【マイホームのコスパ】持ち家vs賃貸論争と我が家の事例

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はじめに

持ち家vs賃貸論争は永遠のテーマであるかのように昔から壮絶なバトルが繰り広げられています。しかし最近では世間の論客とされる人達が賃貸派を推す声が多くなったような印象があります。例えば作家の橘玲さん、評論家のホリエモンさん、勝間和代さんあたりは賃貸を推奨しています。

概ね賃貸の方がコストが安いという点で一致している論調です。

一方で僕は１０年程前にマイホームを購入した経験を持っていて、コストに関しては彼らの主張もわかるんですが同時に違和感をもっているのも事実です。

僕のブログはアーリーリタイア（FＩＲＥ）を基本軸においているので、マネーリテラシーについてはシビアな考察が必要だと思っています。

そして一方で“衣食住”と言われるように、住まいというのは人生の質（ＱＯＬ）に大きく影響する基本的なインフラでもありますので、ただ単にコストの切り口では図れるものではなく、人生の質（ＱＯＬ）に対する評価が必要なテーマだと思っています。

僕の結論を先に言ってしまうと、マイホームを購入してよかった！と本心からそう思っています。

以前僕はコスト重視のかなり強固な賃貸派でした。しかし次男が誕生した頃から借りていたマンションが狭く感じるようになり、さらには子供二人が引き起こす騒音で近所問題に発展したこともあり、より快適な住まいを模索するようになりました。

そして賃貸と持ち家のコストのシュミレーションを何度も繰り返し、住まいの“あるべき姿”をゼロから見直すことになったのです。

その後コスト面の考えがある程度まとまり、マイホーム購入の方向に舵をきることにしました。

今回の記事では、持ち家vs賃貸論争に口をはさむ気持ちはなく、あくまで僕の経験をベースに持ち家派としての意見をお話したいと思っています。

マイホームについて（我が家の事例）

コストについての考え方

賃貸住宅と持ち家（マイホーム）のコストを比較するのはとても難しいです。というのも賃貸住宅はできるだけ建設コストを最小化して作っているからです。原価が安いほど儲かります。大家さんも商売人ですのでそのような方向性となってしまいます。

もちろん手抜き工事などはしていないはずですが、住宅性能を決める要素である建材については、廉価なものを採用しています。

一方で持ち家（マイホーム）の場合は、購入者が真剣なまなざしでチェックをし、建材や建築工法にこだわって作るので、建設コストは自ずと上がります。

もちろんパワービルダーと呼ばれる業者が作る廉価な戸建て物件もあります。しかしホームページなどを見る限り住宅性能については意識しているようです。おそらく借りるのと買うのでは購入者の意識がまったく違うからだと思われます。

パワービルダーの代表例「一建設」ホームページより

超ドいい性能｜一建設 一建設は、品質についても厳しい基準を持って丁寧な家づくりを心掛けています。第三者機関による住宅性能評価は最高レベルを獲得しています。

ひるがえって、もしもコスト重視で賃貸住宅と同レベルの建材を選べば、マイホームをとても安く作ることができます。しかし一生に一度の買い物と言われるマイホームを購入するのにそのような選択をする人がいるでしょうか。

賃貸住宅と持ち家の建造物としてのスペックは、イメージ的には軽自動車と中型以上の普通乗用車ほどの開きがあります。（もしかするとそれ以上かも）

このように賃貸住宅と持ち家（マイホーム）のコスト比較が難しいということを踏まえた上で、僕のマイホームのコストに触れたいと思います。

マイホームのコストはざっくり“土地”と“建物”と“外構・諸費用”に分かれます。このうち外構・諸費用は戻ってきませんが、土地と建物は売ることができます。つまり資産になります。

建物については２０年以上たつと資産価値がゼロになると言われています。一方で土地は資産価値が保たれます。

僕はマイホームを購入するにあたっては、この点を重視しました。つまり土地はそのまま価値が維持されるという条件でポートフォリオ上の不動産アセットに加えることができます。そうすると建物と諸費用分が実質的なコストとなります。

つまり賃貸住宅のコストである家賃とマイホームの建設費＋外構・諸費用を比較すればよいという考え方です。

この考え方に基づいた実際のコスト比較は以下のとおりです。

（賃貸住宅の家賃１０万円は、以前僕が住んでいたマンションの家賃です）

この計算に入っていないものは保険や家の修繕費や住宅ローンの金利となります。賃貸のほうが保険の費用は安いですし、家の修繕費は大家さん持ちとなります。住宅ローンの金利は持ち家（マイホーム）にしかかかりません。ただし現在では住宅ローン控除があるので、１０年間でローンを返済できれば銀行の低金利と相殺しコストゼロに抑えることができます。実際僕は繰り上げ返済を継続し９年で完済しました。

