ie守りです。
近年問題になっている全国の空き家数は、総務省の2018年調べで849万戸と過去最高の空き家数となっています。
賃貸用や売却用の住宅を抜くと849万戸のうち、共同住宅含めた住宅は349万戸になります。
少子高齢化や人口減少によって、これからも空き家はまだまだ増えていくので、この空き家問題は解決することが難しい状況です。
親が住んでいる実家をこれから相続する方、相続で引き継いだ実家(空き家)を持っている方の中には、今後の負担を考え「空き家の売却」を考えている方が多いでしょう。
これから実家（空き家）を売却する方の
この記事では、親が生きている生前に売る場合と相続後に売る場合ではどちらがお得なのか？
空き家は維持管理したほうがいいのか、更地にしたほうがいいのか紹介します。
この記事を読むことで、親の生前に実家を売る場合と、相続してから売る場合では、税金の特例や控除が変わることが分かります。
親が生きているうちに親としっかり話し合い、お得になるタイミングで売却しましょう。
空き家になる実家は「生前」と「相続後」どちらで売るのがお得？
これから老人ホームの入所を考えている親を持つ方、すでに老人ホームに入所した親を持つ方、子供の家に入る親を持つ方、実家が空き家になる場合は実家（空き家）を売るタイミングを話し合いましょう。
親が生きている「生前」に売る場合と「相続後」に売る場合では、実家（空き家）を売却した時に使える税金の特例が変わります。
実家の空き家を放置したままにすると大きなリスクがあります。
リスクや空き家の売却方法、高く売る方法をこちらの記事で解説しています。
親が生きている「生前」に売却する場合
親が元気なうちに話をしておくことで、親の意向を直接確認でき、相続人の不要な争いを避けることができ、条件に合わせた特例を利用することで税負担を抑えながら財産を受け取ることが可能になります。
親が生きているうちは所有者は親にあるので、勝手に家を売ることはできません。
同意が必要になるので親が元気で意思表示ができるうちに売却の手続きを進めましょう。
親が認知症や病気により意思表示が難しい状態の場合は、親の売却への意思表示が確認できないと売却することが非常に困難になります。
■子供が実家に戻る予定がなく、将来的に空き家になる場合。
■実家を残しても相続が難しい場合は、売却して現金化してしまった方がいい。
■売却したお金で高齢者施設に入る場合。
■高齢者施設に入ったあと、実家の維持管理が大変な場合。
■相続後だと子供が実家の維持管理や売却に苦労する。
■売却したお金を老後の生活費に使いたい場合。
「共有持分」や「再建築不可」「空き家」「事故物件」など
どんな物件でも一度【訳アリ物件買取PRO】へご相談ください。
「居住用財産の3,000万円特別控除」を使ってお得に売却！
自宅（居住用財産）を売却する場合は、「居住用財産の3,000万円特別控除」が使えます。
自宅(居住用財産）を売却した場合には、適応要件を満たしていれば売却益が3,000万円以上だと3,000万円が控除され、3,000万円以下の場合はその金額が全て控除されます。
例えば3,000万円に20％をかけると税金は600万円になります。
600万円の税金を免除してくれるのは大きいですね。
控除を受けられる適応要件は、自宅の売却になるので別荘には使えません。
自宅の売却なら引越しした後の売却でも、引っ越ししてから3年後の年末までの売却なら、この特別控除を受けられます。
「10年超所有軽減税率の特例」を適用して低い税率で納税！
自宅を売却した場合に要件を満たせば、通常の税額よりも低い税率で譲渡所得税を計算する軽減税率を適用できる特例です。
売却した年の1月1日に所有期間が10年を超えていることが要件になります。
居住用財産の3,000万円の特別控除の特例と併用できるので節税のメリットは大きくなります。
10年超所有していれば「軽減税率の特例」も併用可能です。
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「生前贈与」で実家を取得すると贈与税がかかります。
実家の名義が子供になっていれば、子供の自宅になるので自由に売却できます。
名義変更をするには子供へ実家を贈与します。
法務局で所有権移転登記「贈与登記」を行います。
「贈与登記」には贈与税や不動産取得税などの税金が発生します。
ここで注意したいところは、生前に実家の名義を変えると多額の贈与税がかかる可能性がある点です。
生前の「贈与税」と相続後の「相続税」を算出して比較検討をしましょう。
「家族信託」で実家を財産管理する！
「家族信託」とは所有する実家や預貯金を家族に託して、管理や処分を任せることができる財産管理の方法です。
