相続その１はこちら

相続～講義速攻復習(水野塾３回目・スーパー合格Bの１回目前半) | 水野健の宅建・合格魂！養成ブログ (ameblo.jp)

  遺留分

例えばAさんの法定相続人が配偶者と長男・次男だとします。

遺言は自由に決めることができ、長男に全財産あげるというような遺言も有効です。

全財産を孤児院に寄付するとか愛人にあげるという遺言も公序良俗で無効にならなければ有効です。

そうすると法定相続人であった配偶者等は全く相続分がなくなってしまいます。

そこで遺留分として最低限の取り分を兄弟姉妹以外の法定相続人の取り分を守っています。

遺留分は、遺留分侵害額請求をして一定額を返してもらうことができる制度です、

なので「長男に全部あげる」遺留分を侵害していても遺言もとりあえずは有効です。

有効になって長男が全部もらっても、配偶者と次男は遺留分で一定額もらえるのです。

遺留分侵害額請求権を使って取り分を返してもらうかどうかは、

遺留分の権利を持つ相続人の個別の判断で行うので

遺留分侵害額請求をしないということもあります。

その場合でも他の遺留分権利者の取り分に影響はありません。

配偶者が遺留分放棄しても長男の遺留分が増えるのではないということです。

  遺留分はどのくらいもらえるのか

遺留分は全財産の２分の１又は３分の１です。

具体的に各相続人がもらえる金額は

被相続人の財産×遺留分２分の１×各相続人の法定相続分＝その相続人の遺留分

(直系尊属のみが相続人の場合は、３分の１)

たとえば、Aが5000万円相当の財産があり

配偶者Bと子Cが相続人であったら、

Aの遺言で全財産他の人に遺贈していたら

Bの遺留分

5000万円×1/2(財産の半分)×1/2（Bの法定相続分）＝1250万円

となります。

遺留分は、被相続人の生前でも死後にも放棄できますが

被相続人の生前に放棄するには家庭裁判所で「遺留分放棄の許可」を受けなければなりません。

相続放棄が死後でないと出来ない点に注意です。

相続放棄と遺留分の放棄の違いが理解できていなければ下記動画見て下さい。

  配偶者居住権

配偶者の一方が死亡した場合に、残された配偶者が、

これまで暮らしていた家に無料で住み続けながら、

預貯金などの金銭についても

相続できるようにするのが「配偶者居住権」です。

【配偶者居住権】

１配偶者居住権を取得するのは

・遺産分割で配偶者居住権を取得するものとされたとき

又は

・配偶者居住権が遺贈の目的とされたとき

※家庭裁判所の審判というのもあります

２被相続人単独所有の建物であること(亡くなった人とその弟の共有のようなケースはダメ)

３同居している配偶者であること(事実婚・内縁関係ではダメ・別居中でももちろんダメ)

４存続期間は原則終身、別段の定めをすればその期間となり期間を定めたら更新不可

５居住建物の所有者は配偶者居住権の登記義務あり

６配偶者居住権は相続しない

７配偶者居住権は譲渡不可

８配偶者居住権を持つ人が他に貸す際は所有者の承諾必要

９通常の必要費を負担するのは配偶者(使用貸借と同様に考える)

