民法の賃貸借の規定がありましたが

民法とは別に借主保護のための借地借家法があるのは前述の通りです。

 

建物の賃貸借は民法とは別に借地借家法の規定があり

民法と借地借家法と両方に規定がある時は借地借家法を使うというのも前述しました。

借主に不利な特約は、原則として無効となります。

 

  借地借家法の適用場面

借地借家法が適用あるのは

「建物の賃貸借契約」です。

 

ただし、次の場合には借地借家法は適用しないで、民法の賃貸借のルールを使います。

・一時使用目的であることが明らかな場合

・使用貸借（無料で借りる)場合

 

一時使用目的であることが明らかな場合の具体例としては、

貸別荘を短期で借りているケースや、

選挙事務所として、選挙期間だけ建物を借りる場合等です。

 

 

  借家契約の期間制限

借地借家法では、民法と異なる

存続期間等の定めがあります。

 

最長期間：制限なし

最短期間：期間を１年未満とした場合、期間の定めのないものとみなされる。

 

 

民法では最長５０年だったのに借地借家法では最長期限がなくなっています。

理由としては

借地借家法は、借主の保護を目的とするもの

長く借りれれば借りれるほど借主保護になると考えるのです。

 

こんな感じで借主保護を意識するとともに

常に借主に不利なのかを意識して下さい。

 

 

期間の定めがある場合の更新

・当事者が１年前～６カ月前までに更新をしない旨の通知をしなかった場合、更新したものとみなされる

 

期間の定めがない場合

・賃貸人が正当事由のある解約申入れをした場合、解約申入れから６カ月経過で契約終了

・賃借人からの解約申入れの場合は、民法の規定を適用し申入れから３カ月経過で終了

 

貸主から更新しない通知の場合は正当事由も必要という点も忘れないでください。

借主からであれば正当事由は不要です。

 

期間の定めがあろうとなかろうと

借主を出て行かせるには引っ越し先を探す期間

６ヶ月かかるというイメージで！

 

あと重要なポイントで

法定更新になると契約内容は従前の契約と同じとなりますが

契約期間だけは定めのないものとなります！

理由は講義で言った通りですがここ覚えてない方多いですので注意です。

 

 

  借地借家法での対抗力

民法の賃貸借では、

賃借権の登記が対抗力でしたが、

借地借家法では賃借権の登記はなかなか大家さんにしてもらえないことから

引渡し(鍵渡して家具の搬入、住んでいたりすること)

 

借主は要するに住んでいれば新しい所有者に対抗できる(住み続けられる)ということです。

 

 

  賃貸借の終了

 

原賃貸借契約(マスターリースと呼ぶこともあります)が終了した場合、

転貸借契約(サブリースと呼ぶこともあります)の借主(要するに転借人)に

出て行けと言えるか否かの話が重要です。

 

①期間満了・解約申入れで終了した場合

→賃貸人は、転借人に通知をしなければ、転借人に対抗できない。通知後６カ月で転貸借契約は終了する。

 

②合意解除になった場合

→原則として転借人には対抗できない。

＝転借人には出てけといえない

 

合意した時に債務不履行のなっていたような場合は債務不履行同様考える

出て行けと言える。

 

③債務不履行によって解除された場合

→転借人に対抗できる。

＝転借人に出てけといえる

支払う機会を与える必要はない

 

 

  造作買取請求権

賃貸人の同意を得て付加した造作は、賃貸借終了時に買取請求をすることができますね。でも

買取請求を認めない旨の特約は有効です。

一見借主に不利っぽいですが貸主に同意を得やすいように有効としています。

 

 

 

  借賃増減額請求権

 

家賃の相場が変わった時なんかは貸主からでも借主からでも家賃の増減額請求をすることができます。

ただしこれから発生する家賃であって過去にさかのぼって安くしろ高くしろは言えません。

 

特約で増額しないという特約は借主に有利なので有効ですが

減額しない特約は借主に不利なので無効です。

→ただし次回の定期建物賃貸借契約では違う話が出てきます。

 

でわわ('ω')ノ