円
2020	19万2466円	324万6705円
2021	19万3714円	305万7764円
2022	19万5529円	299万9470円

2020年を境に北区の公示地価が下がっているのはコロナによる影響が大きいでしょう。

賃料の高い北区に広いオフィスを構える必要がなくなった企業が小さなオフィスに移転したり、郊外へ移転したりと、企業の投資資金が郊外に流れたと予測できます。

また北区は人が働きに行く場所であるのに対し、茨木市は人が住む場所ですので、景気に影響を受けにくいことが読み取れます。

なぜ公示地価と実勢価格に乖離が生まれるのか？

公示地価と実勢価格に乖離が生まれる理由は主に2つあります。

1つは、それぞれの評価のタイミングに時差があるためです。

まず公示地価は、毎年1月1日を評価時点とし、3月に情報を公開しています。一方、実勢価格の評価は取引のタイミングによって異なります。

土地の価値は様々なものから影響を受けて常に変化するため、新しく駅が新設されて価値が上がったり、逆にネガティブな出来事が発生して価値が下がったりする可能性があるのです。

もう1つの理由は、実勢価格が土地の諸条件に大きく影響を受けるためです。

土地は1つとして同じものが存在せず、立地や土地の形、隣接する道路の幅員、アクセスの良し悪し、間口の広さなど、それぞれに特徴があります。

特に事業用不動産の場合、それらの諸条件が集客のしやすさに直結するため、実勢価格は公示地価と乖離しがちです。

このように、公示地価と実勢価格は一般的に乖離が生まれるものです。

だからこそ、土地を売却する際は公示地価を鵜呑みにせず、現在進行形でそのエリアの土地がいくらで売られているか（実勢価格）に注目する必要があります。

大阪府茨木市の土地の価値を再確認

こちらでは、改めて大阪府茨木市の土地の価値を整理します。

大阪府茨木市は、大阪府北部に位置する自然豊かなエリアです。市内には、公立・私立の幼稚園や小中高校があり、子育て世代には安心できる環境が整っています。

また、医療機関も充実しているため、安心して暮らしやすいと言われています。

茨木市の人口は昭和40年代以降に急激な増加を見せ、昭和50年には20万人に到達し、大都市へと成長しました。

近年は人口増加率が鈍化しているものの、良好な住環境が評価され、緩やかに増加しています。

交通アクセスも良好で、阪急電鉄やJR線をはじめ、数多くの路線が通っています。大阪市内や京都市内、また、大阪国際空港へのアクセスも良いエリアです。

大型ショッピングモールや百貨店、スーパーマーケットなども充実しており、事業用不動産は今後も安定した需要を見込めるでしょう。

土地の買取価格はどのように決まるのか？

こちらでは、どのように土地の買取価格が決まるのかについて解説します。

一般的に土地の買取価格を決める場合、路線価や公示地価、実勢価格や固定資産税評価額などを基準に算出されます。

ただし、事業用不動産の場合は「利回り」も重要な基準の1つです。路線価や公示地価はあくまで参考材料であり、どれくらいの利回りが出るのかが買取価格に大きく影響します。

例えば、

交通量の多い道路に面しているか
走行中の車からの視認性が高いか
敷地内に十分な駐車スペースはあるか
車両が敷地内に入りやすい動線があるか
年間いくら位のテナント料を得られそうか

などです。

このように、様々な観点から土地のポテンシャルを分析し、年間の利回りを計算した上で買取価格を算出します。

土地買取の流れ

最後に土地買取の大まかな流れを解説します。

必要書類の準備

土地を売却するには、まず必要書類の準備から始めます。売主側で用意する必要がある主な書類は、以下の通りです。

土地・建物登記済証もしくは登記識別情報
固定資産税・都市計画税納税通知書
建築確認通知書・検査済証
測量図や建物図面
物件状況等報告書
管理規約（マンションなどの場合）
実印
印鑑証明書

また、引き渡しの際には以下の書類が必要となります。

銀行口座の通帳
抵当権等抹消書類
住民票

書類が不足している場合、スムーズに手続きを進められなくなる可能性があるため、早めに揃えることをオススメします。

査定

弊社の担当者が現地調査をおこない、土地や建物の状況をチェックします。

隣地との境界線が曖昧だったり、地中に埋設物があったり、隣地の水道管が地下を通っているなどの問題がなければ、1〜2日で終了します。

売買契約

査定内容を元に買取価格をご提案させていただき、提案内容に納得していただければ売買契約を結びます。

代金や契約解除にかかわる部分を特に注意して確認し、署名と捺印をすれば契約完了です。

なお、弊社のような買取業者との売買取引では仲介手数料は一切発生しません。

決済・引き渡し

契約締結から数日後、弊社から指定の口座に代金をお支払いします。また、引き渡しには所有権移転登記が必要です。

登記は司法書士に依頼するのが一般的で、費用は5万円以下が相場となります。

確定申告

土地を売って利益が出たら、翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告をしなければなりません。

なお利益が出ない場合、原則として確定申告はおこなう義務はありません。しかし、一定の条件を満たす場合、税金控除の特例を受けられる可能性があり、控除を受ける場合は確定申告が必要です。

確定申告のやり方がわからない場合は、税理士への委託が可能です。費用は10万円〜20万円が相場となります。

また、極力費用をかけたくない場合は、自治体が用意する確定申告会場でも申告が可能です。

以上が、土地買取の大まかな流れとなります。なお、土地を売る際の注意点を詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にして下さい。

「土地を売却する流れを解説！高く売るポイントや注意点も紹介」

土地買取に関してよくいただく質問

こちらでは、土地買取に関してよくいただく質問に回答します。

解体費用はどれくらいかかりますか？

建物の解体は、構造が強いほど手間がかかるため、構造次第で解体費用が変わります。

建物の構造や坪単価ごとの費用相場は以下の通りです。

建物の種類	木造	鉄骨造	RC造
坪単価	3〜6.5万円	3.5〜7.0万円	3.5〜8.0万円

建物の種類	木造	鉄骨造	RC造
40坪	123～260万円	135～280万円	140〜330万円
60坪	187～390万円	205～420万円	220～480万円
80坪	249～520万円	273～570万円	280～650万円