  配偶者短期居住権

配偶者短期居住権というものもあります。

配偶者短期居住権の要件として

被相続人の財産に属した建物に相続開始時に無償で居住していたとき。

配偶者から家賃取る御主人はなかなかいないでしょうから普通に一緒に暮らしていれば大丈夫でしょうね。

そして短期居住権の期間は

遺産の分割により居住建物の帰属が確定した日又は相続開始の時から６カ月を経過する日のいずれか遅い日までであり

その期間は出て行かなくて良いのです。

配偶者居住権と違って配偶者短期居住権は登記することはできません。

今後もまだまだ狙われるところなので頑張って行きましょう！

でわわ('ω')ノ

相続は、死亡した人の財産や借金そして義務を特定の者に受け継がせる制度です。

被相続人とは相続される(被)方の死んだ人のことで

財産や債務を引き継ぐ人を相続人と言います。

まず言葉に慣れていきましょう！

  法定相続人とは

相続人は誰になるのかは遺言があれば遺言に従います。

遺言がなければ法律でなれる人が誰なのかは決められています。

配偶者→いれば常に相続人となります

配偶者がいれば配偶者ともう一種類の人々

配偶者がいなければ単独で相続人になるのが

第一順位：子（嫡出子、非嫡出子、養子、胎児）

第二順位：直系尊属（父母や祖父母）→子、孫、ひ孫等がいない場合に相続人となる

第三順位：兄弟姉妹→被相続人に子や孫、ひ孫等がおらず、直系尊属もいないときに相続人となる

たとえば、配偶者と子、直系尊属がいても、配偶者と子だけが相続人となって

直系尊属は相続人にはなりません。

また、配偶者がいない場合(そもそも結婚してない、離婚してる、先立たれた)、

子と直系尊属がいるような場合は、子単独で相続人となり、直系尊属は相続人にはなりません。

法定相続人でも相続人になれないケースもあります

1：相続欠格事由として被相続人を殺害したり、遺言書を偽造したりすることがこれにあたります。

2：廃除として親に暴力を振るうなど親不孝者は、家庭裁判所に請求して相続人から除くことができます。

相続は家系図を書いて誰が相続人なのかを読み取り出来るようにしましょう。

  代襲相続

子が被相続人の死亡前に先に死亡していた場合や、被相続人の子が被相続人や他の法定相続人を殺したり、

遺言書を偽造したりして相続欠格である場合

親不孝で廃除され、相続権を失った場合は代襲相続となります。

本来は子が相続すべき相続分を孫が代わりに相続することを、代襲相続といいます。

注意点は

被相続人が死亡して相続が開始した後に子が死亡した場合には、代襲相続とはなりません。

さらに相続放棄をしても代襲相続は起こりません。

相続を放棄すると、その者ははじめから相続人ではなかったという考え方だからです。

講義内の同時死亡は代襲となるという話のところはしっかり理解しておきましょう。

※似たようなケースでも代襲なのか数次相続なのかでは結論が違います

  法定相続分

誰が相続人になれるかがわかった時点で取れる問題も多いのですが

相続分までわからないとできない問題もあります。

配偶者と子が相続人の場合

配偶者　２分の１

子　２分の１

配偶者と直系尊属が相続人の場合

配偶者　３分の２

直系尊属　３分の１

配偶者と兄弟姉妹が相続人の場合

配偶者　４分の３

兄弟姉妹　４分の１

配偶者はいれば常に相続人ともう一種類の人々で

配偶者と子は半々→ちなみに子供は人数で均等に割ります。

配偶者と直系尊属の場合は配偶者がやや優先して分母が１上がって多い方が配偶者(３分の２)

配偶者と兄弟姉妹だと兄弟姉妹は相続では優先順位が低く、さらに分母が１上がって多い方が配偶者(４分の３)

となります。

直系尊属や兄弟姉妹の相続分も平等で、頭数で割った分がそれぞれの相続分になります。

ただし、片親の違う兄弟姉妹がいる場合には、両親が同じ兄弟姉妹の２分の１となります。

  相続の承認・放棄

相続はプラスだけでなく、借金なども相続します。

そのため、相続人は相続財産を自己の相続分に応じて必ず受け継がなければならないとすると、

親の借金をまるまる負わされてしまうことになる場合もあるでしょう。

そこで相続人は相続をするかしないかを選択することができます。

相続をすることを承認といい、相続しないことを放棄といいます。

さらに承認には、単純承認と限定承認といった方法があります。

単純承認→相続人が被相続人の権利や義務を普通に全部相続すること

限定承認→相続財産の限度でのみ相続債務・遺贈を弁済するという限定をつけて相続すること

死んだ人の財産で全部金返して残った時限定でもらうというイメージ

放棄→相続自体を一切しないこと

限定承認か放棄を選択する場合には、家庭裁判所へ申述しなければならず、

相続開始を知った時から３カ月以内にしない場合には単純承認をしたものとみなされます。

限定承認は、相続人が数人ある場合は、共同相続人全員が共同してしなければなりません。

限定承認は現実ほとんどやりませんが試験では出題されることがあります。

一度承認・放棄を選択した場合には、その撤回をすることは原則できません。(詐欺強迫あれば取消できることもある)