乱暴ですが、これらの条件を加味するとコストはざっくり同等レベルになるかと思います。

それでは土地の方はどうかというと、僕は１０年前に土地を購入しましたが資産価格は上がっているようです。

僕が住んでいるところは名古屋市近郊の地方都市ですが、１０年前と比較すると２０％以上値上がりしています。単純に１０年前の購入価格３０００万円を元にすると、６００万円も資産価値が増えたことになります。

より都会である名古屋市に至っては、値上がり傾向が顕著で１０年前と比較すると、もうすぐ２倍になりそうな勢いです。

この傾向が続くかどうかは「神のみぞ知る」ですが、今のところ減ってないだけよしとしています。

繰り上げ返済の機会損失について

次に繰り上げ返済した分の機会損失について触れたいと思います。

僕は住宅ローンを４５００万円ほど組み、繰り上げ返済を継続し９年間で返済しました。つまり１年に５００万円返済したことになります。この年間５００万円を１０年間投資に回せば大きな利益となります。僕の過去１０年間の投資成績は年１０％以上の利益を出していましたので、ここでは１０％で計算してみます。

１０年間でうまくいくと３５３８万円分の利益が出せたことになります。

つまり３５００万円以上稼げたはずの機会を損失したということです。

次に繰り上げ返済が終わった後の投資利回りの計算も必要になります。

賃貸住宅との比較では４０年間住むことを前提にしています。したがって持ち家の場合は住宅ローンを返済し終わった残りの３０年間は家賃なしで住むことができます。

賃貸住宅は月額１０万円の家賃を想定していますので、残り３０年間を同じく投資で年に１０％のパフォーマンスで運用した場合、以下のとおりの計算となります。

信じられないかもしれませんが、１億９０００万円の儲けが発生します。複利の力というのは時間が長ければ長いほど威力を発揮します。

月額１０万円をそのまま投資で運用するか、それとも使ってしまうか、まだわかりませんが、繰り上げ返済による機会損失は気にする必要はなさそうです。

住宅性能について

賃貸住宅と持ち家（マイホーム）では住宅性能や建材のスペックに大きな違いがあることは前段で少し説明しました。

住宅性能は耐震対応などの建物の強度に関する性能と、高気密高断熱に関する性能に分けられます。

賃貸住宅と持ち家（マイホーム）で大きく違うのは、高気密高断熱の性能ではないかと思います。

僕はマイホームを建てるにあたってＱ値、Ｃ値にはかなりこだわりました。ＵＡ値は最近注目されるようになったようですね。

高気密高断熱とは何かを理解する上では、魔法瓶を想像してみると、わかりやすいかもしれません。

つまり冬の冷たい外気や夏の熱気を遮断し、快適な温度の空気を家の中に維持する性能です。

以前住んでいた賃貸マンションは、真冬などは本当につらかったことを思い出します。二度と以前の生活に戻りたいとは思えないほど快適性に違いがあります。技術の恩恵を受けない手はありません。

僕が高気密高断熱にこだわる理由としては、家が快適であれば、健康によい、在宅ワークの生産性が高まる、精神的によい、など良いことずくめだと思うからです。

おわりに

マイホームを持つ意味は住宅性能による恩恵だけではありません。

経済的側面では、株や現金などのペーパーアセットとは別の資産クラスである“不動産”をポートフォリオに加えることができます。

不動産はインフレに強いアセットと言われ、より強固なポートフォリオを構築できます。

僕の親の世代はインフレの歴史でしたので、住宅ローンを組んで都会に家を建てることが最強の投資法という説もあったくらいです。

そしてマイホームを持つことにより、生活がとても活発になります。庭いじりをしたり、内装に凝ったり、バーベキューをしたり、誰に憚ることなく自由に活動できます。

それから一国一城の主というと大げさですが、オーナーとしての自信も精神的な充実感につながります。

このようにマイホームというのは、人生の質（ＱＯＬ）を高める上でとても重要な存在だと僕は思います。

しかし賃貸派の人を否定するつもりはまったくありません。

借金リスクを背負うことがない。気軽に引っ越しが可能である。という点はとても優れていますし、サブスク的な気軽さもあり、今の風潮にマッチしているように思えます。

ただ誰かの論調を鵜呑みにしたばかりに、豊かな人生を送れるチャンスを逃すのはとても残念だと思います。

マイホームを検討中の方を応援しています。


了

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