例えば「家族信託」で実家の管理を長男に任せれば、実家所有者（父親）が倒れて意思表示が困難な場合でも、受託者の長男の権限で自宅を売却することができます。
売却で得た現金を信託口座に入れて、実家所有者（父親）のためにお金を自由に使うことができます。
実家売却で得たお金を、父親の入院費に使ったり介護施設などの費用に使うことが可能です。
親が生きていれば解決できることも親がいないと解決できない相続問題に発展することもあります。
相続後に空き家となってしまった実家を売却する場合は「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」を使うことは可能ですが、適応要件が細かく適応できない場合がありますので、親が生きているうちに計画的に動きましょう。
親が亡くなった「相続後」に売却する場合
親が亡くなると相続が発生するので、相続人である子供が実家（空き家）を引き継ぐことになります。
相続した実家（空き家）は思い出や遺品が多く残りますが、放置期間が長くなると管理費用や税金が多く掛かるので、早めに手放すことで出費を抑えることができます。
空き家のまま放置していると、固定資産税の優遇処置が受けられなくなります。
空き家を放置すると固定資産税が最大６倍になりますので、「特定空き家」に認定されないように注意が必要です
住まなくなった実家(空き家)はそのままの状態で残しても維持管理に時間とお金がかかり、管理しないと固定資産税が最大6倍に上がってしまいます。
空き家を解体して更地にしても、固定資産税が3～4倍になります。
●空き家をリフォームして、賃貸にして収益化する
●空き家を解体して更地にして、駐車場などにすることで土地を有効活用して収益化する
相続した実家の空き家は、「売却」することで管理する手間や維持管理費、固定資産税が掛からなくなります。
「共有持分」や「再建築不可」「空き家」「事故物件」など
どんな物件でも一度【訳アリ物件買取PRO】へご相談ください。
「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」を使ってお得に売却！
1人暮らしをしていた親が亡くなり、空き家になった実家を子供が売却する場合には、譲渡所得から最高3000万円まで控除が受けられる特例があります。
老人ホームに入所していた親が、空き家を残して亡くなられた場合も、空き家を取り壊して更地にして売却した場合も対象です。
相続後に売却することで、売却金を相続税に充てることができます。
ただし、相続税の納付期限までに売却する必要があります。
特例は相続人ごとに適用できます。
例えば3人の子供が相続した場合、適用対象者毎に3,000万円までの適用が可能になりますので
3人の場合は最大で3,000万円控除×3人＝9,000万円相当の控除が可能になります。
親から子供への相続人へ名義変更（相続登記）
親が亡くなっている空き家の場合、所有者が親のままでは売却することができません。
親名義を「相続登記」して子供の名義に変更してから売却しましょう。
まとめ
相続前でも相続後でも特別控除が利用できれば同じ額の節税になります。
ただし、「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」の場合は適応要件が細かくて適応できない場合があります。
相続前に適応可能な特例を確認して、親がまだ元気なうちに話し合うことで最適な売却ができます。
相続前と相続後ではどちらで売却するのが得なのかは、一概にどちらが良いとは言えません。使える特例の条件に合わせたタイミングで売却することが重要です。
相続税のことを考えると、現金での相続よりも不動産での相続の方が相続税を抑えることができます。
どちらが良いかは条件により変わりますので
詳しくは【訳アリ物件買取PRO】へご相談下さい。
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「材木・建材・住宅設備販売業」を営業職として10年以上勤務し、新築やリフォーム物件の建築資材を仕入れから担当し現場へ納品しています。
お客さんの工務店さんへは、新商品の提案や補助金の案内、イベントを企画したり集客活動のお手伝いをすることもあります。
普段、家を建てる大工・工務店さんとは接点がありますが、お施主様と直接的な接点はありません。多くの人に使ってもらいたい商品があっても、なかなかお施主様へご案内する機会がありません。
今回は、このブログを通じて、暮らしを守り、暮らしを豊かにする情報を発信する町の便利屋として、家づくりのサポートをしていきます。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
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