  遺言

遺言とは、相続分と異なる割合で相続させるような場合にするものです。

遺言があれば上記法定相続分より遺言を優先します。

遺言は法律によって方法が決められています

〇自筆証書遺言

〇秘密証書遺言

〇公正証書遺言

それ以外にも沈没船でやる遺言の話とか珍しいのもありますが

上記３つの遺言特に自筆証書遺言の注意点は確認しましょう。

※全部自分の字で日付署名押印する。(財産目録だけは自署でなくても大丈夫)

※遺言は一人一通

  遺言の重要なルール

〇満15歳に達した者は遺言をすることができます。

〇遺言はいつでも自由に撤回できます。

→前の遺言と後の遺言の内容が抵触するときは、抵触部分については後の遺言で前の遺言を撤回したものとみなさます。

遺言は亡くなった方の最後の意思なのでなくなる直前が有効になりますね。

〇前の遺言が公正証書遺言でも、後から自筆証書遺言で撤回可能です。

〇自筆証書遺言及び秘密証書遺言は、遺言を家庭裁判所に提出して、その検認を請求しなければなりません。

→検認は、保存を確実にするためのもので、遺言の有効・無効を判定するものではないです。

検認していなくても遺言は無効ではないです。

相続の規定はルールなので覚えることも多いですが

過去問の範囲で頑張っていきましょう！

その２に続く

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前回の続編です。

物権変動その１～講義速攻復習(水野塾１回目・スーパー合格Aの７回目) | 水野健の宅建・合格魂！養成ブログ (ameblo.jp)

