【大家必見】賃貸の残置物は勝手に撤去処分してOK？結論：ダメです
こんにちは。2代目大家のジューニョです。
このサイトではアパートやマンションの賃貸経営を相続した大家さん向けに、満室経営のためのノウハウを発信しています。
初心者大家さん賃貸の入居者が置いていった残置物って勝手に処分できるの？
残置物の処分方法が知りたい！
残置物トラブルを事前に回避する方法はある？
二代目大家ジューニョ今回は一年の半分は満室経営を達成している現役大家の僕が、上記のような不安や疑問を解決しちゃいます。
- 本記事でお伝えしたいこと
今回は、賃貸物件の入居者さんが退去した後に残していった残置物の処分についてです。
実は、僕の所有物件で一度夜逃げにあったことがあります。
その部屋は事務所として貸していたので、壊れたコピー機（オフィス用のでかいやつ）やら机やら色々なものが残置物として残されておりました。
その時の経験も踏まえて解説していきます。
「残置物の処理方法が知りたい！」「残置物トラブルの予防方法が知りたい！」という人は、3分ほどで読めますので最後までお付き合いください。
それでは、どうぞ！
・大手不動産ポータルサイトのwebプロデューサーを約12年
・不動産会社の代表取締役
・賃貸アパート・マンション・ビルの2代目大家
・年間家賃収入は約5,500万円
・宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
大家業を継いだ後、様々な施策の結果、入居稼働率89.4%から99.5％（2023年9月時点）に上げることに成功。新規物件も増やし、年間家賃収入は4,000万円から5,500万円に増加。
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退去者の残置物は勝手に処分していいの？だめなの？
残置物とは、前の入居者が大家さんから了承を得ないまま残していったもの、を指します。
ゴミは片づけてから退去するケースが多いですが、残置物としてよくあるのが備え付けのエアコン、冷蔵庫、ガスコンロなどですね。
残置物を勝手に処分するのはアリ？
我々大家としては非常に迷惑な話ですが、この残置物、勝手に処分するのはアリなんでしょうか？
答えはNGです。
所有者に承諾を取らずに処分すると所有権侵害に該当する可能性がありますので、勝手に捨てるのは絶対にやめましょう。
残置物があるケースで多いのが夜逃げ
残置物が発生するケースとして代表的なのが「夜逃げ」です。
夜逃げの場合、大家さんに気づかれないように引越し作業をしますから、必要最低限の荷物だけをもっていきます。なので大型の家具家電は置いていくことが多いようです。
二代目大家ジューニョ僕の時は、事務所利用の夜逃げだったので、壊れたコピー機をはじめ不要なものがたくさん残されていました。
最終的には強制執行の手続きを行って、大家側で費用負担して処分しました。
非常に痛い出費でしたが、処分しないことには原状回復工事や次の入居者募集ができないですから仕方なし。
まあ良い勉強ができたとポジティブに考えました。
何事も経験ですね。
大家さんが残置物を処分するための5ステップ
残置物は勝手に処分できない、となると我々大家はどのように処分すればいいのでしょうか？
その手順について説明します。
まずは賃貸借契約書を確認しましょう。
その中に、退去後の残置物は所有権を放棄する旨が書かれていることがあります。それがあれば基本的には大家さんが処分することが可能です。
ちなみに僕がいつも使っている契約書の文言は以下。
要は、残置物があった場合、大家さんが勝手に捨てちゃうけど、処分費用は入居者が払ってね、ということですね。
この記載がある場合はステップ5で残置物処分を実施します。
ステップ1の所有権放棄の条文がなかった場合は、所有者（＝元入居者）に連絡を取り、残置物を処分するための同意書をもらいましょう。
無事もらえばステップ5で処分完了です。
元入居者と連絡が取れなかったり、同意書をもらえなかった場合は連帯保証人に連絡して同意書をもらいましょう。もらえればステップ5で処分完了。
ただ、最近だと家賃保証会社を入れてて連帯保証人がいない場合も多いですから、誰からも同意書をもらえなかったら、ステップ4の強制執行をやるしかありません。
強制執行は費用も時間もかかりますし、精神的にもよくありません。できる限りステップ3までで決着をつけましょう。どうしてもダメなら強制執行の申し立てをし、認められれば大家さんが残置物の撤去をする権利を得ることができます。
所有者から同意をもらうか、強制執行により残置物を処分する権利を得ることができます。
以上が残置物処分の手順です。
ただ、残置物の処分は時間も費用もかかりますので、なるべくなら未然に防ぎたいトラブルですよね。
続いては、残置物トラブルが起きないように予防する方法も解説します。
残置物トラブルを予防するための3施策
残置物トラブルを回避するには以下の方法が有効です。
一つずつ解説します。
1.退去時立会いで確認する
まずやるべきなのは、退去立会いの時に残置物がないか確認することです。
管理会社が入っている場合は管理会社が対応してくれます。
自主管理の場合は大家さん自らが立ち会って確認しましょう。
残置物としてよくあるのが、エアコン、ガスコンロ、照明器具など。
この辺りはもともと備え付けてある設備なのか、入居者が設置した残置物なのかが分からなくなっている場合があります。
入居期間が長いと入居者さんも最初からあった設備かどうか覚えてない、なんてことも。
なので、部屋を貸し出す時点で備え付けてある設備なのかを記録しておく必要があります。
通常であれば管理会社が記録しているはず。
自主管理の場合は大家さん自身で必ず記録に残しておきましょう。
2.賃貸借契約書に所有権放棄と費用負担を記載する
上でも書きましたが、賃貸借契約書に残置物の所有権放棄と費用負担は元入居者である旨の条文を記載しておきましょう。
こうすることで退去後に残置物があった場合でも、費用は元入居者負担で大家さんが処分することが可能になります。
僕が使っている契約書の条文は以下。※再掲
3.家賃保証会社を利用する
三つ目は家賃保証会社を利用する、です。
家賃保証会社は、その名の通り借主の滞納家賃を保証するサービスですが、賃料以外でも残置物の処分費用を負担してくれる会社もあります。
以下に残置物処理費用を負担してくれる家賃保証会社をリストアップしておきます。
会社によってサービス内容が違いますので、詳細を知りたい方は問い合わせてみてくださいね。
二代目大家ジューニョちなみに僕は連帯保証人は基本的につけず、日本セーフティに保証をお願いしています。
まとめ
本記事では、以下の内容について解説しました。
- 入居者の残置物を勝手に処分するのはNG？
- 残置物の処分方法
- 残置物トラブルの予防方法
最後まで読んでいただきありがとうございました。
ではまた。
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