  契約解除と登記

買主の債務不履行を理由に、売買契約を解除した場合です。

①契約の解除前に第三者へ売却されたいた場合

債務不履行で解除をした売主は、第三者が登記を備えている場合には第三者の権利を害することはできません。

第三者が所有権移転登記を受けているときには、解除したから返してと言えないということです。

逆に第三者がまだ登記していなければ、解除した人が返してもらえます。

②契約解除後に第三者に売却された場合

解除をした場合、取消しと同様に契約は始めからなかった

という扱いになり、原状回復義務が発生します。

そこに第三者が登場した場合には、取消し後に第三者が登場した場合と同じように考え

二重譲渡と同じようになっていると判断されます。

契約取消後の場合と同じく、二重譲渡の状態であるため、登記を先に備えている方が勝ちます。

そのため、第三者が登記を備えているなら、第三者の所有権が認められます。

解除前と後は違いがわかりにくいですが

最低限の判断として

解除は登記で決めると考えておきましょう

  時効完成前の第三者と時効完成後の第三者

取消前と取消後の第三者と話と同様に

取得時効の時効完成前第三者と時効完成後の第三者も違いが出ました。

まず時効完成時の所有者に対しては占有者Bは時効完成時点の所有者Aに対して

時効で取得したから所有権移転登記をくれといえます。

 ①取得時効完成前に第三者に譲渡した場合

この取得時効の完成前に、占有の対象となっている土地などについて、

真の所有者と第三者の間で売買が行われたものの、占有者がいることについて第三者が気がつかず、

そのまま占有開始から１０年や２０年の経過すると、取得時効が完成することになります。

このとき、時効完成前に登場した第三者に対しては、占有していた者が時効を主張することができます。

つまり、時効完成前に登場した第三者と、他人の土地を占有していた人では、占有していた人が勝つのです。

覚えてしまっても良いですがなんでか講義でやった理由を思い出せるようにしておくと良いですね。

図にすると

最初はA所有の土地でしたが

時効完成時点ではAから第三者Cに売却されており

Bの完成時点ではCが所有者だった場合も

Bは時効で取得したから所有権移転登記をくれとCに主張できます。

講義ではACの売買の際に宅建業者が仲介に入ったらこんなことは起こらない

という話はしましたが試験は机上の話で理解しましょう。

 ②取得時効完成後に第三者が取得した場合

占有者が占有を継続し時効が完成したら占有者が時効を援用することにより、

もともとの所有者から占有者へと登記が移転してもらえることになります。

ところが、取得した占有者が登記をする前に

もともとの所有者が第三者へと目的物を売却してしまうと、

真の所有者から第三者へと、売買を理由として所有権移転登記義務が生じます。

占有者はもともとの所有者に対して登記を移転してくれと言え、

第三者も登記を移転しろと請求できることになり

二重譲渡と同じような対抗関係にあると考えられます。

そのため、時効完成後に登場した第三者と占有者では、

先に登記を備えた方が所有権を主張することができるとしているのでした。

図にすると

占有者Bが時効で取得した場合

Bが時効で完成してAに登記くれといえるのに、Aが第三者Cに売却すると

二重譲渡の関係になるので対抗関係、登記で勝敗を決めるということになります。

  相続と登記

相続が発生したときには、財産を相続人全員で法定相続分にて共同所有している状態です。

例えば、Aが土地を所有しており

BとC2人の子がいた場合、Aが死亡した時は１人２分の１の持分で共有していることになります。

この状態で、Bが無断で自分名義に登記をして

土地を第三者Dに売却し、登記を済ませてしまった場合、所有権はどうなるのか？という話です。

①遺産分割前に第三者に売却した場合

遺産分割協議を済ませていない段階では、法定相続分は登記なくても対抗できます。

勝手に登記した他方の持分については無権利者になるので、無権利者から買った人も無権利だからという理由でした。

したがって、Cは自分の持分について、第三者Dに対抗できるということになります。

②遺産分割後に第三者に売却した場合

遺産分割協議により土地をBが単独で相続することになったのに

Cが無断で自分に登記をして、第三者Dに売却して登記をしてしまった場合の話です。

まず遺産分割をしたのですからCの持分が、遺産分割協議によりBに移転したわけです。

次に遺産分割で取得した部分を含む不動産全部が、CからDに移転します。

この場合はCの持分について、遺産分割にてCからB、そして売却によりCからDのと二重譲渡と同じとなっているのでため

登記をしたDが２分の１の所有権持分となります。

ただ、Dは単独での所有権は主張できないです。

なぜならBのもともとの法定相続分については、登記がなくてもBの所有で対抗できます。

そのため、Dが取得できるのはCのもともとの相続分２分の１のみとなります。

③相続放棄後に第三者に売却した場合

相続人のうち相続放棄をした人が、放棄したはずの遺産を第三者に売却した場合、所有権は誰のものになるのでしょうか。

まず、相続放棄をした相続人には、その後の相続権や財産所有権は認められません。また、相続放棄をした場合、遺産は残りの相続人で分割します。

相続財産は登記がなくても所有権を認められますので、相続放棄者が勝手に財産を売却しても、それを購入した第三者は無権利者となります。

したがって、第三者は所有権を主張できません。

物権変動は

意思表示⇔対抗関係

時効⇔対抗関係

解除⇔対抗関係

相続⇔対抗関係

と他の項目の知識との比較して理解する必要があるので

暗記すればすぐ得点にはなりませんが、理解することで実力がついていきます。

図を書きながら問題を解いて身に着けていくのが良いです。

頑張って行きましょう！

でわわ('ω')ノ

宅建試験の民法の中では肝となるところです。

ここが出来るようになると読み取りの力が必要だからだと思いますが

権利の得点アップになってきます。

ただ事例問題で出題されることが多いので図を書いて

状況をしっかり読み取り、あてはめをして考えるという力が必要です。

  契約の成立

民法の最初にも勉強しますが

売買契約は、「売ります」「買います」

の意思表示が合致すると成立し、その時点で所有権が移転することになります。

つまり、売買契約が成立した時点で、

「所有権」という権利は売主から買主に移っているというのが民法の考え方です。

※現実の仕事ではお金を払った日＝所有権移転・引き渡しとなるのが普通です。

民法の勉強の時は民法の考え方の土俵で解くことは基本中の基本です。

そして契約すると買主は

「私が買って所有者になったので、登記を下さい」

と売主に対して主張することができるようになります。

なので売買契約時点では登記を持っていませんが、売主に登記くれ！と言えるのです。

あと

転々移転した場合

たとえば、AからB、BからCへと売買され所有権が移転した場合で、登記名義はまだAとします。

このときCはAに登記なくても対抗できます。

売主の売主はCにとってAは「第三者」に該当しないからです。

  売主の相続人

登記がなくても対抗できる(登記くれ！といえる)ケースは他にもありました。

売主と買主の間で土地の売買契約が成立した後、

買主に登記をする前に売主が死亡して、

売主の相続人が、土地の相続による所有権移転登記をしてしまった場合はどうなるか？

という問題があります。

この場合も、買主は、売主の相続人に対して、

登記がなくても自らの所有権を主張することができます。

相続は、

亡くなった人の権利や義務を引き継ぐことです。

要するに、売主の相続人は、土地の所有権を引き継いだのではなく、

土地の売主としての権利や義務を引き継いだものと考えます。

ですから、売主の相続人というのは、売主と同じと考えれば

買主は、登記がなくても登記しろ！と主張できるのです。

  登記がなくても対抗することができる第三者

登記なくして対抗することができる第三者とは、

〇無権利者

〇不法占拠者

〇背信的悪意者

詐欺または強迫によって登記の申請を妨げた者

他人のために登記を申請する義務のある者

高値で売り付け不当な利益を・・・

です。

ここは

悪い奴には登記なくても勝てる

悪い奴が登記しても勝てない

と押さえておきましょう！

  二重譲渡

A所有の土地をBに売買契約したあとに、

Aが当該土地をCにも売却し、二重で売買契約してしまったという話です。

二重譲渡によってどちらのものになったかという話を

対抗関係といい

BとCはひとつのものを、取り合うことになります。

Bのものにするのか、Cのものにするのかのルールが必要となり

土地や建物の所有権の取得については、登記をしなければ第三者に対抗できない

というルールとしました。

つまり、上記BとCの関係においては、

先に登記をした方が勝ちとなります。

登記を先を越されて負けてしまった可哀そうな買主は

売主に対して履行不能(債務不履行)による損害賠償請求とかできて保護します。

  取消しと登記

詐欺や強迫は取消しすることができます。

例えば、売主AさんがBさんに不動産を売却した後、Bさんが詐欺をしていたことが分かった場合、Aさんは売買契約を取消すことができます。

しかし、取消において第三者が現れた場合は、

タイミングが取消し前にすでに登場しているか、取り消した後に登場したかによって結論が変わります。

①「取消前」に第三者が現れたとき

詐欺をして不動産を購入したBが、Aから契約を取消される前に

第三者Cに不動産を売却してしまっていた場合は、Cが善意無過失かどうかで結論は異なります。

Cが善意無過失なら、Aは返してもらえない、Cが悪意や善意でも過失有りの場合であれば

Aは不動産を取り戻すことができます。

ちなみに上記ケースが強迫ならCが善意無過失でもAは一方的に可哀そうなので取戻し出来ました。

これは意思表示の詐欺・強迫のところでやりましたね。

②「取消後」に第三者が現れたとき

BがCに不動産を売却したのが、Aが売買契約を取消した後だった場合は、

取消前と考え方が異なります。

AはBから登記を取り戻せるのですが

BがCに売却しているのでBからCへ登記する義務もあります。

登記が一人の人から複数相手に登記義務あるときは「二重譲渡」と同じに考えて

登記で勝ち負けを決めます。

二重譲渡のケースであれば、Cの善意・悪意を問われません。

問題文を図にして考えることにより覚えることは少なく数多くの問題ができるようになります。

頑張ってください。

確認テストの解説動画です↓

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不動産登記法は土地家屋調査士や司法書士の専門職があるくらい専門的なルールなので

言葉になじみがなく勉強しにくい分野ですね。

ただ宅建試験において１問必ず出題されるわけですから完全に捨てるのはもったいなです。

だからといって完璧を目指すのは非効率過ぎです。

過去問に出題されたところで持っていけそうなところを増やしていきましょう。

  登記の仕組み

まず土地と建物は

別物であるという点は今までと同じです。

土地と建物は別に登記はなされます

登記は表題部・甲区・乙区というセクションに分かれて記載されます。

表題部にする登記を表示に関する登記と呼びます
甲区・乙区にする登記を権利に関する登記呼びます

  表示の登記のポイント

表示に関する登記は，不動産のプロフィール(物理的状況を表示)の登記です。

不動産の最初になされる登記です。

どこにある・どんな種類の・どのくらいの大きさの・・・という

目に見える事項が記載されます。

ですので対抗要件を備えるためのものではなく

固定資産税の台帳を作るというような公益目的でもあるため

建物の新築・滅失等あれば１ヵ月以内に申請する義務があります。

例として　表題部の登記　滅失登記　建物増築登記　土地の地目変更登記　分筆・合筆登記等があります

合筆登記は所有者(共有者)・地目・持分が同じ時しかできない点に注意

土地の一部を地目変更した際は分筆して地目変更の登記申請義務があり、

やらないと職権でできる点に注意

  権利に関する登記のポイント

権利に関する登記は，不動産が誰のものか、どんが権利が付着しているかが記載される登記です。

権利という目に見えない事項を記載して対抗力備えるための登記で、権利に関する登記は２つに区分されます
 

甲区 …… 所有権に関する登記事項が記録される。
乙区 …… 所有権以外の権利（地上権・抵当権など）に関する登記事項が記録される

（使用貸借の場合や留置権、占有権等登記できない権利もあります）
 

権利の登記にて権利者として記載されている人を，登記名義人と言います。

権利の登記は個人(又は法人)の権利を守るためのものであり義務ではありません。

※ただし相続登記は義務です

相続（遺言も含みます。）によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から３年以内

遺産分割成立によって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から３年以内

相続登記をしなければなりません。

  権利の登記方法

権利の登記は申請があってはじめて登記されます(申請主義)

そして権利の登記は共同申請が原則です。

登記権利者(登記で得をする人のイメージ)と登記義務者(登記で損をする人のイメージ)

が共同で申請するのが原則です。

例　売買による所有権移転登記なら、売主(登記を失う)が義務者で、買主(登記をもらえる)が権利者です。

方法としては

〇オンライン申請

〇郵送申請

〇法務局(登記所)の窓口申請です。
 

  権利の登記で単独申請できるもの

権利の登記は共同申請が原則ですが

例外として単独申請のものがあります。

１）相続による登記 (義務者死んでる)
２）法人合併による登記 (義務者の会社消えてる)
３）判決による登記　(AはBに登記手続しろ！｣と命ずる給付判決が必要で、確認判決ではダメ。

cf　所有権保存登記は確認判決で登記できる

４）氏名・住所の変更(自分のことは一人でやれ)　

５）所有権保存登記(最初の登記なので義務者いない)
６）仮登記義務者の承諾がある場合等の仮登記(義務者が良いなら仮登記はやってよし)

単独で登記できるものは覚えなくてはなりませんが

上記の講義お話したなんで単独申請できるかの理由を思い出せるようにしておくと良いです。

  登記事項証明書

登記事項証明書は何人でも交付請求できます

登記事項証明書は郵送やオンライン請求も可能です。

要するに利害関係不要ということですが

登記の申請書の閲覧は、請求人に正当な理由があるときでないとできません。

  仮登記

仮登記とは本登記できない時に登記の順番取りの登記です。

登記は早くした方が勝つので順番をとらないと負けてしまうので

１必要な情報を提供できないとき(書類足りないとか準備できてない場合)

２将来の請求権をまもる(売買予約のようなまだ所有権移転されていないので本登記できない場合)

に仮登記できます。

所有権に関する仮登記に基づく本登記は利害関係ある第三者がいると

第三者の承諾(裁判でOKもらっても承諾です)が必要です。

仮登記

原則　共同申請

例外　単独申請できる場合

〇仮登記義務者が承諾している

〇仮登記を命ずる処分

あと仮登記の抹消は仮登記名義人が単独で可能

仮登記の名義人が承諾すれば利害関係人も単独でできます。

仮登記は単独申請できることが多いイメージは持っておきましょう！

ちなみに仮登記の抹消でも単独申請できない数少ない過去問↓

問

仮登記の抹消の申請は、申請情報に登記識別情報を提供して、登記上の利害関係人が単独で申請することができる。

×　登記識別情報(権利書のイメージ)の添付だけではダメ

利害関係人が単独でするには仮登記名義人の承諾が必要

でわわ('ω')ノ